◎每經(jīng)記者 王杰
熱門地塊進入土地市場，就猶如向燒開的油鍋里倒一盆水——瞬間炸開了鍋。
昨日(10月20日)下午，經(jīng)過104輪激烈競拍，葛洲壩以49.5億元、配建41000平方米公租房的代價拿下北京豐臺樊家村危房地塊，溢價率高達(dá)50%，除此之外，葛洲壩還要再建6.18萬平方米的“回遷房”。這也是北京四季度土地市場的“開門紅”。《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，綜合配建面積和成本計算，該地塊的商品房住宅部分樓面價已經(jīng)達(dá)到約7.5萬元，超過融創(chuàng)中國2013年以43.24億元的總價、7.3萬元的樓面價拿下的農(nóng)展館地塊，農(nóng)展館地塊也是當(dāng)年的單價“地王”。就在今年9月，豐臺南苑區(qū)一地塊被中鐵建方興聯(lián)合體拿下，折合樓面價5.2萬元。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從典型的最近集中出讓土地的豐臺西片區(qū)看，整體區(qū)域市場已經(jīng)高端化，豐臺土地價格迅速攀升。
總拿地成本達(dá)51億元
據(jù)了解，北京豐臺樊家村危房地塊起價33億元，總建筑面積為20.38萬平方米，其中需要配套建設(shè)1萬平方米回購價為8000元/平方米的公租房，以及6.18萬平方米回購價格為3800元/平方米的農(nóng)民回購房。同時，地塊包含大量的配套設(shè)施，要求全部為非盈利性質(zhì)，建成后無償移交豐臺區(qū)相關(guān)部門使用管理。
根據(jù)地塊競買協(xié)議，地塊設(shè)定合理土地上限價格，當(dāng)競買報價達(dá)到這一上限時，就進一步通過競報公租房面積的方式確定競買人。
經(jīng)過昨日長達(dá)104輪的激烈競拍，葛洲壩最終以49.5億元總價加上4.1萬平方米公租房配建的代價競得地塊。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉算了一筆賬，葛洲壩拿下土地后，包括托幼、中學(xué)、醫(yī)療、機構(gòu)養(yǎng)老等設(shè)施用地共計3.29萬平方米，按照5000元/平方米的成本計算，需要1.64億元，這些設(shè)施建成后將全部無償移交。此外，6.18萬平方米的回遷房建設(shè)成本約3.09億元，去掉3800元/平方米的回購款，開發(fā)商需要承擔(dān)7416萬元；公租房部分，考慮裝修交付，按照建筑成本6000元/平方米計算，4.1萬平方米公租房全部回購后可以給開發(fā)商帶來8200萬元的收入。
張大偉計算后表示，葛洲壩拿地的總成本達(dá)到51億元，而20.38萬平方米的總建筑面積在去掉回遷房、公租房和配套設(shè)施用地后，商品房住宅面積只有6.82萬平方米，因此該地塊商品房樓面價為7.49萬元。他說，從樓面價計算看，甚至超過了農(nóng)展館，可以說是北京住宅類的樓面價歷史最高。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，該宗地塊的絕佳地理位置也是引發(fā)爭奪的重要原因。該地塊臨近西南三環(huán)，北鄰龍湖西宸原著、西鄰釣云臺、東臨夏家胡同以及華潤亞林西“地王”項目、南鄰中海九號公館，新興豪宅區(qū)的雛形已現(xiàn)。從各項配套來看，地塊周邊有多座大型購物商城凱德大峽谷MALL、永旺夢樂城，以及正在建設(shè)中的豐臺萬達(dá)廣場、龍湖商業(yè)項目等，商業(yè)配套完善。《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，豐臺地塊僅僅是京城集中推地的開始。從10月20日到11月23日，北京將在一個月時間內(nèi)出讓29宗經(jīng)營性土地。
一位要求匿名的開發(fā)商人士告訴記者，對于未來集中推出的土地，會有選擇性地拍，不會去爭搶高價地王。他表示，京城的客戶群體分為剛需、首改、再改、頂豪四類群體。而市場需求量最大的當(dāng)屬首改、再改人群，換句話說，500萬元到600萬元的房屋最受市場青睞。
地價高企 項目“被高端化”
根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年前三季度，北京五環(huán)以內(nèi)僅成交商品住宅(不含保障房與自住房)4923套，占全部成交的比重不足十分之一，而大量成交均在五環(huán)以外，尤其是五、六環(huán)之間成交占比高達(dá)57%。任啟鑫認(rèn)為，自去年以來放松調(diào)整政策的傾斜，使得剛需及改善型需求大量釋放，而五、六環(huán)之間也正是這部分客群所對應(yīng)的主力置業(yè)區(qū)。
上述開發(fā)商人士表示，由于地價高企，更多項目入市只能高端化，而對于首改、再改人群來說，更多去瞄準(zhǔn)了二手房市場，但二手房市場的商品也有限，并不容易淘到合適的房屋。換句話說，購房人群也是“被高端”。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年截至日前，北京成交的頂豪數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了182套，這一成交量超過了歷史總和。同時，北京商品房住宅進入頂豪化，預(yù)計未來售價預(yù)期在10萬元/平方米的項目在2016年將接近50個，目前已經(jīng)入市的項目接近25個，這些項目疊加2014年以來的多宗地王土地，整體入市的頂豪套數(shù)有望達(dá)到3000套以上。
上述開發(fā)商人士表示，豪宅越來越多，但是有能力購買豪宅的客戶提前被市場消化了不少，剩下的豪宅越來越難賣。即便是在一線城市，地王項目仍有風(fēng)險。
張大偉表示，從最近集中出讓土地的豐臺西片區(qū)看，因為受到西局等項目的影響，整體區(qū)域市場已經(jīng)高端化。作為城六區(qū)之一，過去多年豐臺的房地產(chǎn)市場一直平淡無奇。而隨著2013年龍湖、泰禾等品牌開發(fā)商接連進軍京西南樓市，豐臺土地價格迅速攀升，數(shù)宗地王出現(xiàn)，一直到2015年豐臺區(qū)的多個頂豪項目開始熱銷，市場價格洼地也逐漸填平。