“限購傳聞越?jīng)坝浚I得越猛烈。”曾經(jīng)發(fā)生在住宅市場上的一切如今又復(fù)制在商住房市場。中介機構(gòu)披露，6月14日，北京商住房一天成交了2672套，單日簽約金額預(yù)計達42億元。一天的簽約量相當(dāng)于5月全月簽約量的60%。為什么著急買商住房？在售樓員的口中，這是普通人可投資的最后“寶地”，單價低交易自由。然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，被投資人所忽視的是，在現(xiàn)實的二手房市場，商住房不僅轉(zhuǎn)讓交易的稅費高，而且與住宅存在巨大價格差。
二手商住房價格低一半
北二環(huán)外南向一居，65平方米，總價290萬元；85平方米兩居室，總價340萬元……當(dāng)林女士看到這個價格時，對比記憶中10萬元的區(qū)域均價，有點兒不相信自己的眼睛，以為自己看錯了。經(jīng)過經(jīng)紀(jì)人的解釋，林女士才了解到，這幾套均價不到5萬元的房源之所以這么便宜，是因為它們是商住房。據(jù)了解，目前，在二手房市場，因為不能落戶、交易稅費高、有政策風(fēng)險等原因，商住房遠(yuǎn)沒有住宅搶手，即使不限購，也賣不上價兒。
林女士介紹說，她之前沒想到商住房與住宅價格能差這么多。“這幾年，因為孩子上學(xué)，我一直在北二環(huán)外租房住。隨著房租的連年上漲，加上有些閑錢，我就想，如果有合適的房源，還不如買一套合適。因為不用考慮學(xué)區(qū)房名額，我一直以價格低為首選條件，前不久，經(jīng)紀(jì)人就向我推薦了這個小區(qū)的房子。”當(dāng)時，林女士想，雖然是商住，會有辦公的，但關(guān)起門，誰也礙不著誰，畢竟價格差一半兒呢，還是看看吧，如果差不多，就買了。于是，昨天下午，林女士隨經(jīng)紀(jì)人來到位于德外大街東側(cè)的德勝凱旋。這是一棟簡潔、現(xiàn)代的灰色建筑，看起來像辦公樓，與周邊的普通住宅區(qū)別很明顯。“這個樓是1999年建的，算是比較新的，里面一共300戶左右，全部是60至90平方米之間的精裝修小戶型。”經(jīng)紀(jì)人介紹說。
走進樓里，林女士發(fā)現(xiàn)，無論是大堂還是電梯、走廊，都像商用的。“一進門，是大理石墻面的大堂。每層樓的布局，像酒店一樣，一分為二，中間是樓道，兩側(cè)是房間。房間里，門口是衛(wèi)生間，然后是開放式的廚房，只有一個簡單的電磁爐，里面就是一個方方正正的開間。”
林女士看了兩套房，從遺留下來的家具看，之前都是用作辦公的。“中介說，旁邊有個建筑設(shè)計院，里面很多都是小規(guī)模的設(shè)計公司，我琢磨了一下兒，雖說是商住，但還是以商為主，不適合居住，所以即使價格很誘人，還是放棄了。”
商住房價格不漲反降
據(jù)鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)介紹，商住房與住宅存在巨大價差是有普遍性的。主要原因是這幾年，二手商住房價格并未像普通住宅一樣持續(xù)較快上漲，甚至有所下降。如位于西二旗附近的輝煌國際，平均價格由2013年的28000元降到目前的25000元左右，而附近的住宅價格由40000元上漲到80000多元。位于西城區(qū)的紅山世家和德勝凱旋，今年三四月份成交均價也出現(xiàn)下降。
至于商住房價格難上漲而且相對價格明顯偏低的原因，楊現(xiàn)領(lǐng)說，商住房與普通二手住宅相比有四大劣勢。一是土地使用權(quán)限較短，住宅樓的使用年限是70年，而商住房只有50年。二是同價位的情況，商住房的購置門檻和成本遠(yuǎn)高于普通住宅，商住房一般首付5成，按揭最長10年、利率上浮10%，普通住宅首付一般為3成，按揭最長30年，利率一般會下浮5%至15%，而且還有公積金可以補充，可動用的杠桿和資金成本都優(yōu)于商住房。三是商住房不能解決落戶問題。四是商住房生活成本相對較高。水、電、物業(yè)管理費均為商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，高于普通住宅，大部分商住項目無燃?xì)庠O(shè)施。
190萬元商住房稅費85萬元
除了土地年限、水電等“硬傷”外，商住項目的售樓員不曾告訴購房人的是，購買之后，將來如果想出手套利，相比于普通住宅在個稅、增值稅和契稅上可享有的優(yōu)惠，商住房轉(zhuǎn)讓沒有任何稅費優(yōu)惠。
