中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，截至昨日，今年以來全國已經(jīng)出現(xiàn)單宗土地超過10億的地塊300宗，其中溢價(jià)率超過100%的高價(jià)地達(dá)到了150宗。包括信達(dá)地產(chǎn)、融信中國等在內(nèi)的房企頻繁制造高價(jià)地。
上市房企紛紛發(fā)布半年報(bào)，這些制造高價(jià)地的房企業(yè)績?nèi)绾危考みM(jìn)的買地策略是否給這些企業(yè)的經(jīng)營帶來壓力？對此，北京青年報(bào)記者通過分析多家上市公司的中期報(bào)告，試圖解讀高價(jià)地背后的企業(yè)拿地邏輯。
典型：信達(dá)地產(chǎn)五年來凈利潤首次為負(fù)
在制造高價(jià)地的房企中，一家此前并不太出名的房企信達(dá)地產(chǎn)大出風(fēng)頭。公開資料顯示，2015年至今，信達(dá)地產(chǎn)通過公開拿地新增9宗地塊，其中7宗是高價(jià)地，分別是廣州天河高價(jià)地、合肥濱湖高價(jià)地、上海新江灣城高價(jià)地、深圳坪山高價(jià)地、杭州南星高價(jià)地、杭州濱江高價(jià)地和上海顧村高價(jià)地。其中，最引人矚目的是上半年摘得上海顧村“高價(jià)地”，為此，信達(dá)地產(chǎn)共耗費(fèi)58.05億元，溢價(jià)率306.53%。信達(dá)地產(chǎn)幾乎一戰(zhàn)成名。
公開資料顯示，信達(dá)地產(chǎn)是四大國有資產(chǎn)管理公司之一中國信達(dá)旗下的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作平臺，實(shí)際控制人為國家財(cái)政部。對于其大舉拿地的舉動(dòng)，信達(dá)地產(chǎn)曾公開表示，加大一二線城市拿地，主要是根據(jù)十二五規(guī)劃的戰(zhàn)略安排，正視當(dāng)前區(qū)域布局中的局限性，結(jié)合既有區(qū)域深耕的要求，密切關(guān)注城市市場分化加劇的趨勢。
但近日信達(dá)地產(chǎn)公布的中期報(bào)告卻引發(fā)了市場的擔(dān)憂。報(bào)告顯示，今年上半年，信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約30.7億元，同比增幅41.8%；上市公司股東應(yīng)占凈利1.3億元，同比下滑44.66%，而扣除非經(jīng)常性損益，信達(dá)地產(chǎn)凈利虧損逾7000萬元，同比下滑131%。
這是信達(dá)地產(chǎn)自2008年上市以來罕見的凈利虧損，而且也是近五年來利潤唯一一次出現(xiàn)凈利潤為負(fù)的情況。凈利潤大幅下跌，與信達(dá)地產(chǎn)上半年成本的大幅增加相關(guān)，其中，除了管理費(fèi)用有所下降之外，營業(yè)成本、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用都大幅增加，值得注意的是，財(cái)務(wù)費(fèi)用同比上年同期激增193.26%達(dá)到2.6億元。
東興證券在其上半年的研究報(bào)告中稱，“本期內(nèi)，由于公司加大了在一二線城市的拿地力度，土地成交較為集中，故而融資產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用同比增加193.26%。
行業(yè)：激進(jìn)房企的高杠桿拿地策略
信達(dá)地產(chǎn)中期報(bào)告顯示，截至今年6月底，公司合并口徑下的授信總額為478.57億元，其中已消耗授信接近300億元，可使用余額182.64億元。
另外，債券市場是信達(dá)地產(chǎn)上半年融資最重要的渠道之一，其報(bào)告顯示，上半年信達(dá)共發(fā)行公司債券規(guī)模達(dá)到90億元，資產(chǎn)負(fù)債率上升至85.6%。
8月23日，另一家今年以來因激進(jìn)拿地而被市場廣泛關(guān)注的融信中國也發(fā)布了中期報(bào)告。該房企因近期在上海以110億的價(jià)格拿下一塊高價(jià)地而成了輿論關(guān)注的中心，市場對融信中國的負(fù)債也產(chǎn)生了質(zhì)疑。
8月17日，上海拍出一塊百億級的高價(jià)地震驚了全國樓市。該地塊位于上海靜安中興社區(qū)，經(jīng)過400多輪競價(jià)，融信中國打敗了包括保利、融創(chuàng)、萬科在內(nèi)的17家知名房企，以110.1億元的高價(jià)拿下。該地塊可售樓面價(jià)高達(dá)14.3萬元每平方米，業(yè)內(nèi)預(yù)測其未來保本售價(jià)將超15萬元。這一數(shù)字創(chuàng)下中國土地成交史上最貴單價(jià)紀(jì)錄。
資料顯示，2015年融信中國凈資產(chǎn)負(fù)債率247%，但資本成本在10.5%左右，均遠(yuǎn)高于同類房企，其中，負(fù)息債務(wù)為163.7億元。而其上市的招股書顯示，從2012年到2015年上半年，融信的凈資產(chǎn)負(fù)債率分別約為：170%、500%、1540%和640%。其杠桿之高超出許多市場人士的想象。
