2016年上半年，房地產(chǎn)市場在短短6個月內(nèi)跌宕起伏。18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布6月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，6月70個大中城市環(huán)比上漲城市數(shù)量55個，較上月減少5個，與4月價格上漲個數(shù)相比，減少10個，連續(xù)兩個月下降。漲幅方面，環(huán)比、同比最高漲幅有所收窄，具體來看，環(huán)比最高漲幅較5月的5.5%收窄0.6個百分點，同比漲幅較5月的54%收窄6.6個百分點。
對此，業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)周期已縮短，下半年或提前進入下行周期。而政策方面，未來政策將更有針對性進行調(diào)整，不僅僅是分城施策，更多的將會升級到一城一策。
走勢 樓市上演“過山車”
2016年上半年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了“過山車”行情，從2015年的低迷到春節(jié)期間的一二線不冷，三四線不熱；從3月一線市場整體爆發(fā)，到“四小龍”的誕生；從4月房市的全面復蘇，到5、6月的回調(diào)，房地產(chǎn)市場的劇烈變動超出人們的想象。
具體來看，今年2月之前，一線城市領漲全國，尤其深圳新建住房價格環(huán)比漲幅達4.1%，同比漲幅更是高達52.7%。而一線城市收緊后，二線城市便借機突擊，3月，房價漲幅環(huán)比最高的三個城市分別為，廈門環(huán)比上漲5.4%、合肥上漲4.6%、上海上漲4.3%。4月，房價漲幅環(huán)比最高城市則分別為，合肥上漲5.8%、廈門上漲5.3%、南京上漲4.4%。5月、6月則延續(xù)該趨勢。
中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，此前二線城市漲幅超過一線城市的最主要原因是政策因素。他指出，3月，一線城市相繼出臺不同力度的約束性政策抑制了一線城市繼續(xù)大幅上漲。另一方面，二線城市政策卻從限購、限貸方面呈現(xiàn)最大寬松，導致在前4月資金寬松的情況下市場活躍，促使廈門、南京、合肥、蘇州加速去庫存。
而在政策收緊與市場預期的影響下，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場降溫明顯。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，樓市正在進入新一輪盤整期。一方面，環(huán)比下降城市數(shù)量再次擴容，但另一方面，同樣是三、四線城市，其中牡丹江、泉州已連續(xù)兩個月出現(xiàn)價格環(huán)比下滑，而錦州商品住宅價格已連續(xù)15個月環(huán)比下滑。
同時，亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，6月北上廣深四個一線城市均出現(xiàn)商品住宅價格漲幅放緩的跡象。相比5月的環(huán)比漲幅，其中北京漲幅減少了0.7%，上海下降了1.2%，廣州下降了0.6%，只有深圳環(huán)比漲幅微漲0.3%。
上海易居研究院研究員朱光表示，今年以來，全國樓市以去庫存為主要目的，絕大部分城市仍將延續(xù)寬松的購房和信貸政策，再加上居民受制于投資渠道有限，往往將投資房產(chǎn)作為資產(chǎn)增值的主要工具，因此樓市成交活躍，但從歷史上來看，如此高速增長，很難維持較長時間。
中金公司也有類似判斷。中金宏觀組報告預測，房地產(chǎn)行業(yè)“三年周期變兩年”，下半年或提前進入下行通道。
警惕 風險加劇泡沫凸顯
2016年上半年25家企業(yè)半年業(yè)績預告看漲，多家房企上調(diào)銷售目標。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，35家官方公布銷售業(yè)績的房企合計銷售業(yè)績高達12425.92億，比2015年同期的7285.54億上漲幅度高達70.6%，而銷售面積也達到了10146萬平方米，同比上漲47.5%。具體來看，35家房企平均完成年度任務指標64%，首次出現(xiàn)上半年平均完成指標過半的情況。
中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，市場未來越來越恐慌，一二線恐慌性上漲，三四線恐慌性調(diào)整，地王恐慌出現(xiàn)。
貨幣方面杠桿突增，風險增加。央行日前發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，個人購房貸款新增2.36萬億元，同比增長1.25萬億元。個人購房貸款余額同比增長30.9%，同比上升13.9個百分點。
值得一提的是，今年以來，居民中長期新增貸款月度規(guī)模在不斷上行，絕對額從4月開始就超過非金融性公司新增中長期貸款規(guī)模。如6月居民中長期貸款月度新增量為5639億元，而非金融公司中長期貸款僅僅增加了4105億元。同時，上半年數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商企業(yè)到位資金中，來自個人按揭貸款的收入有1.12萬億，同比增長57%，而同期開發(fā)商全部到位資金僅增長15.6%。
張大偉表示，本輪市場火爆的主要導火線與原因都是信貸釋放，居民杠桿在不斷增加，從而形成了泡沫。從現(xiàn)階段來看，雖然整體新增加貸款降速，但居民戶長期貸款依然天量，趨勢難改。一旦房市轉(zhuǎn)向，因杠桿帶來的風險將加倍。
而郭毅也認為，雖然在房地產(chǎn)調(diào)控放松下，天量貨幣大水漫灌，但部分經(jīng)濟基礎薄弱、產(chǎn)業(yè)提振不利的三四線城市，地產(chǎn)調(diào)控政策的刺激只能對區(qū)域樓市產(chǎn)生短期的利好拉動。長期來看，區(qū)域樓市在缺乏就業(yè)機會、人口吸附力不足的背景下，庫存壓力難以得到根本性扭轉(zhuǎn)，仍會對樓市的持續(xù)向好形成巨大阻力。
前景 調(diào)控趨向“一城一策”
“上半年盡管絕大多數(shù)城市房價環(huán)比都出現(xiàn)上漲，但城市間漲幅差異仍然較大。因此預計下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策將從‘因城施策’升級到‘一城一策’。”張大偉表示。
的確，從上半年來看，房地產(chǎn)政策頻出。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，有多達54個省市發(fā)布房地產(chǎn)去庫存政策。
例如，廈門于7月15日起調(diào)整住房信貸政策，其中最受關注的是二套房首付的變化。變化最大的應該是，對于名下有1套房但未結(jié)清貸款的或2筆及以上貸款記錄的，首付從原本的執(zhí)行40%提升到60%。停止向三套房發(fā)放公積金貸款。
張大偉認為，過去全面寬松的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)變化，政策開始“托底蓋帽”。這種情況下，房價上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)約束性的政策。而未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策，更多的將會升級到一城一策。
發(fā)改委日前表示，下半年，針對市場分化的情況，應更加注重分類施策、因城施策，促進市場平穩(wěn)發(fā)展。對一線及部分二線城市，要密切關注其庫存下降情況，加大住房供應，合理引導住房消費，防止房價持續(xù)過快上漲。對三、四線等商品房庫存較大的城市，要根據(jù)當?shù)厥袌銮闆r，積極采取有效措施，化解房地產(chǎn)庫存。
此外，有報道稱，18日上午，住建部部長陳政高帶隊調(diào)研萬達、保利、融創(chuàng)和恒大四家房企，摸底當前市場情況，尤其是一二三四線城市的土地市場情況和庫存壓力，并為下一步政策調(diào)整支招。據(jù)悉，住建部將分別聽取房企、央行以及眾金融機構(gòu)的看法，了解目前市場狀態(tài)、風險程度，進一步細化政策重點。
(梁倩)