播報
后沙峪地塊樓面價也超了5萬
在未來一個月的時間內，北京土地市場將出現(xiàn)罕見的集中推地，掛牌待售的土地大約30宗。在樊家村地塊刷新北京土地單價后，上周五，順義后沙峪又以高價成交一宗地塊。
10月23日，北京土地市場迎來三宗土地拍賣：一宗順義后沙峪地塊和兩宗昌平南邵鎮(zhèn)地塊。備受關注的順義后沙峪地塊吸引了包括金隅大成、房地+北控、中糧+天恒、魯能、陽光城等10余家房企或房企聯(lián)合體參與競拍。經(jīng)過40余輪舉牌，北京金隅旗下公司金隅大成，以18.5億元+配建79400平方米限價商品房+46900平方米自住型商品住房拍得。
“樓面價高達5.25萬，這個價格是北京歷史前十名的樓面價。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。此次成交的樓面價超過區(qū)域在售項目價格，且刷新了順義區(qū)域土地成交樓面價的最高紀錄。
而昌平南邵兩宗地塊經(jīng)過數(shù)輪爭奪，最終由泰禾、龍湖聯(lián)合體各拿一地。其中，龍湖聯(lián)合體以14.25億元的總價、配建4.56萬平方米“人才公租房”的代價摘得昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)（中關村科技園區(qū)昌平園東區(qū)二期）0303-07地塊F1住宅混合公建用地，溢價率50%，折合樓面價2.75萬/平方米；泰禾以27.75億，配建4.9萬平方米限價房摘得昌平南邵鎮(zhèn)0303-54地塊F1住宅混合公建用地（配建“限價商品住房”），商品房部分折合樓面價為2.1萬元/平方米。
“未來一個月還將有多宗地王，特別是位于豐臺區(qū)的兩宗地塊與常營鄉(xiāng)的地塊，樓面價都可能突破此前的區(qū)域紀錄。”張大偉預計。
深挖
房企也有朋友圈 首開最受歡迎
除了上述例子，還有朝陽孫河、大興瀛海等高價地塊的成交，一定程度上，入市即成高價地已經(jīng)成為一個市場現(xiàn)象。面對高昂的地價，為分攤風險、整合資源，房地產(chǎn)企業(yè)之間也互相抱團取暖，聯(lián)合拿地成為常見現(xiàn)象，房企也有“朋友圈”。
北京晨報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至目前，近年北京土地市場經(jīng)營性用地共成交53宗，其中有23宗土地均是以聯(lián)合體的形式拿地，所占比例達到43%。在拿地的“合伙人”中，首開最受歡迎，與保利、龍湖、萬科、華潤都是“好朋友”，今年共參與了6宗土地的聯(lián)合拿地。
1月7日，華潤+首開+平安以86.25億元聯(lián)合奪下豐臺花鄉(xiāng)白盆窯地塊，刷新了北京土地市場最高總價的紀錄。不過，與首開最親密的是龍湖，兩位戰(zhàn)友已先后聯(lián)合拿下一宗大興瀛海地塊和兩宗東壩南區(qū)地塊。“現(xiàn)在很多房企都喜歡和首開聯(lián)合拿地，這主要是因為作為本地國企，首開更了解政府的需要，而其操盤能力相對較弱，正好能夠同聯(lián)合的品牌房企形成互補。”亞豪機構市場總監(jiān)郭毅在接受采訪時分析，劃定“朋友圈”的目的在于既能夠分攤風險，又可以利用本地企業(yè)背后的資源。
此外，記者注意到，房企朋友圈中還有三對“好基友”，即華潤和平安、旭輝和永同昌、方興和碧桂園。今年年初，華潤與平安先后聯(lián)合拿下三宗地；旭輝和永同昌緊跟其后，拿下了順義仁和鎮(zhèn)地塊和大興龐各莊地塊；10月21日，方興和碧桂園結伴，拿下兩宗豐臺花鄉(xiāng)四合莊地塊。
延伸
高價地都被誰買走了？
