珠江新城的公寓租金基本達(dá)100元/m2/月左右水平。
住宅租金投資回報(bào)率提升，珠江新城公寓最高可達(dá)4.6%
近期股市震蕩，各種“寶寶系”理財(cái)產(chǎn)品收益也在下跌，在投資渠道少的狀態(tài)下，大家又把目光投向樓市，但投入高而租金回報(bào)率卻不斷走低的印象還停留在大家腦中，曾有人算過(guò)一筆賬，100萬(wàn)元存銀行的利息還高過(guò)買(mǎi)房收租金，買(mǎi)房收租金的投資方式不劃算，不過(guò)，近幾年這種狀態(tài)又慢慢發(fā)生了變化。根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的白云、番禺、海珠、荔灣、天河、越秀6個(gè)區(qū)域45個(gè)板塊的269個(gè)中高檔住宅樓盤(pán)的實(shí)際成交租賃價(jià)格顯示，住宅租金投資回報(bào)率有所回升，到2015年6月，租金投資回報(bào)率超過(guò)3%(相當(dāng)于銀行一年定存利息)的樓盤(pán)達(dá)到26%，比去年同期的13%的比例增長(zhǎng)了13%，業(yè)內(nèi)人士表示，這也意味著投資住宅吸引力會(huì)有所增加。
文/圖：廣州日?qǐng)?bào)記者 劉麗琴
8個(gè)月4次降息
租金回報(bào)跑贏存款利息
從2011年2月到2014年11月，銀行一年期存款利率都在3%以上，最高到達(dá)3.5%，而同期住宅租金投資回報(bào)率則多在百分之二點(diǎn)幾的水平，存銀行的收益確實(shí)好過(guò)房產(chǎn)租金收益。今年隨著房貸政策放松，樓市回暖明顯，而央行8個(gè)月內(nèi)4次降息，在對(duì)貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)的同時(shí)，也對(duì)存款利率進(jìn)行了下調(diào)，銀行一年期定存的利息從3%以上降到2.25%左右。而租金卻在悄然上漲，使得住宅租金投資回報(bào)率也有所提升。
據(jù)中原地產(chǎn)租賃指數(shù)和價(jià)格領(lǐng)先指數(shù)，住宅租金回報(bào)率在2004年幾乎接近8%，而2014年高房?jī)r(jià)下，租金回報(bào)率最低接近2.4%。2015年第一季度房?jī)r(jià)下滑，4月份，租金回報(bào)率達(dá)到2.7%。從中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)269個(gè)樣本樓盤(pán)來(lái)看，2015年6月有26.8%的樓盤(pán)投資回報(bào)率超過(guò)3%，高出2014年6月13.4%，可見(jiàn)目前租金回報(bào)率有好轉(zhuǎn)趨勢(shì)。其中，珠江新城的公寓租金回報(bào)率基本超過(guò)3%。
從租金回報(bào)率最高的10個(gè)樓盤(pán)的數(shù)據(jù)來(lái)看，珠江新城的領(lǐng)峰租金回報(bào)率高達(dá)4.6%。據(jù)中原地產(chǎn)雋峰分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理郭亞鋒介紹，領(lǐng)峰的租金回報(bào)在珠江新城屬于表現(xiàn)較好的，一房月租金大約在8000元左右，售價(jià)約320萬(wàn)~340萬(wàn)元，比珠江新城一般一房租金高近一倍，主要是一房面積比較大，有80平方米左右。事實(shí)上，珠江新城的公寓租金基本都能達(dá)到100元/m2左右的水平，地理位置好，裝修高檔，面積相對(duì)較小的單位需求旺盛，這類(lèi)公寓一般為一房一廳，每周有1~2次統(tǒng)一打掃衛(wèi)生，非常適合社交生活豐富，居家時(shí)間較少的單身白領(lǐng)居住。對(duì)投資客戶來(lái)說(shuō)，投資公寓總價(jià)相對(duì)少，出租率高，租金投資回報(bào)也較為有保障。住宅投資回報(bào)提升主要是因租金在上漲，今年以來(lái)珠江新城租金約有10%左右的上漲。
中原地產(chǎn)研究部客戶主任熊小洪表示，租賃市場(chǎng)相對(duì)是較為“剛需”的市場(chǎng)，預(yù)計(jì)下半年需求量會(huì)保持平穩(wěn)，但由于租賃市場(chǎng)與買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)高度關(guān)聯(lián)，而下半年二手住宅市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)都有望上漲，因此租賃市場(chǎng)租金或會(huì)隨著租盤(pán)減少以及成交價(jià)格上漲而上漲。
一手回報(bào)率偏低
二手性價(jià)比更高
商業(yè)公寓售價(jià)難漲租價(jià)尚可
