房東和租戶都受益
月租金6500元的房子可以年節(jié)省稅費(fèi)逾萬元
“現(xiàn)在租房市場(chǎng)都是租戶繳稅，減稅對(duì)我這樣的租戶等于直接減輕了租金負(fù)擔(dān)。”剛從上海到北京工作的陳潔，準(zhǔn)備在單位附近租住一套房子，由于單位給外地來京的員工提供租房補(bǔ)貼，需要租房發(fā)票的她在選房時(shí)特別留意了租房交稅情況。日前出臺(tái)的個(gè)人出租住房稅收優(yōu)惠政策，讓她成了直接受益者，很快選定了一套東四環(huán)附近86平方米的房子。
陳潔粗略算了一下，她租住的房子每月租金6500元，按照新政策規(guī)定，增值稅將由原來的約320元減為約95元，月節(jié)省225元，城建稅、教育費(fèi)附加等各種附征稅費(fèi)也從原來的約40元減少到12元，在明年底前，她的增值稅及附征稅費(fèi)都將減免。此外，個(gè)人所得稅減半征收后，她租房時(shí)繳納的個(gè)稅也將由原來的約1040元減到約520元。這樣算下來，目前她每月可以節(jié)省支出近900元，年減免稅費(fèi)可超過萬元。
以前房屋租賃主要向地稅部門繳納營業(yè)稅，對(duì)于個(gè)人住房租賃，國家和地方先后出臺(tái)過一些稅收優(yōu)惠政策。今年5月1日起營改增試點(diǎn)全面推開，個(gè)人房屋租賃也相應(yīng)改為繳納增值稅。個(gè)人租房該如何繳稅？原有的稅收優(yōu)惠政策能否繼續(xù)執(zhí)行？這成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。國務(wù)院辦公廳此次印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，將營改增前的營業(yè)稅優(yōu)惠政策，延續(xù)到了營改增后的增值稅中，讓租房者繼續(xù)享受應(yīng)有的稅收優(yōu)惠，并對(duì)具體規(guī)定進(jìn)一步細(xì)化，給租房市場(chǎng)吃了一顆“定心丸”。
山東肥城的張女士在該市清華園小區(qū)有一套120平方米的房子，由于地理位置優(yōu)越，周邊配套了幼兒園、小學(xué)和初高中，是該市典型的學(xué)區(qū)房，住房出租市場(chǎng)火爆且價(jià)格較高。張女士的房子每月能夠租到1600元，年租金收入19200元。經(jīng)過稅務(wù)部門核算，實(shí)施此次優(yōu)惠政策后，她的房子每年繳納的增值稅和個(gè)人所得稅將分別減免1033元和868.57元，合計(jì)占到整體房租的近10%。
“租我房子的人很多都是沖著周邊學(xué)校去的，但在這兒讀書就要提供租房發(fā)票證明，所以很多人租房時(shí)都會(huì)談到繳稅問題，稅費(fèi)節(jié)省了，雙方對(duì)租金的商量余地就更大一些。”張女士說。
據(jù)了解，因?yàn)槿木�城市房租普遍較低，月租金收入3萬元的起征點(diǎn)對(duì)大部分租房者來說都能適用。租房市場(chǎng)活躍了，就會(huì)進(jìn)一步拉動(dòng)房地產(chǎn)銷售，租售并舉更有利于房地產(chǎn)去庫存。
“根據(jù)今年前5月的數(shù)據(jù)，我們辦理的所有個(gè)人出租房屋月租金額均小于3萬元，這意味著新政策實(shí)施后，增值稅的免稅面將達(dá)到100%。”淄博市沂源縣國地稅聯(lián)合辦稅廳負(fù)責(zé)人崔愛珍說。
房屋中介稅負(fù)下降
鼓勵(lì)專業(yè)機(jī)構(gòu)提供更好服務(wù)，改變“重售輕租”
家住北京東三環(huán)某小區(qū)的林鵬遇到了煩心事：因?yàn)樽约核谛^(qū)房?jī)r(jià)較高，結(jié)婚時(shí)只買了一套40多平方米的一居室，可最近東北老家的父母要過來住一段，“讓父母住哪”難壞了小兩口。“家里實(shí)在沒有安置床位的地方了，讓爸媽住酒店也不合適，本想在附近租個(gè)房子，可他們只住兩三個(gè)月，沒人愿意租這么短的時(shí)間。”
