近來(lái)香港樓市成為議論熱點(diǎn)。
退訂、減價(jià)、成交大減，負(fù)面消息不斷曝出。隨著今年6月、7月爆發(fā)股災(zāi)，8月、9月樓市氣氛急劇轉(zhuǎn)差，二手交投冰封，反映買家入市意愿低，觀望情緒濃厚。心急的業(yè)主需減價(jià)或低市價(jià)放盤，形成樓價(jià)下調(diào)壓力。
多數(shù)意見(jiàn)認(rèn)為，香港樓市已步入調(diào)整期。
一是看歷史經(jīng)驗(yàn)。根據(jù)過(guò)往趨勢(shì)，當(dāng)二手成交量連續(xù)3至4個(gè)月維持少于4000宗，樓價(jià)往往呈跌勢(shì)。以2011年歐債危機(jī)引起的調(diào)整期為例，期內(nèi)每月平均成交量?jī)H3757宗，較危機(jī)爆發(fā)前減少一半，那一次的二手樓價(jià)跌了4%至5%。
最近這一次，兩個(gè)月的二手成交量較股災(zāi)爆發(fā)前，分別下跌27%和38%，并連續(xù)兩個(gè)月低于4000宗水平，已明顯對(duì)樓價(jià)構(gòu)成壓力。
再看香港經(jīng)濟(jì)的基本面。
影響樓市走勢(shì)的因素，不外是利率、政府政策、香港經(jīng)濟(jì)狀況等。按照目前情況，這些因素暫未出現(xiàn)很大變化，目前經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不差，暫未對(duì)樓市起負(fù)面影響。數(shù)據(jù)顯示，第二季經(jīng)濟(jì)按年實(shí)質(zhì)增長(zhǎng)2.8%，稍快于上一季2.4%的增幅。政府上周亦公布最新的失業(yè)率，6月至8月失業(yè)率為3.3%，情況仍然良好。
其實(shí)，香港的經(jīng)濟(jì)增速近年來(lái)一直不高，但由于就業(yè)狀況良好，經(jīng)濟(jì)放緩的壓力并未傳導(dǎo)到百姓身上。可是依照香港目前的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，能夠保持良好前景的金融等產(chǎn)業(yè)吸納就業(yè)有限，零售、餐飲等就業(yè)較多產(chǎn)業(yè)持續(xù)疲弱，失業(yè)率將會(huì)因此上升。失業(yè)率如果逐步上升，對(duì)樓市無(wú)疑會(huì)有較大影響。
在政府政策方面，雖然繼之前金管局局長(zhǎng)陳德霖的放松按揭言論后，財(cái)政司司長(zhǎng)曾俊華不久前也罕見(jiàn)地提醒市民，樓宇供應(yīng)大量增加，加上美國(guó)今年加息的可能性很高，政府會(huì)在樓市有需要時(shí)作出政策調(diào)整。但隨后特首梁振英發(fā)話，無(wú)意改變現(xiàn)行政策。
其實(shí)兩者的話并不矛盾，財(cái)經(jīng)主管是警示，特首是安撫，兩者共同點(diǎn)是暫不會(huì)改變現(xiàn)行抑制樓價(jià)政策。其實(shí)，政府政策本身就是信號(hào)，真要改變了，也就說(shuō)明樓市不得不救了。
眼前最不明確的反而是直接影響樓市的利率。
美聯(lián)儲(chǔ)主席耶倫屢次放話要加息，市場(chǎng)一直在等待加息這只靴子落地。
樓市向下調(diào)整不可避免。從香港中文大學(xué)香港亞太研究所(亞太所)的調(diào)查數(shù)據(jù)看，預(yù)期未來(lái)一年樓價(jià)將會(huì)下跌的受訪者占31.0%，估計(jì)上升的為13.9%，持平的有45.8%。
從香港樓市本身來(lái)說(shuō)，調(diào)整是必要的。自2004年以來(lái)的11年間，香港樓市除少有回調(diào)外，基本是連年向上。今年8月份以前，已連升14個(gè)月，僅今年一季度升幅就達(dá)六個(gè)百分點(diǎn)左右。這種累計(jì)的高價(jià)位本身就需要調(diào)整。
樓市跌是肯定的，但調(diào)整幅度不會(huì)大。所謂調(diào)整幅度不會(huì)大，既要看基本面因素，也要看香港市場(chǎng)特殊因素。
目前香港內(nèi)外經(jīng)濟(jì)因素皆有不利影響，但這些因素都不至于傷筋動(dòng)骨，長(zhǎng)期影響還需滯后一段時(shí)間。從香港樓市自身來(lái)看，有可能造成樓市大跌的三大因素：過(guò)度借貸、過(guò)度炒賣和過(guò)度建設(shè)均未出現(xiàn)，這與1997年的情況不可同日而語(yǔ)。
但樓市會(huì)跌多長(zhǎng)時(shí)間？敢下斷言者不多，倒是大地產(chǎn)商恒地主席李兆基有個(gè)公開(kāi)的預(yù)判：“樓市將淡淡地慢慢跌，預(yù)期未來(lái)一、二年，每年跌5%。”(王旭)