近期穩(wěn)增長(zhǎng)壓力加大，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起重要作用的房地產(chǎn)將承擔(dān)一定的穩(wěn)增長(zhǎng)職責(zé)。在此背景下，地產(chǎn)行業(yè)今年以來(lái)多次受到政策照拂，包括降準(zhǔn)降息、降首付比例等新政措施，對(duì)行業(yè)回暖起到了較大幫助。正值房地產(chǎn)傳統(tǒng)意義的銷售旺季，“金九”的表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，“銀十”能否借力政策利好再續(xù)良好表現(xiàn)備受關(guān)注。
樓市一日迎兩大禮包
在去年的9月30日，中國(guó)人民銀行在長(zhǎng)假前突發(fā)大招，推出涉及“認(rèn)房不認(rèn)貸”及“最低七折利率”等政策的“9.30新政”，強(qiáng)力救市。歷史再度重演。今年9月30日，央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知稱，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。這是今年房貸政策的第二次調(diào)整。今年3月30日，央行聯(lián)合住建部、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知，其中主要的目的之一是下調(diào)二套房首付比例，明確對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。
同樣是9月30日，住建部、財(cái)政部和央行聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知》。《通知》明確自今年10月8日起將實(shí)施多項(xiàng)舉措切實(shí)提高住房公積金使用效率，包括全面推行異地貸款業(yè)務(wù)，拓寬貸款資金籌集渠道，有條件的城市要積極推行住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，盤活住房公積金貸款資產(chǎn)。對(duì)此，中國(guó)銀行金融研究所副所長(zhǎng)宗良表示，調(diào)整首套房貸款比例，不一定會(huì)對(duì)存量住房的銷量產(chǎn)生大的影響，但是卻傳遞出國(guó)家層面穩(wěn)定市場(chǎng)的信號(hào)。數(shù)據(jù)最能說(shuō)明房貸政策進(jìn)一步寬松對(duì)應(yīng)的背景。1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資61063億元，同比增長(zhǎng)3.5%，增速比1-7月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，回落幅度比1-7月份擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。在穩(wěn)增長(zhǎng)壓力漸增的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性就顯得尤為重要，政策加碼也就勢(shì)在必行了。
地產(chǎn)行業(yè)回暖預(yù)期增強(qiáng)
“金九銀十”一般是房地產(chǎn)開發(fā)商銷售的旺季，今年也不例外。8月份開始，樓市逐漸回暖。9月份，全國(guó)樓市開始保持平穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，9月份，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10817/平方米，環(huán)比上漲0.28%，漲幅收窄；同比上漲1.36%，漲幅擴(kuò)大。國(guó)慶長(zhǎng)假前推出的兩大利好政策對(duì)樓市產(chǎn)生了立竿見影的成效。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，十一黃金周，全國(guó)主要54個(gè)城市合計(jì)住宅簽約24242套，較2014年同期的21083套上漲了15%。一線城市漲幅最大，上漲幅度達(dá)到了23.7%。其中上海成交1021套，相比2014年732套明顯上漲。
“全國(guó)性房地產(chǎn)政策的全面寬松，為‘金九銀十’再創(chuàng)新高創(chuàng)造了良好的環(huán)境。尤其是中央層面一方面從財(cái)稅、信貸、公積金等相關(guān)政策出發(fā)，鼓勵(lì)改善性需求入市，另一方面通過(guò)住房保障貨幣化安置以加快商品房庫(kù)存消化。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，再加上一、二線城市的“地王”頻頻出現(xiàn)，在“地王”效應(yīng)帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)這些城市未來(lái)樓市成交量將持續(xù)上行。
市場(chǎng)預(yù)計(jì)，四季度樓市有望繼續(xù)回升。克而瑞研究中心分析認(rèn)為，整體來(lái)看，房?jī)r(jià)在四季度持續(xù)上漲的基本面不會(huì)改變，但四季度房?jī)r(jià)增速或?qū)⒂兴啪彙Ｖ袊?guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心研究員陳永杰認(rèn)為，目前樓市回暖態(tài)勢(shì)將維持較長(zhǎng)時(shí)間，因我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將保持一定增速，而樓市與我國(guó)經(jīng)濟(jì)有較強(qiáng)關(guān)聯(lián)性，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持繼續(xù)增長(zhǎng)。但目前房市增量投資比較有限，需要進(jìn)一步做好存量調(diào)整工作，從質(zhì)量上推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)將呈中低速，樓市回暖也不太可能回到以前的發(fā)展高度。
樓市分化愈演愈烈
相比于上半年的清淡，樓市在下半年出現(xiàn)了明顯的回暖，但大中小城市的樓市分化卻在延續(xù)。中國(guó)指數(shù)研究院10月1日發(fā)布《2015年9月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，9月，深圳、上海、北京新建住宅價(jià)格同比分別上漲28.5%、11.27%和5.63%。另一方面，住宅類土地供應(yīng)稀缺，房企在一線城市不惜高價(jià)拿地，土地價(jià)格飆升，帶動(dòng)新建住宅價(jià)格繼續(xù)抬頭。今年以來(lái)，一線城市頻出區(qū)域地王，八九月間，北京、上海、福州、蘇州、成都等城市，均出現(xiàn)住宅用地樓面地價(jià)溢價(jià)超過(guò)50%的土地出讓。三、四線城市則面臨與一線城市截然不同的現(xiàn)狀，房?jī)r(jià)走勢(shì)跌多于漲，一片慘淡。
對(duì)三、四線城市而言，供應(yīng)過(guò)剩、需求疲軟以及庫(kù)存高企等問(wèn)題依然得不到解決，故而成交量上漲動(dòng)力不足。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，“9.30”和“3.30”樓市新政在政策層面顯著拉動(dòng)了改善型需求，促進(jìn)全國(guó)樓市整體成交量上漲。剛需和改善型需求在政策上獲得鼓勵(lì)后，住房消費(fèi)在市場(chǎng)化機(jī)制的主導(dǎo)作用下正逐步釋放。針對(duì)一二三四線城市樓市分化加劇的現(xiàn)象，有專家認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體弱復(fù)蘇的局面下，城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已顯現(xiàn)出信貸、人口和投資的“虹吸效應(yīng)”。
在地產(chǎn)業(yè)感受到暖意的同時(shí)，地產(chǎn)股近日也開啟了反彈，同花順軟件顯示，房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)節(jié)后三個(gè)交易日暴漲12.3%。對(duì)于地產(chǎn)股的投資機(jī)會(huì)，安信證券認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)政策面與基本面共振階段，繼續(xù)全面看好地產(chǎn)股。建議配置低估值龍頭及一線城市高彈性品種。國(guó)泰君安則認(rèn)為2015年房地產(chǎn)股的機(jī)會(huì)蘊(yùn)藏在以下四大主線之中，分別是受益于降息降準(zhǔn)和再融資全面松綁，資產(chǎn)負(fù)債表邊際改善最為明顯的龍頭房企；具備國(guó)企改革預(yù)期的標(biāo)的；積極轉(zhuǎn)型的優(yōu)秀標(biāo)的；另外就是具備京津冀、自貿(mào)區(qū)等區(qū)域投資主題的標(biāo)的。