在朋友的推薦下，林鵬通過網(wǎng)絡(luò)短租平臺(tái)“小豬”找到了稱心如意的房子，“房子跟我家在同一個(gè)小區(qū)，最短一天就可以起租，想住多久很自由，不用擔(dān)心房主違約和頻繁漲價(jià)。”林鵬說。
林鵬覺得，現(xiàn)在租房不省心的一個(gè)重要原因是專業(yè)經(jīng)營租房的中介機(jī)構(gòu)太少，大部分都是房東直接出租，中介只是牽線搭橋，收完中介費(fèi)后就再也不管了，而且租期至少要1年以上。如果有更多專業(yè)規(guī)范的租房中介機(jī)構(gòu)，讓租房更便利，就能提高大家的租房意愿。
此次發(fā)布的《意見》專門提出，發(fā)展住房租賃企業(yè)，提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率，這在所有增值稅稅率中屬于較低的檔位，顯示了國家鼓勵(lì)中介機(jī)構(gòu)發(fā)展的政策意圖。而根據(jù)營改增的實(shí)施方案，房地產(chǎn)中介中的小規(guī)模納稅人，稅率則可以從征營業(yè)稅時(shí)的5%直接降為3%的增值稅征收率，減稅幅度達(dá)40%。
“現(xiàn)在租房市場(chǎng)中，個(gè)人住房出租占了90%以上，中介企業(yè)一般只擔(dān)當(dāng)房源信息提供者的角色，市場(chǎng)參與度較低。并且一部分出租人為了節(jié)省中介費(fèi)，與租房人直接聯(lián)系，一旦出現(xiàn)租房糾紛，解決途徑十分有限。”淄博市楊帆房產(chǎn)有限責(zé)任公司經(jīng)理李爽介紹，隨著新政策陸續(xù)實(shí)施，住房出租的稅費(fèi)大幅度下降，使得中介機(jī)構(gòu)先承租房屋再轉(zhuǎn)租的模式成為可能，中介公司可以提供物業(yè)管理、衛(wèi)生保潔、糾紛處置等附加服務(wù)，服務(wù)的內(nèi)容不斷增多，市場(chǎng)參與度提高，“單一信息平臺(tái)”向“綜合服務(wù)平臺(tái)”轉(zhuǎn)變，這些都為轉(zhuǎn)型中的房產(chǎn)中介公司提供了一個(gè)潛在的大市場(chǎng)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，租房市場(chǎng)的很多亂象，根源在于缺乏規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)與專業(yè)化的房屋租賃企業(yè)。鼓勵(lì)中介機(jī)構(gòu)和住房租賃企業(yè)發(fā)展，能夠?yàn)樯鐣?huì)提供更加多樣化的房屋租賃服務(wù)，滿足不同類型租房者的實(shí)際需求，讓租房的舒適度上升，改變當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)“重售輕租”的現(xiàn)象。
難改租房市場(chǎng)現(xiàn)狀
目前租房實(shí)際繳稅比例不到10%
記者在采訪中了解到，盡管新政策給出了比較大的稅收優(yōu)惠，但目前個(gè)人房屋租賃市場(chǎng)的實(shí)際狀況，使稅收優(yōu)惠政策很難影響到租房市場(chǎng)和租金水平。
“我接觸的房東一般很少關(guān)心交稅的事，租客倒是偶爾會(huì)問起來，我們也就是幫著提供一下房東的復(fù)印件之類，真正交稅都是個(gè)別有特定需要的租客自己去交。”北京市朝陽區(qū)青年路附近一家房屋中介業(yè)務(wù)員李飛告訴記者，房東提出的報(bào)價(jià)都是凈收入，不包含任何稅費(fèi)，雖然中介提供的格式合同里也會(huì)規(guī)定誰繳納稅費(fèi)，但最終是否繳稅，主要看租客的需求，房東并不會(huì)主動(dòng)去繳稅。
記者以租房者身份打電話咨詢了一些房屋中介，談到租房繳稅問題時(shí)，中介一致的說法都是他們和房主只配合提供繳稅的相關(guān)資料，稅費(fèi)還是需要租房者自己繳納。
“這也公平合理，因?yàn)樾枰_發(fā)票的人很少，如果提前把稅費(fèi)加到租金里，算起來很麻煩，而且如果房主不配合繳納，會(huì)影響你開票，不如你自己去繳稅，里外里也是一筆賬。”一位中介業(yè)務(wù)員告訴記者。
