“擴(kuò)規(guī)模”成為當(dāng)前物企發(fā)展的重心，2021年百?gòu)?qiáng)物企市場(chǎng)占有率上升至52.31%，首破五成；預(yù)計(jì)到2025年，市場(chǎng)份額或超64%，未來(lái)三到五年，在規(guī)模化發(fā)展的趨勢(shì)下，市場(chǎng)集中度將繼續(xù)提升。4月26日舉辦的2022中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)透露了上述信息。
值得關(guān)注的是，在資本的助推下，2021年百?gòu)?qiáng)企業(yè)新增管理面積超半數(shù)來(lái)源于第三方項(xiàng)目，逐漸擺脫對(duì)關(guān)聯(lián)公司的依賴，開始“自食其力”。但是物企也并非“唯規(guī)模論”，“造富”能力開始逐漸凸顯，其中，多種經(jīng)營(yíng)成為物企毛利潤(rùn)的主要來(lái)源，占比超過(guò)五成。
去年百?gòu)?qiáng)物企并購(gòu)規(guī)模創(chuàng)新高
資本市場(chǎng)助推2021年這波物業(yè)并購(gòu)潮，為并購(gòu)企業(yè)提供了資金支持。據(jù)中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜介紹，截至2022年4月底，物業(yè)服務(wù)行業(yè)上市企業(yè)達(dá)到59家，同時(shí)還有近10家即將上市，行業(yè)板塊市值最高時(shí)突破了萬(wàn)億元。
在資本市場(chǎng)推動(dòng)以及地產(chǎn)變局的作用下，2021年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)共發(fā)生超百宗并購(gòu)案例，交易金額近400億元，涉及約10億平方米管理面積，創(chuàng)歷史新高。尤其是頭部企業(yè)的多宗大額交易刷新行業(yè)記錄，借力并購(gòu)拉開與中小企業(yè)的距離。而中型百?gòu)?qiáng)企業(yè)也在擇機(jī)而行，并購(gòu)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，甚至以小并大，實(shí)現(xiàn)“彎道超車”。
物業(yè)并購(gòu)成為當(dāng)前擴(kuò)規(guī)模的首要驅(qū)動(dòng)力。據(jù)百?gòu)?qiáng)物企研究成果顯示，2021年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積達(dá)到5692.98萬(wàn)平方米，同比增速達(dá)16.69%；市占率上升至52.31%，首破五成；營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)13.40億元，同比增長(zhǎng)14.21%。其中，TOP10企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)107.78億元，同比增速達(dá)50.17%，是百?gòu)?qiáng)企業(yè)的3.53倍。
值得關(guān)注的是，2021年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)新增管理面積中超過(guò)半數(shù)來(lái)源于第三方項(xiàng)目，除了并購(gòu)之外，企業(yè)還通過(guò)尋求競(jìng)標(biāo)機(jī)會(huì)等方式提高外拓比例，市場(chǎng)拓展能力顯著提升。其中，大部分百?gòu)?qiáng)企業(yè)成立專門的市場(chǎng)拓展團(tuán)隊(duì)，目的是中標(biāo)第三方項(xiàng)目，尤其是非住宅業(yè)態(tài)項(xiàng)目。
在這樣的背景之下，雖然地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司的面積供給仍是物企的壓艙石，但是去年占比已明顯減少。地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司對(duì)物業(yè)公司的支持在逐步弱化。
對(duì)此，中信證券研究部基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰表示，物業(yè)和開發(fā)商的關(guān)系可以形容為“可以支持，但不要溺愛”。“扶上馬，送一程”是有必要的，但是關(guān)聯(lián)方占物業(yè)在管面積的比例會(huì)越來(lái)越低，有些物企的關(guān)聯(lián)方交付占比下降到30%以下，有些公司甚至沒有關(guān)聯(lián)方。而且，在物企IPO和不斷再融資的情況下，地產(chǎn)商資金在物業(yè)管理行業(yè)的持股比例也開始下降。
中指研究院物業(yè)百?gòu)?qiáng)研究負(fù)責(zé)人牛曉娟認(rèn)為，2022年物業(yè)管理行業(yè)可能會(huì)迎來(lái)新的頭部企業(yè)登陸資本市場(chǎng)，在資本的助力下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)或?qū)⒋蚱粕嫌伍_發(fā)企業(yè)的支配格局而獨(dú)自“登臺(tái)”，實(shí)現(xiàn)從“幕后”到“臺(tái)前”的跨越。
多種經(jīng)營(yíng)毛利潤(rùn)占比超過(guò)半數(shù)
管理規(guī)模擴(kuò)張是當(dāng)前物企發(fā)展的主旋律，但是物企不能完全“唯規(guī)模論”，還是要追求穩(wěn)健的發(fā)展。北京興業(yè)源物業(yè)管理股份有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理趙亞?wèn)|表示，其在全國(guó)布局14個(gè)省，如果說(shuō)以前是在全國(guó)布局的過(guò)程，下一步則將是深耕的過(guò)程，規(guī)模達(dá)到一定程度，就要在規(guī)模里“出效益”，那么深耕是很重要的“出效益”手段。
