廣州日報訊 (記者劉麗琴)一手房因為開發(fā)商控制施工時間,對于交樓時間有明確的約定,而二手房因買賣過程中需要買家、賣家、銀行、房管部門等各方面銜接,約定的交樓時間常常是個模糊的時間段,如果發(fā)生違約逾期交房的情況,如何計算違約金呢?日前,李先生將房子賣出,不過因逾期交房被買家告上法庭,最后要支付違約金10萬多元。
業(yè)主逾期交房 買家索賠40萬
李先生有一套位于黃埔區(qū)的三房單位,2013年7月陳小姐看中該房,雙方通過中介達成購買意向,并簽訂了購房合同,約定房屋成交總價是180萬元,由買家承擔(dān)全部稅費,付款方式涂銷抵押后按揭付款,首付款是130萬元,按揭貸款50萬元,房屋交付使用時間為賣方收齊房款當(dāng)天,賣方應(yīng)交清收樓前發(fā)生的所有欠費及費用,如銀行貸款、水電、煤氣、管理費等。雙方約定在2014年2月前向房地產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理產(chǎn)權(quán)登記,如果交易不成要支付成交價10%的違約金,如果逾期交房按總房款0.05%的標(biāo)準支付違約金,如果不能按期取得房地產(chǎn)權(quán)屬證明辦理產(chǎn)權(quán)登記的,違約方支付總房款10%的違約金。而在辦理各項手續(xù)的時間上,則約定買方因在合同簽署后30日內(nèi)辦理銀行按揭貸款,賣方收到定金后100日內(nèi)自行向銀行辦理提前還貸手續(xù)。為了減少納稅金額,李先生和陳小姐又簽了一份《調(diào)整成交價格補充協(xié)議》來報低房屋交易價格,確認房子價格為130萬元,除了房價外,買方要一次性支付50萬元作為房屋裝修及家電設(shè)施的補償款,實際成交價仍為180萬元。
在隨后的交易過程中,陳小姐按期支付定金,辦理銀行按揭貸款,獲得銀行同貸書,不過李先生申請?zhí)崆斑貸后沒有按期到銀行辦理手續(xù),直到2014年6月才辦好提前還款。辦理了房屋交易過戶登記后,直到2014年11月雙方才完成了交樓手續(xù)。因為逾期交房大半年,陳小姐將李先生告上了法庭,要求李先生支付從2014年2月到11月的延期交房違約金22萬多元(每日按總房款的0.05%計算),延期辦理產(chǎn)權(quán)登記違約金18萬元(按總房款180萬元的10%計算)。
法院判決認為,陳小姐依約支付了定金、首期款,辦理銀行貸款,但李先生收取定金后沒有按照合同約定時間辦理提前還款,即使將李先生提前還清貸款的期限合理延長,其也應(yīng)當(dāng)在2014年2月前還清貸款并辦妥涂銷抵押,可見是因為李先生逾期未還清貸款的行為導(dǎo)致辦理產(chǎn)權(quán)登記的交易遞件手續(xù)延遲,李先生已經(jīng)構(gòu)成違約,應(yīng)當(dāng)要承擔(dān)延遲辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約責(zé)任,而合同約定的交樓時間為交易遞件前一個月,即李先生應(yīng)在2014年3月交樓,但直到2014年11月才交樓,李先生逾期交付房屋,也應(yīng)當(dāng)按合同承擔(dān)違約責(zé)任。不過,陳小姐沒有提供因李先生違約造成損失的證據(jù),違約金約定亦屬過高,因此法院將違約金賠付標(biāo)準調(diào)整為每日按已付房款的萬分之三支付,兩項違約金總價為10萬多元。
提醒:合同約定違約金過高可申請減少
業(yè)內(nèi)人士表示,在二手房買賣過程中,辦理銀行按揭貸款的不確定性,使得雙方辦理手續(xù)的時間約定常常是模糊的時間段,交易雙方要保護自己的權(quán)益,也要特別留意這樣的約定。從本案例可見,雖然雙方在合同中約定了賠付標(biāo)準,但法院判決最后是酌情降低了標(biāo)準,因為根據(jù)《最高人民法院關(guān)于中華人民共和國合同法若干問題的解釋(二)》第二十九條的規(guī)定,當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的,人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ),根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量,并作出裁決。李先生的案例中,雖然有違約,但最終雙方完成了交易過戶,陳小姐沒有提供實際損失的證據(jù),所以出現(xiàn)違約金的調(diào)整。因此,需要提醒交易雙方的是,有些買家或賣家為保障自己的權(quán)益在合同約定的違約條款中,提出過高的賠付標(biāo)準,但在實際糾紛中會根據(jù)實際損失來定奪,因此以合理主張權(quán)益更為合適。而合同雙方最好按約定履行自己的義務(wù),像李先生這樣因逾期辦理提前還款而遭受損失,實在是得不償失。