一些提供房屋直接租賃業(yè)務(wù)的中介平臺(tái)，也都采取了稅費(fèi)由租戶自理的方式。在網(wǎng)上租房平臺(tái)自如網(wǎng)，記者咨詢業(yè)務(wù)人員：“租房能否提供發(fā)票？”業(yè)務(wù)人員表示，目前需要發(fā)票的租客很少見，如果要開票，他們會(huì)提供房屋的相關(guān)信息，由租戶自己去當(dāng)?shù)亟值擂k或地稅局開具發(fā)票，具體開多少錢也由租客根據(jù)自己需要決定，至于以后能不能由平臺(tái)直接提供發(fā)票，還要看新政策實(shí)施后的具體規(guī)定。
中原地產(chǎn)的一份調(diào)查顯示，目前在所有租房者中，實(shí)際繳納稅費(fèi)的比例不到10%，這部分人主要是出于提取公積金、子女入學(xué)、報(bào)銷房租等必須取得發(fā)票的原因。而我國目前租房市場(chǎng)還是以個(gè)人私下交易和現(xiàn)金交易為主，很少執(zhí)行租房備案的程序，稅務(wù)部門無法對(duì)每一筆租房業(yè)務(wù)進(jìn)行核實(shí)，租房交稅的政策也就難以嚴(yán)格執(zhí)行。
“在實(shí)際的租房市場(chǎng)交易中，租賃行為并不像買賣房屋那樣需要官方確權(quán)，這就決定了單純的稅收減免很難對(duì)整體租房市場(chǎng)產(chǎn)生大的影響。”張大偉說。
租房支出有望抵個(gè)稅(專家分析)
“這次出臺(tái)稅收優(yōu)惠政策力度很大，但因?yàn)樽夥渴袌?chǎng)的實(shí)際狀況，更多降低的是名義稅負(fù)，實(shí)際稅負(fù)減少并不明顯，未來還需要更深入的稅制改革，真正把租房市場(chǎng)該收的稅收上來，該減免的稅減下去。”中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌認(rèn)為，此次租房稅收新政的出臺(tái)，體現(xiàn)出通過稅收政策調(diào)節(jié)來促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的政策意圖。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，新政策體現(xiàn)了國家對(duì)租房市場(chǎng)的支持，但稅收減免更多的還停留在局部和表面，受益面比較小，難以從根本上改變租房市場(chǎng)現(xiàn)狀、減輕租房者負(fù)擔(dān)、真正激活租房市場(chǎng)。
張大偉介紹，與此次開始實(shí)施的增值稅減免、個(gè)稅減半征收政策相比，市場(chǎng)更關(guān)注政策提到的個(gè)稅改革，如果未來租金能抵扣個(gè)稅，將在很大程度上擴(kuò)大稅收優(yōu)惠政策對(duì)租房市場(chǎng)的支持力度。
國辦印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》提出，對(duì)個(gè)人承租住房的租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問題。
張斌認(rèn)為，建立分類與綜合相結(jié)合的個(gè)人所得稅制度，是我國未來個(gè)稅改革的目標(biāo)，房屋貸款利息支出、房租支出等都可能作為合理的個(gè)人支出納入個(gè)稅的稅前抵扣范圍，在進(jìn)一步減輕租房者壓力的同時(shí)，也讓個(gè)稅制度更加公平合理。
“建立有效的房租抵扣個(gè)稅制度，還能提高租房者自覺納稅的積極性，讓租房市場(chǎng)更加規(guī)范。”張大偉認(rèn)為，在租金抵扣個(gè)稅的條件下，租房者取得相應(yīng)租房發(fā)票才能實(shí)現(xiàn)自己的個(gè)稅減免，這會(huì)促使更多的房屋租賃交易走正規(guī)的備案手續(xù)，有利于加強(qiáng)對(duì)租賃市場(chǎng)的監(jiān)管。本報(bào)記者 吳秋余