然而，剛剛發(fā)布的融信中國中報(bào)顯示，截至6月，融信凈資產(chǎn)負(fù)債率同比下降63.6%至90%，資產(chǎn)負(fù)債率更比上年同期下降550.41個(gè)百分點(diǎn)至89.83%。
業(yè)績報(bào)告會(huì)上，融信首席財(cái)務(wù)官曾飛燕否認(rèn)了做高土地估值以降低凈資產(chǎn)負(fù)債率的做法。曾飛燕解釋，有多種辦法可以增加凈資產(chǎn)。融信通過上市進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化、在項(xiàng)目層面引入合作方資本投入，同時(shí)，公司物業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)利潤沉淀進(jìn)一步增厚了公司權(quán)益。
融信中國董事局主席歐宗洪稱，他并不重視凈負(fù)債率的高低，他只關(guān)注兩個(gè)指標(biāo)：營業(yè)收入和有息負(fù)債。“負(fù)債率可以通過財(cái)務(wù)手段調(diào)節(jié)，比如拿地的時(shí)候不并表，在賣的時(shí)候并表，可以把負(fù)債率降下來。”
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月23日，在1349家上市公司中，有132家公司的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。在132家資產(chǎn)負(fù)債率高于70%的上市公司中，按照行業(yè)來分的話，有23家上市公司屬于房地產(chǎn)行業(yè)，在行業(yè)占比中高居榜首。而12家房企的資產(chǎn)負(fù)債率已超過80%。
在業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，前期投資非常大，正常的范圍在60%至70%之間，如超過80%，負(fù)債比例則有些過高，企業(yè)的經(jīng)營將面臨一定風(fēng)險(xiǎn)。“一般來說，負(fù)債率超于70%的公司說明公司在經(jīng)營上和現(xiàn)金流方面出現(xiàn)問題，可以表現(xiàn)出公司在舉債過日子”。
分析：市場風(fēng)向調(diào)整或引發(fā)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)
雖然融信中國方面否認(rèn)其高杠桿拿地存在風(fēng)險(xiǎn)，但部分業(yè)內(nèi)人士對此有不同的看法。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，融信可以說是2016年中國房地產(chǎn)市場的代表，拿地激進(jìn)，超常規(guī)發(fā)展，利用足杠桿。但風(fēng)險(xiǎn)也越來越大，如果一旦市場出現(xiàn)輕微調(diào)整，這類型企業(yè)很可能面臨包括資金鏈在內(nèi)的各種風(fēng)險(xiǎn)。
中信證券一名地產(chǎn)項(xiàng)目分析人士指出，很多高價(jià)地項(xiàng)目因?yàn)榈貎r(jià)高所以利潤率都偏低，后期銷售才是對房企的考驗(yàn)，而且高地價(jià)也會(huì)對房企的融資產(chǎn)生影響，比如一些房企會(huì)借用基金、信托等各種資本杠桿拿地，再通過高周轉(zhuǎn)的方式對沖前期的融資風(fēng)險(xiǎn)。但由于未來市場充滿不確定性，一旦市場風(fēng)向發(fā)生轉(zhuǎn)變，公司資金鏈會(huì)受到極大挑戰(zhàn)，高地價(jià)將為此類激進(jìn)房企的發(fā)展埋下重大隱患。
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上海連續(xù)“下架”三塊擬拍賣地
8月22日，上海宣布中止浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-04-06地塊出讓。加上此前8月18日公告的浦東新區(qū)上海國際醫(yī)學(xué)園區(qū)20-10、21-10地塊中止出讓，上海在五天之內(nèi)中止了三幅地塊的出讓。
自今年5月以來，上海土地市場持續(xù)火爆，高價(jià)地頻現(xiàn)。7月上海經(jīng)營性用地共成交12幅，成交金額合計(jì)為235.7億元，環(huán)比上漲27.5%，同比上漲46.6%，創(chuàng)下今年新高。而每當(dāng)“高價(jià)地”一出，周邊房價(jià)即應(yīng)聲上漲。
對此，市場觀察人士指出，上海暫停土地出讓是為了防止再產(chǎn)生高價(jià)地，上海或許將出臺新的土地拍賣政策來控制地王頻出。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，上海3月份出臺滬九條之后，上海樓市沉寂一段時(shí)間后再度火熱，反映出本輪調(diào)控效果較弱。因此各方預(yù)期上海可能再出調(diào)控政策。這也是市場對上海此次叫停出讓如此敏感的原因。
本版文/本報(bào)記者 朱開云