“金九銀十”多個新盤亮相，周邊二手市場會否受到沖擊？
“十一”前后，不少一手樓盤隆重亮相，周邊的二手樓盤是否因此受到沖擊？據(jù)記者從中原地產、合富置業(yè)、滿堂紅鏈家相關區(qū)域置業(yè)專家了解到，全市一二手房直接“肉搏”PK并不多見，新房和二手房產品戶型各有差異。對比廣州其他區(qū)域，荔灣區(qū)廣鋼新城一帶一二手房價差較接近，兩者價差不大之下導致有該區(qū)域的部分二手業(yè)主計劃售出二手房，置換一手新房。而其他區(qū)域的一手樓盤，或因優(yōu)勢不明顯，或因價格相對較高，導致二手單位所受的影響不大。
文/圖：廣州日報記者李鳳荷
天河龍湖首開·天宸原著周邊
一手優(yōu)勢不明顯對二手影響不大
中原地產中海康城分行高級營業(yè)經理羅超斌說，“龍湖首開·天宸原著于國慶期間開放別墅示范區(qū)，但由于尚未開盤，價格也待定。”而附近二手樓盤有半山溪谷及帝景山莊，半山溪谷現(xiàn)時二手均價為2萬~2.2萬元/m2，主力戶型為140~170平方米的三至五房，二手盤源多，放售單位約占小區(qū)的10%，業(yè)主心態(tài)不太強，但豪宅升值空間不大，稅費較高，買家多關注價格是否合乎其預算。帝景山莊是別墅社區(qū)，均價為3萬~3.5萬元/m2，部分單位售價至4萬元/m2，其主要為250~700平方米三至五房的聯(lián)排別墅。帝景山莊盤源充足，業(yè)主多以投資獲利為主，因此其入住率低，業(yè)主也不急賣，買家則大多十分了解市場價格。
中原地產羅超斌分析，由于半山溪谷容積率低于1.0，相比之下，龍湖首開·天宸原著的容積率較高，且兩者性質不一樣，因此半山溪谷所受的影響不大。帝景山莊不少別墅單位是毛坯裝修，未有入住，貨源充足，且龍湖首開·天宸原著的吹風價格與其相差不大，兩者周邊交通配套無太大差異。兩者對比，龍湖首開·天宸原著并無太明顯優(yōu)勢，總體而言，該區(qū)域一手樓對二手市場并無太大影響。
合富置業(yè)中海康城分行主管寧麗娜表示，因龍湖首開·天宸原著是別墅，級別比較高，與周邊二手樓的買家群體錯位，所以對于周邊二手樓市無影響。反而附近蘿崗板塊的一手房對東圃周邊二手樓市影響較大。中海康城附近基本沒有一手房，較近的有富力萬科云啟，房價約2.5萬~2.9萬元/m2，有三、四房戶型，而東圃二手市場二手房均價約2萬~2.5萬元/m2，一至四房戶型都有。
荔灣中海花灣壹號、保利西悅灣周邊
一手高開低走搶市場 二手價堅挺
對比廣州其他區(qū)域，芳村的一手售價相對不高，因此不少買家選擇購入一手單位。中原地產怡芳苑分行高級營業(yè)經理林立偉介紹：“一手樓盤如中海花灣壹號目前售價約2.8萬~3萬元/m2，其以兩房、三房以及四房為主。而一手樓盤如保利西悅灣，吹風售價約2.3萬元/m2，以兩房、三房以及四房為主。”
中原地產林立偉介紹，二手單位如金道花園單價約為1.7萬元/m2，主力戶型為兩房三房，由于金道花園總價不高，如業(yè)主計劃置換一手單位，補貼較多，因為少有業(yè)主放盤置換。而另一個二手樓盤四季花園，市場均價為2.3萬元/m2左右，主力戶型為40~50平方米一房、70~80平方米的兩房、100~110平方米的三房以及130平方米的四房單位。中原地產林立偉指出，現(xiàn)時四季花園一期單位放盤量較以往高，一期單位樓齡較舊，而且市場價與一手樓盤售價相差不大，如需置換，也不用補貼太多。而位于保利西悅灣對面的二手電梯樓芳村花園，9月放盤量有所增加，均價為1.9萬元/m2左右，主力戶型為78~96平方米兩房、111平方米三房及143平方米四房。
中原地產林立偉表示，該區(qū)域一手房售價不高，有價格優(yōu)勢，但不少尚未確定帶什么學位，相對而言，二手小戶型入市門檻不高，較受買家歡迎。因此一手樓盤有其優(yōu)勢也來勢洶洶，但二手單位仍堅挺。
滿堂紅鏈家鶴洞分店店長林裕華介紹，目前廣鋼新城的中海花灣壹號首期已開賣，均價約3萬元/m2，與前期“吹風價”4萬元/m2相比下降了不少。現(xiàn)鶴洞區(qū)域的二手樓市中，樓齡較新的電梯樓均價約2.2萬~2.3萬元/m2，其中較受歡迎的樓盤有四季花園、花地河灣；而樓齡較舊的電梯樓盤均價在1.6萬~1.7萬元/m2。林裕華表示，二手電梯樓盤均價低、戶型實用性高，較容易吸引“剛需”客戶。但從小區(qū)帶綜合配套、交通便捷程度來說，中海花灣壹號就遙遙領先，受到不少中高端客戶青睞。
