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“3·30新政”實(shí)施三月 北上廣深廈房價(jià)更堅(jiān)挺

“3·30新政”實(shí)施三月 北上廣深廈房價(jià)更堅(jiān)挺

2015-07-20 08:21:00

來源:第一財(cái)經(jīng)日報(bào)

  這一輪市場真正能復(fù)蘇、比較有前景的城市最多也就15到20個(gè),其他城市房價(jià)突然上漲的可能性不大。三四線城市未來可能有漲有跌,但缺乏持續(xù)上漲的態(tài)勢。

  樓市“3·30新政”出臺迄今過去一個(gè)季度,哪些城市的房價(jià)反彈最為明顯?《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》采訪發(fā)現(xiàn),一線城市和熱門二線城市在此輪房價(jià)上漲中表現(xiàn)搶眼,不同城市房價(jià)走勢繼續(xù)分化。

  分化加劇

  國家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布了6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況,數(shù)據(jù)顯示,70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格上漲的城市達(dá)到了27個(gè),比上月增加了7個(gè)。27個(gè)城市中,有20個(gè)城市漲幅比上月擴(kuò)大,漲幅在0.5%以上的城市有6個(gè)。

  中原地產(chǎn)市場研究部根據(jù)每個(gè)月的定基分析,在新建商品住宅方面,相比3月份,6月份70個(gè)大中城市的房價(jià)指數(shù)分化嚴(yán)重,其中24個(gè)城市出現(xiàn)了上漲,漲幅最高的是深圳,最近三個(gè)月深圳房價(jià)環(huán)比上漲了20.7%,上海房價(jià)上漲了6.8%,北京上漲了4.7%,廣州上漲了4.2%。

  此外,杭州、南京、寧波、天津、溫州、廈門、武漢等城市漲幅也比較靠前。而對比3月份,目前房價(jià)仍在下跌的城市則主要是三四線城市。這也說明樓市“3·30新政”之后,不同城市之間的分化進(jìn)一步加劇。

  中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》分析,這一輪市場真正能復(fù)蘇、比較有前景的城市最多也就15到20個(gè),其他城市房價(jià)突然上漲的可能性不大。三四線城市未來可能有漲有跌,但缺乏持續(xù)上漲的態(tài)勢。

供需決定未來

  是什么原因支撐了這些城市房價(jià)反彈呢?這其中,人口流入和需求無疑是最重要的一個(gè)原因,包括過去幾年常住人口的復(fù)合增長率,外來人口占常住人口的比重等。經(jīng)過十多年的高速發(fā)展,在一二線城市中,本地人大多已有住房、存量增長空間已經(jīng)有限。因此未來的增量主要依靠新增的流入人口。

  上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布了一份35個(gè)重點(diǎn)城市市場風(fēng)險(xiǎn)的研究報(bào)告,從綜合排名來看,位居?xùn)|南沿海的二線城市廈門位列榜首,可見其市場需求之旺盛。

  廈門當(dāng)?shù)囟辔环康禺a(chǎn)業(yè)界人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》,廈門凈流入人口已經(jīng)超過了戶籍人口,現(xiàn)在買房的主力軍來自周邊泉州、龍巖等地。由于廈門是福建唯一的副省級城市,城市環(huán)境建設(shè)位居全國前列,此外包括教育、醫(yī)療等公共資源也是福建最好的,因此吸引了大量周邊人口的流入。

  “我們初中班,已經(jīng)有2/3以上在廈門買了房子。”來自泉州安溪一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的施先生說,福建的經(jīng)商群體十分龐大,不管在本省還是在外省做生意,很多人都會(huì)想在廈門買套房子。

  也正是如此,雖然今年廈門的漲幅并不算最靠前,但由于去年全國房價(jià)下跌的時(shí)候,廈門仍在上漲,因此綜合近兩三年的表現(xiàn),廈門的漲幅在全國數(shù)一數(shù)二。

  除了廈門,北上廣深4個(gè)東部城市,由于作為一線城市的特殊地位和功能定位,它們對外來人口強(qiáng)大的吸附作用以及城市更新等催生的住房需求,使得它們的住房需求潛力仍然較大。另外,像昆明和成都由于尚處于房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展期,特別是在新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)的背景下,仍延續(xù)了住房需求增幅較大的趨勢。

  一些城市即便某段時(shí)間內(nèi)庫存量較大,房價(jià)出現(xiàn)明顯調(diào)整,但只要需求仍在,反彈早晚都會(huì)到來。這其中,浙江板塊的走勢尤為明顯。6月份,浙江板塊房價(jià)在增幅排行中依然靠前。其中杭州和寧波排行第五和第六位,增幅分別為1.3%和0.6%。

  需求是一方面,一定時(shí)期內(nèi)的供應(yīng)也是影響房價(jià)的重要因素。比如,廈門去年房價(jià)最為堅(jiān)挺,而到9月之后,深圳率先反彈。仔細(xì)分析這兩個(gè)城市,不難發(fā)現(xiàn)有不少共性,一是兩個(gè)城市的流入人口都超過了戶籍人口。二是這兩個(gè)城市的土地供應(yīng)一直都偏緊,可供房地產(chǎn)建設(shè)的土地偏少,市場供不應(yīng)求。

  而像呼和浩特、蘭州、海口、烏魯木齊、銀川、西寧、西安等城市,共同點(diǎn)在于供求失衡,市場供大于求,預(yù)計(jì)2015年整體復(fù)蘇有些乏力。而不少城市雖然目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度也比較快,但由于之前新房市場發(fā)展太快,已經(jīng)消化了太多有效需求,因此未來的空間比較有限。

  易居研究院的報(bào)告顯示,北京、上海、廣州、深圳、杭州、合肥、廈門、武漢、鄭州等城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)較小,值得開發(fā)商和購房者進(jìn)入。這幾個(gè)城市均為一線及重點(diǎn)二線城市,此類城市的共同點(diǎn)在于市場需求旺盛,供應(yīng)規(guī)模和壓力相對較小,房價(jià)反彈驅(qū)動(dòng)力強(qiáng),房企或個(gè)人投資的風(fēng)險(xiǎn)度較小,機(jī)會(huì)相對較大。

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