近期，南沙、黃埔商業(yè)公寓銷(xiāo)售行情相當(dāng)不錯(cuò)，業(yè)內(nèi)人士表示，從目前已經(jīng)進(jìn)入二手市場(chǎng)商業(yè)公寓來(lái)看，其升值緩慢，不過(guò)租金尚可，面積差不多的小戶型商業(yè)公寓與住宅公寓租值其實(shí)相差不大。目前，很多人將目光投向首付幾十萬(wàn)，不限購(gòu)不限貸的商業(yè)公寓上，雖然回報(bào)率偏低，尤其是一些新興區(qū)域公寓，還需持有相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間才能看到收益。不過(guò)市場(chǎng)變化難說(shuō)，例如福建就出臺(tái)促進(jìn)去庫(kù)存的新政，允許開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)情況主動(dòng)調(diào)整項(xiàng)目類(lèi)型和戶型，尤其是允許房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型，意味著商業(yè)項(xiàng)目不好賣(mài)，可以轉(zhuǎn)成住宅性質(zhì)。
廣州日?qǐng)?bào)記者劉麗琴
3.1萬(wàn)買(mǎi)兩年后3.3萬(wàn)難賣(mài)
盧先生前年底以3.1萬(wàn)元/m2左右的優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了珠江新城一套110平方米左右商業(yè)公寓的現(xiàn)樓尾貨，很快以7000多元的租金放租，投資回報(bào)率不到3%，今年因急需資金，盧先生將公寓以3.3萬(wàn)元/m2放售，不過(guò)一直難以脫手。
商業(yè)公寓并不像同地段的住宅帶優(yōu)質(zhì)學(xué)位，加上是商業(yè)性質(zhì)，本身價(jià)格已較高，市場(chǎng)需求量和交投活躍度都比不上住宅，因此近年商業(yè)公寓價(jià)格漲幅不大。如保利中環(huán)國(guó)際公寓成交均價(jià)與前兩年基本持平，三木國(guó)際公寓近一兩年價(jià)格上漲較緩慢。不過(guò)，近三年這些商業(yè)公寓租金卻逐年上漲。2012年時(shí)保利中環(huán)國(guó)際公寓租金約80~90元/m2/月，2013年約90~100元/m2/月，如今已上漲到100~110元/m2/月，年均漲幅10%左右，時(shí)代you公寓近三年來(lái)租金年均上漲8%左右。
合富置業(yè)名門(mén)分行主管盧煉煉表示，珠江新城二手商業(yè)公寓的價(jià)格比住宅公寓要便宜一些。不過(guò)，面積差不多的小戶型商業(yè)公寓與住宅公寓每平方米的租值其實(shí)相差不遠(yuǎn)，而單價(jià)稍低的商業(yè)公寓在租金回報(bào)上會(huì)高一些。但由于住宅公寓帶有學(xué)位，因此不少買(mǎi)家都有買(mǎi)學(xué)位房然后放租的打算。
珠江新城的住宅公寓當(dāng)中，鉑林國(guó)際公寓目前較受市場(chǎng)歡迎，租金回報(bào)率在3%以上。其中，36~38平方米的復(fù)式小戶型，二手售價(jià)約155萬(wàn)~160萬(wàn)元，租金約4300~4500元/月。50~55平方米兩房一廳二手售價(jià)約200萬(wàn)元左右，租金約5500~6000元/月。
盧煉煉表示，鉑林國(guó)際公寓租售客戶群中年輕白領(lǐng)占70%，主要因?yàn)殂K林國(guó)際公寓是區(qū)域總價(jià)相對(duì)較低、有復(fù)式設(shè)計(jì)且有學(xué)位，對(duì)預(yù)算不寬裕的年輕白領(lǐng)來(lái)說(shuō)，性價(jià)比較高，門(mén)檻較低，可投資自用。珠江新城的商業(yè)公寓中，如盈豐、盈力等45~50平方米商業(yè)公寓售價(jià)約130萬(wàn)元，月租約3600~3800元左右。
投資二手公寓性價(jià)比高
中原地產(chǎn)商鋪部高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理王雷表示，近期南沙、黃埔、番禺一手商業(yè)公寓成交行情相當(dāng)不錯(cuò)，價(jià)格在1.2萬(wàn)~1.3萬(wàn)元/m2，地鐵上蓋型的公寓，雖然其租售行情可能還需要等待相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，以持有為主，但其發(fā)展?jié)摿Σ诲e(cuò)，而且主要是投入不高，在投資渠道有限的情況下，還是能吸引投資客的，不少公寓都有客戶一次購(gòu)買(mǎi)幾套的情況，因此此類(lèi)公寓可以買(mǎi)來(lái)用于辦公，相比寫(xiě)字樓其使用辦公成本更低。
與一手商業(yè)公寓相比，投資二手商業(yè)公寓性價(jià)比更高，較適合追求穩(wěn)定月租金的投資客。相對(duì)而言，二手公寓單價(jià)便宜，小戶型總價(jià)低，如越秀區(qū)許多商業(yè)公寓租金回報(bào)率能達(dá)4%~6%，回報(bào)率不差。如有多個(gè)公寓項(xiàng)目可選擇，首先是要看地段，地段不同，商業(yè)氛圍也就不同，這決定了公寓本身的價(jià)值和租賃活躍與否，直接影響投資收益，另外選擇公寓時(shí)還要留意其稅費(fèi)。住宅二手交易可免收土地增值稅，但商用公寓交易不能免收。此外，還需按物業(yè)交易總價(jià)征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅，各項(xiàng)稅費(fèi)相加通常達(dá)總價(jià)10%~14%。