案情回顧

　　2015年3月，董先生與某信息公司簽了由某開發(fā)商開發(fā)的房屋團(tuán)購(gòu)協(xié)議，約定董先生支付8000元團(tuán)購(gòu)費(fèi)，享受總房款8%的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，并與購(gòu)房時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠累加計(jì)算。

　　同日，董先生與開發(fā)商簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書，購(gòu)買該小區(qū)房屋一套，并約定如參加團(tuán)購(gòu)，將享受購(gòu)房款折扣及費(fèi)用減免優(yōu)惠，解釋權(quán)在開發(fā)商。協(xié)議簽定后，董先生依約向信息公司支付8000元團(tuán)購(gòu)費(fèi)，認(rèn)購(gòu)定金5萬(wàn)元。在簽訂房屋買賣合同過(guò)程中，董先生與開發(fā)商就房屋價(jià)格計(jì)算方式發(fā)生爭(zhēng)議。董先生認(rèn)為，團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠應(yīng)與購(gòu)房?jī)?yōu)惠累加計(jì)算。開發(fā)商認(rèn)為，參加團(tuán)購(gòu)是享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠的前提，該購(gòu)房?jī)?yōu)惠價(jià)格已經(jīng)將團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠包含在內(nèi)，遂引發(fā)訴訟。

　　時(shí)報(bào)記者 劉純

　　法庭回顧

　　原告訴稱：信息公司受被告之委托，就被告開發(fā)的商品小區(qū)組織團(tuán)購(gòu)，言明參加團(tuán)購(gòu)可享受總房款8%的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠外，還可享受購(gòu)房時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠，故兩個(gè)優(yōu)惠應(yīng)當(dāng)累加計(jì)算，現(xiàn)被告解釋購(gòu)房?jī)?yōu)惠已包括團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠之內(nèi)。由于條件的變動(dòng)，使原告受到不實(shí)情況之誘惑，故要求解除協(xié)議，退還定金5萬(wàn)元。

　　被告辯稱：參加團(tuán)購(gòu)是購(gòu)房時(shí)的優(yōu)惠，購(gòu)房?jī)?yōu)惠是另一種的優(yōu)惠條件，既已享受了優(yōu)惠，不能重復(fù)享受，且協(xié)議約定被告擁有解釋權(quán)。

　　法院經(jīng)審理后查明：簽訂房屋買賣合同過(guò)程中，雙方因房屋價(jià)格計(jì)算方式發(fā)生分歧。由于系被告提供的格式合同，因此，應(yīng)當(dāng)以原告針對(duì)合同的理解解釋為準(zhǔn)。被告認(rèn)為，參加團(tuán)購(gòu)是享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠的前提，該購(gòu)房?jī)?yōu)惠價(jià)格已將團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠包含在內(nèi)，兩者不能疊加，且協(xié)議約定解釋權(quán)在于被告。于是雙方最終未訂立商品房買賣合同。

　　法院認(rèn)為：房屋認(rèn)購(gòu)書中被告承諾的購(gòu)房?jī)?yōu)惠并未明確表明是否已包含了先前團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，雙方無(wú)法就優(yōu)惠后的實(shí)際價(jià)格達(dá)成一致意見(jiàn)，最終導(dǎo)致雙方未能簽訂房屋買賣合同，屬于法律上規(guī)定的不能歸責(zé)于雙方的事由，購(gòu)房定金應(yīng)退還。

　　律師點(diǎn)評(píng)

　　在本案中，由于約定不明，原、被告雙方因購(gòu)房?jī)?yōu)惠與團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠關(guān)系的理解及運(yùn)用發(fā)生了分歧，從而就房屋實(shí)際購(gòu)房?jī)r(jià)格無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，使雙方未能訂立購(gòu)房合同。買賣房屋的目的無(wú)法成就，屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致房屋買賣合同未訂立的情形，雙方予以返還。

　　事實(shí)上，在當(dāng)今社會(huì)上導(dǎo)致不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致房屋買賣合同未訂立的情形，不局限于上述一種情況。為此，律師提醒，房屋認(rèn)購(gòu)書、中介合同等實(shí)質(zhì)為預(yù)約合同，違反約定內(nèi)容將承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，產(chǎn)生不可歸責(zé)行為，雙方返還。因此，對(duì)于房屋的價(jià)款計(jì)算、付款條件、貸款的數(shù)額、成立的條件，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行明確約定，從而保證房屋買賣活動(dòng)的順利進(jìn)行，同時(shí)方便追究違約責(zé)任。

　　相關(guān)鏈接

　　1.《合同法》第四十四條第一款規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。 第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。

　　2.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》 第二十三條規(guī)定，商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。