昨日，融信以110.1億元的“天價”擊敗另外17家房地產(chǎn)商，奪得了上海靜安區(qū)中興社區(qū)地塊，該成交價格打破了中國土地成交紀(jì)錄。業(yè)內(nèi)分析師預(yù)計，從樓面價推算，該項目未來保本價將達(dá)到15萬元每平方米。

　　昨日，經(jīng)過一個多小時的激烈廝殺，400多輪的競價，融信中國控股有限公司(以下簡稱融信)以110.1億元擊敗17家對手，奪得上海靜安區(qū)中興社區(qū)地塊，樓面價達(dá)10.03萬元每平方米，溢價率139.35%，可售面積樓面價高達(dá)14.3萬元每平方米。目前，該項目周圍商品房在售價格分布在8萬元每平方米到10萬元每平方米之間，樓面價遠(yuǎn)超過房價。這是今年上海掛牌的首幅內(nèi)環(huán)內(nèi)含住宅屬性地塊。

　　競拍

　　開發(fā)商每輪加價至少億元

　　參與本次土地出讓的18家開發(fā)商或聯(lián)合體包括仁恒、中糧+建發(fā)+首開、融創(chuàng)、萬科、融信等。

　　據(jù)上海一名前往競拍現(xiàn)場的媒體人士介紹，現(xiàn)場拍賣的氣氛非常火爆，剛開始主持人宣布競價幅度為1000萬元一加，地塊起拍價為46億元，但僅過了幾輪，報價就已經(jīng)加到了50億元。此后各房企嫌1000萬元一加太慢，竟然都不約而同地將加價幅度變成了1億元一加。雅居樂將價格加到52億元，西藏城投將價格加到53億元，雅居樂繼續(xù)加價到54億，西藏城投加價至55億，而世茂直接跳價3億，將價格加到58億。

　　這時，融信殺出，直接叫價61億。西藏城投、龍湖、招商也不甘落后，你追我趕一路將出價叫到80億元。主持人提醒競拍人士說：目前的溢價已經(jīng)很高了，希望大家理性出價。但這絲毫未影響現(xiàn)場開發(fā)商的競拍情緒，一直沉默的萬科也出手了，直接叫價83.4億元。在輪番叫價中，仁恒喊到了100億元。最終，融信以110.1億元拿下了中興地塊。

　　對于融信的最終報價。現(xiàn)場的開發(fā)商人士的態(tài)度兩極分化，有開發(fā)人士認(rèn)為，這塊地不算貴，原先就預(yù)料會是這個價格。也有一家參與競拍的知名開發(fā)商表示，“這么高的價格，只能說明某些房企藝高人膽大，建議去看看他們的報表，祝福同行。”

　　在競拍結(jié)束之后，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“上海110億高價地，完全是金融大戰(zhàn)，因為房地產(chǎn)開發(fā)角度已經(jīng)理解不了這個價格了。”

　　測算

　　該項目未來保本價達(dá)每平方米15萬元

　　該地塊位于上海市內(nèi)環(huán)內(nèi)，東至寶昌路，南至公興路，西至臨山路，北至中興路，區(qū)域位置較好。出讓資料顯示，該地塊出讓面積31034.1平方米，容積率3.54。雖屬性屬于商住地塊，但根據(jù)規(guī)劃，住宅比例可達(dá)到90%，住宅套數(shù)下限為931套。同時，該地塊還規(guī)定了硬性出讓條件：中小套型住宅建筑面積不得低于80%；自持不低于15%的住宅物業(yè)；持有100%的商業(yè)物業(yè)；配建保障性住房5%以上等。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，該地塊出讓面積31034.1平方米，容積率3.54，而不可售的部分如公共服務(wù)設(shè)施、空間建設(shè)、保障房、商業(yè)部分和自持的建筑面積至少34662.4平方米，也就是說可售的住宅部分面積最多為75198平方米，僅為全部建筑面積的68.4%。此外，按照中小套型為90平方米來計算，該地塊最終的中小戶型套數(shù)最多也只有668套，僅余下15039.7平方米可以做大戶型產(chǎn)品。

　　據(jù)了解，該地塊是上海12年以來內(nèi)環(huán)內(nèi)第一次出讓住宅土地，成交價格已經(jīng)打破了中國土地成交紀(jì)錄。業(yè)內(nèi)分析師預(yù)計，從樓面價推算，該項目未來保本價將達(dá)到15萬元每平方米。但地塊苛刻的開發(fā)條件對于開發(fā)商來說，未來產(chǎn)品營運(yùn)壓力頗大。

　　分析

　　高價地頻現(xiàn)干擾上海樓市回歸理性

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從上海樓市走勢來看，由于“滬九條”的嚴(yán)格執(zhí)行、市場需求在前期大量透支，4到5月上海商品住宅的走勢本已逐漸趨于理性，二季度已經(jīng)呈現(xiàn)“量跌價穩(wěn)”供求博弈特征。但由于5月份以來“高價地”頻出，三季度上海樓市再現(xiàn)量價齊升，“高價地”成為干擾上海樓市回歸理性的一項非常重要因素。張宏偉稱，房企越來越多通過金融機(jī)構(gòu)場外配資“加杠桿”方式進(jìn)行拿地，甚至不惜成本制造“高價地”。從預(yù)期影響來看，隨著政策面的收緊與市場調(diào)整期的到來，在上述熱點城市制造“高價地”的風(fēng)險會增加。一旦這樣的風(fēng)險到來，就不僅僅會波及房企自身，還會波及金融機(jī)構(gòu)，甚至金融機(jī)構(gòu)背后的個人投資者。

　　市場分析人士指出，靜安融信百億高價地之后，官方將會密切關(guān)注上海樓市變化。預(yù)計9月份前后樓市調(diào)控政策有可能會進(jìn)一步從嚴(yán)執(zhí)行，新一輪的“控高價地”降杠桿等措施也會來臨。

　　相關(guān)新聞

　　28家上市房企上半年利潤上漲38.5%

　　昨日，在SOHO2016年度中期業(yè)績發(fā)布會上，SOHO中國董事長潘石屹表示，還要在上海出售三個非核心項目，分別為凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山廣場。SOHO中國2016年中期業(yè)績報告顯示，2016年上半年，營業(yè)額約人民幣7.27億元，同比上升85%，毛利率高達(dá)77%；凈利潤約人民幣6億元，同比上升344%。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示2016年半年報，已經(jīng)有28家上市房企公布業(yè)績。整體看，在過去連續(xù)4年利潤率下調(diào)后，在2016年上半年，首次出現(xiàn)了利潤率上行的現(xiàn)象。28家房企總營收上漲32%，利潤上漲38.5%。標(biāo)桿房企的前7個月的銷售數(shù)據(jù)達(dá)到了1.33萬億元，同比上漲幅度達(dá)到了72.2%，而且從完成目標(biāo)的情況看，平均完成率高達(dá)74.3%。文/本報記者 朱開云