“雖然轉(zhuǎn)讓的稅費成本在現(xiàn)實中都會轉(zhuǎn)嫁給買家，賣方不用承擔(dān)，但大額的稅費會增加買家的整體負(fù)擔(dān)，也就變相加大了商住房的出售難度。”曾經(jīng)做過二手商住房交易的經(jīng)紀(jì)人周先生告訴記者，而對買家來說，大額的稅費是看房之初不會亮在明處的。
據(jù)了解，通常，商住房再交易需要繳納差額5%左右的增值稅、差額30%至60%的土地增值稅、差額20%的個稅、網(wǎng)簽價3%的契稅、網(wǎng)簽價千分之一的印花稅。以一套原值45萬元、現(xiàn)售價190萬元的二手商住房為例，買家在購買時，需要繳納7.25萬元的增值稅、至少43.5萬元的土地增值稅、29萬元的個稅、5.7萬元的契稅、1450元的印花稅。總計起來，稅費就需要至少85萬元，幾乎占到購買價格的一半。
“換句話說，每交易一次，成本就要上升一次。賣價標(biāo)得越高，稅費成本也越高。”
公司買商住“藏著”房產(chǎn)稅
除了借著不限購而炒作銷售的商住房外，在已經(jīng)實施限購的通州商住房市場，記者也發(fā)現(xiàn)，也有售樓處打出了個人可以注冊公司名義購買商住房從而規(guī)避限購的所謂“妙招”，讓購房人仍能在限購之下獲得投資標(biāo)的。
售樓員沒有說明白的是，盡管只是把身份標(biāo)簽從個人更換成了“企業(yè)”，但因為身份性質(zhì)不同，購買和再出讓時的稅費成本又不一樣。“如果是以公司名義持有的商住房，需要先結(jié)清房產(chǎn)稅和土地使用稅，才能夠進行上市交易。否則，不僅不允許交易，還要繳納違約金。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，公司產(chǎn)權(quán)的商住房，房產(chǎn)稅和土地使用稅都是按年繳納，其中房產(chǎn)稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)是房屋購買價格×70%×1.2%；土地使用稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)是房屋面積×土地級別標(biāo)準(zhǔn)收費，土地級別收費標(biāo)準(zhǔn)從18元/平方米到30元/平方米不等。
記者以200萬元、購買了一套100平方米的商住房為例，按照售樓員所說的“以公司名義”購買，則一年的房產(chǎn)稅為16800元，土地使用稅最高為3000元。按照期房的交易程序，若購房人購買4年后上市交易，交易前的持有稅費成本就為79200元。這筆錢，是以個人名義購買時所沒有的。
同時，以公司名義購買的商住房進行轉(zhuǎn)讓交易，還需要繳納申報價3%的契稅、申報價萬分之五的印花稅、差額30%至60%的土地增值稅、差額5.6%的增值稅。假如4年后以400萬元的價格出售，則涉及60萬元土地增值稅，11.2萬元增值稅、12萬元的契稅和2000元的印花稅，總計83.4萬元。
專家預(yù)測
商住房未來可能出手難
鑒于二手商住房的種種劣勢，這幾年，從實際交易中看，商住房更多是滿足部分不具有在北京購房資質(zhì)的購買者的過渡產(chǎn)品，購房人無法購買普通住宅只能選擇商住房，并非看中其長遠(yuǎn)的商業(yè)投資價值。“這就決定了商住房并不能替代二手房成為住宅市場的主流。因此，最近火爆的商住房交易大多集中在順義、大興、房山、門頭溝等價格較低的郊區(qū)，城區(qū)商住房價格仍然偏高，并非購房者較好的選擇，價格上漲空間不大。” 楊現(xiàn)領(lǐng)分析道。
目前市場上有商住房限購傳言，楊現(xiàn)領(lǐng)說，如果政府出臺了限購政策，購買商住房的只能是企業(yè)或長期投資者，需求面臨急劇收縮。本身商住房性價比不如普通住宅，限購以后商住房作為過渡產(chǎn)品的吸引力會下降，也會使得后期換手更為困難，一部分需求可能會轉(zhuǎn)到燕郊、大廠、固安、廊坊、武清等二手房市場。另一方面，最近一手房市場商住房短期供給相對過剩，價格可能會出現(xiàn)下跌。這種價格下跌會對消費者形成不好的預(yù)期，可能進一步傳導(dǎo)到二手房，造成二手商住房的價格下滑。
本報記者 李海霞 趙瑩瑩 D155 J201