合富置業(yè)芳村力迅原筑分行主管李小春表示，芳村廣鋼新城一手新盤亮相，對周邊二手樓會有一定帶動作用，周邊的二手樓價也出現(xiàn)陸續(xù)上升。如四季花園原來均價約2.1萬元/m2，現(xiàn)在均價在2.2萬~2.3萬元/m2。而一手新盤，如花灣壹號現(xiàn)時放售的樓層不太多，均價約3萬~3.1萬元/m2。在戶型上對比，早期二手房如金道花苑、怡康苑，實用率比現(xiàn)在的一手房相對要高。
越秀區(qū)江畔雅苑周邊
一手房戶型占優(yōu) 二手房放盤不多
中原地產文明路分行高級營業(yè)經理陳海虎表示，江畔雅苑計劃于年底開售，該盤提供36平方米的一房、78~79平方米的兩房以及144平方米以上的三房單位，價格待定。而其周邊的二手樓盤有泰康城廣場、北京大廈、五號公館以及御江苑。泰康城市場均價為2.6萬~2.8萬元/m2，主要為80~164平方米的兩至四房，業(yè)主心態(tài)不太強硬，有2%~3%的議價空間。而北京大廈回遷房均價為3萬元/m2，商品房為3.3萬元/m2，主要戶型為40~160平方米的一至四房。業(yè)主多以自住或出租居多，但可有2%左右的議價空間。而五號公館和御江苑，均價為3.3萬~3.8萬元/m2，主要為50~144平方米的一至三房，樓齡僅3~5年左右，業(yè)主多以自住為主。中原地產陳海虎指出，由于這幾個樓盤距離相對較近，無論交通及日常配套都幾乎一樣，因此二手價格及出售情況暫未受一手樓影響。
滿堂紅鏈家經紀人介紹，從地理位置來看，江畔雅苑與同區(qū)二手樓盤同處于北京路附近，商業(yè)和公共配套完善，交通方便，但御江苑及五號公館靠近江邊，而江畔雅苑則與地鐵六號線北京南地鐵站僅距離5分鐘步程，這將是該盤推出時的一大亮點。此外，江畔雅苑三梯五戶，中小戶型單位占多數(shù)，正是時下市區(qū)“剛需”置業(yè)人群熱捧的戶型。
白云區(qū)華發(fā)四季、嶺南新世界周邊：
一二手價差大，賣舊換新情緒不濃
“雖有業(yè)主放售嶺南新世界的二手單位，以期可置換一手單位，但數(shù)量不多，僅占少部分。由于業(yè)主以自住居多，少有放盤，可以有5%左右的議價空間，而買家則以觀望為主。” 中原地產嶺南新世界分行高級營業(yè)經理黃新娣介紹。同時，嶺南新世界的一二手單位總價差別不少，如嶺南新世界的二手三房單位總價需約210萬~230萬元，但若買同一小區(qū)一手單位，則只可購入兩房的戶型。
中原地產黃新娣表示，嶺南新世界的一手均價為2.5萬~2.6萬元/m2，主售80平方米兩房及90平方米三房，現(xiàn)時兩房貨量較少。而現(xiàn)時二手均價為2.1萬~2.3萬元/m2，主力戶型為70平方米兩房，90~100平方米三房以及130~140平方米四房單位。華發(fā)四季現(xiàn)時售價3萬元/m2或以上，主售戶型為70平方米的兩房、90~100平方米的三房以及180平方米的四房單位。而集賢苑是位于華發(fā)四季附近的二手電梯樓盤，現(xiàn)時市場均價為1.6萬~1.7萬元/m2，主力戶型為80平方米兩房及90~100平方米的三房單元。集賢苑的放盤盤源不多，業(yè)主也以自主為主。
合富置業(yè)嶺南新世界一分行主管唐偉林表示，一手對二手影響不大，主要看買家的考慮，二手樓優(yōu)勢在于出證快，現(xiàn)樓交收，如華發(fā)四季收樓期就需要等到2017年，但是，一手樓吸引客戶的地方在于樓齡新，有較先進的配套設施：華發(fā)四季具有內循環(huán)通風系統(tǒng)，不過華發(fā)四季90平方米的單位比周邊二手房價格高3000~4000元/m2。
滿堂紅鏈家匯賢分店店長黃啟炎介紹，在嘉禾望崗一帶，預計華發(fā)四季首期均價約2.5萬~3萬元/m2，凱云新世界首期均價約2.7萬~3.5萬元/m2左右。兩盤因主打豪宅類型，小區(qū)的位置、環(huán)境比較舒適，是較多在白云居住的改善型客戶的意向樓盤。雖然華發(fā)四季和凱云新世界的推出將會搶走二手市場部分客戶，但一些同為大戶型的樓盤因綜合配套成熟，交通完善等優(yōu)勢，仍是客戶的首要選擇，現(xiàn)時代玫瑰園、云山詩意均價約為2.2萬~2.3萬元/m2，白云尚城較新一期均價約2.5萬~2.7萬元/m2左右。黃啟炎表示，兩個新推樓盤對二手樓市影響較微，嘉禾望崗一帶二手樓價不會有明顯的升幅。