從百?gòu)?qiáng)物企研究成果2021年收入構(gòu)成看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入持續(xù)增長(zhǎng)，均值高達(dá)10.22億元，首次突破10億大關(guān)，同比增長(zhǎng)11.72%。值得一提的是，多種經(jīng)營(yíng)收入均值3.19億元，同比增幅達(dá)23.01%，增速約為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入的兩倍。此外，多種經(jīng)營(yíng)成為毛利潤(rùn)增長(zhǎng)的第一驅(qū)動(dòng)力。2021年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)收入占比23.77%，但是多種經(jīng)營(yíng)毛利潤(rùn)占比卻高達(dá)50.27%。
多種經(jīng)營(yíng)的指標(biāo)體現(xiàn)出非常好的“造富”能力，成為提升物企盈利能力的主要渠道。而在多種經(jīng)營(yíng)收入結(jié)構(gòu)中，業(yè)主增值服務(wù)收入占比超過(guò)非業(yè)主增值服務(wù)，成為多種經(jīng)營(yíng)收入增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>
從目前來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)已從最初的“四保”(保安、保潔、保綠、保修)服務(wù)，逐漸延伸至為業(yè)主和客戶提供各類增值服務(wù)，包括布局托幼、親子、零售、美居、養(yǎng)老等領(lǐng)域，以滿足不同人群的需求。此外，其還以居家、旅游、餐飲、空間運(yùn)營(yíng)、智慧服務(wù)等多元生活場(chǎng)景為基礎(chǔ)，衍生出各種相關(guān)的服務(wù)品類。
比如在政策利好下，物業(yè)+養(yǎng)老的模式迎來(lái)新的機(jī)遇，越來(lái)越多的物企參與其中。對(duì)此，天津華廈物業(yè)管理發(fā)展有限公司黨總支書記、董事長(zhǎng)吳鵬提到，其在2019年開始布局養(yǎng)老領(lǐng)域，接下來(lái)將面向不同類型的長(zhǎng)者，探索更多元的服務(wù)。
在陳聰看來(lái)，社區(qū)增值服務(wù)一直以來(lái)都是物企重要的成長(zhǎng)點(diǎn)，目前社區(qū)增值服務(wù)收入顯著快于整體營(yíng)收的增速，單個(gè)小區(qū)增值服務(wù)的產(chǎn)出也在不斷增加，“據(jù)測(cè)算2021年上市物企每平方米每月產(chǎn)生的社區(qū)增值服務(wù)超過(guò)0.6元。不同的企業(yè)各有所長(zhǎng)，但是增值服務(wù)的內(nèi)容還是有一定的共性，主要包括社區(qū)零售、空間運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)管理、家裝美居等等。”
未來(lái)3-5年擴(kuò)規(guī)模仍是發(fā)展主旋律
高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)對(duì)業(yè)主房屋增值保值效果越發(fā)凸顯。百?gòu)?qiáng)物企研究成果顯示，2021年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)在管項(xiàng)目二手房?jī)r(jià)格為2.36萬(wàn)元/平方米，高于周邊項(xiàng)目二手房?jī)r(jià)格10.39%；百?gòu)?qiáng)企業(yè)在管項(xiàng)目年套租金價(jià)格為4.63萬(wàn)元，比周邊項(xiàng)目租金高5.38%。
“目前，物業(yè)管理行業(yè)之所以備受關(guān)注，非常重要的一點(diǎn)在于其服務(wù)的空間邊界不斷延伸，并且突破了物業(yè)管理傳統(tǒng)服務(wù)的天花板，發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊！迸跃瓯硎荆殡S城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)以及城市治理需求的持續(xù)增長(zhǎng)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的服務(wù)空間由社區(qū)逐步走向城市，服務(wù)空間實(shí)現(xiàn)縱向擴(kuò)大。而非住宅業(yè)態(tài)也已成為布局的重點(diǎn)方向，是服務(wù)空間的橫向擴(kuò)張。
從目前來(lái)看，資本市場(chǎng)整體逐漸回歸理性，但是對(duì)整個(gè)行業(yè)發(fā)展仍起到重要的推動(dòng)作用。除了提供并購(gòu)資金外，在資本市場(chǎng)的關(guān)注下，越來(lái)越多的特色賽道被打開，不斷為行業(yè)開辟更多細(xì)分藍(lán)海市場(chǎng)，諸如高端服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、城市服務(wù)、TOD物業(yè)管理、綠色物業(yè)、工地物業(yè)等細(xì)分市場(chǎng)空間逐步打開。
值得關(guān)注的是，“并購(gòu)和股權(quán)融資的正循環(huán)在2021年達(dá)到了頂峰，隨后股權(quán)融資陷入低谷，并購(gòu)腳步也開始放慢。但產(chǎn)業(yè)并購(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有走完，物管行業(yè)具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)和協(xié)同效應(yīng)的特點(diǎn)，這種規(guī)模經(jīng)濟(jì)不僅來(lái)自于管理和科技，也來(lái)自于不同業(yè)態(tài)的協(xié)同。”陳聰表示，一些企業(yè)有大量的資金在手，期待并購(gòu)市場(chǎng)出現(xiàn)更好時(shí)機(jī)，預(yù)計(jì)2022年并購(gòu)市場(chǎng)整體不會(huì)太過(guò)蕭條，但公建類的物管公司并購(gòu)估值可能有所下降。
牛曉娟也表示，規(guī)模擴(kuò)張將是百?gòu)?qiáng)企業(yè)發(fā)展的重要趨勢(shì)，到2025年整個(gè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的份額將突破64%，未來(lái)三到五年擴(kuò)規(guī)模依然是物企主旋律。
新京報(bào)記者 袁秀麗