葛洲壩以7.5萬元/平方米的樓面價拿下樊家村地塊，不少人對此表示“看不懂”。葛洲壩一向是以“出資傍名牌”的形象出現(xiàn)在地產(chǎn)業(yè)界，方興、龍湖、融創(chuàng)等知名企業(yè)在北京的樓盤，幕后多有葛洲壩的身影。葛洲壩上一次獨立操盤是2013年在大興舊宮開發(fā)的葛洲壩紫郡府項目，整盤均價2.7萬元/平方米，最終以低于區(qū)域價格的方式快速走量去化。事隔兩年，葛洲壩再次獨立拿地，從幕后轉向臺前，業(yè)內人士對其10萬+以上豪宅產(chǎn)品的研發(fā)規(guī)劃能力略表擔心。那么，此前的高價地如今的境況如何？
夏家胡同地塊
2013年7月，懋源地產(chǎn)以17.7億元+配建3.8萬平方米公租房的條件拍下夏家胡同地塊，折合樓面價4.5萬元/平方米，當時業(yè)內預計未來銷售價格在7萬元以上。該地塊現(xiàn)在還僅處于規(guī)劃階段，不急于推盤的一個原因，應該是考慮到其剛推出的臨近樊家村地塊的“釣云臺”項目。“夏家胡同地塊緊挨著釣云臺項目，不選擇同時推出，也是避免自己兩個項目之間的競爭，算是一種自我保護。”一位業(yè)內人士表示。
農展館地塊
2013年9月4日，經(jīng)過近70輪舉牌，融創(chuàng)以21億元+配建27.8萬平方米醫(yī)院面積力克7家房企，拿下農展館北路8號住宅地塊。經(jīng)計算，該地塊溢價率為16%，考慮到配建的醫(yī)院成本，折合樓面價高達73099元/平方米，刷新了北京土地成交樓面價的最高單價紀錄。2014年12月，該地塊拿到預售證，住宅擬售價格為16.5萬元/平方米，單套價格從4000萬元至7000萬元不等。
西局地塊
2014年2月，泰禾集團以49.58億元+配建5萬平方米限價商品房的條件獲得豐臺西局住宅、商業(yè)及辦公地塊，商品房部分的樓面價逼近6.8萬元/平方米。不過，一向以“高周轉”見長的泰禾卻在西局項目上進展緩慢。有消息稱，泰禾因為在商業(yè)還建上和村民發(fā)生了分歧，還建的位置和面積尚未達成協(xié)議。
石榴莊地塊
2015年8月，位于南四環(huán)內的石榴莊地塊引發(fā)多個品牌房企激烈爭搶，最終中鐵建方興聯(lián)合體以50.25億元+配建1.86萬平方米公租房的代價摘得該地塊。據(jù)業(yè)內人士估算，商業(yè)住宅部分樓面價接近6萬元/平方米，刷新了當時該區(qū)域的最高樓面價，預計日后入市又是一個10萬+項目。
孫河地塊
2015年9月2日，保利首開聯(lián)合體以64.83億元、折合5.4萬元/平方米的樓面價拿下孫河北甸西村地塊，樓面價和總價雙雙刷新孫河區(qū)域紀錄。其高價成交有望讓中糧地產(chǎn)松一口氣。2013年7月，中糧地產(chǎn)以23.6億元、樓面價4.8萬元/平方米摘得孫河一宗住宅用地，刷新該區(qū)域的最高樓面價。中糧地產(chǎn)掙扎近2年時間，在龍湖、泰禾的孫河項目去化進入尾聲才遲遲入市。“保利首開摘得孫河地塊后，抬升了孫河板塊的市場預期，中糧的孫河項目有望解套。不過在當前豪宅競爭激烈的市場環(huán)境下，中糧瑞府的銷售依然壓力很大。”一位業(yè)內人士表示。
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葛洲壩什么來頭？
一出手便大手筆的葛洲壩到底是什么來頭？
事實上，作為國務院國資委首批確定的16家央企房地產(chǎn)企業(yè)之一，盡管依托葛洲壩整個集團的業(yè)務，實力雄厚，但一直未真正發(fā)力，在地產(chǎn)行業(yè)蟄伏多年。直到2010年葛洲壩地產(chǎn)才悄然加速，啟動了地產(chǎn)板塊的全國擴張。從公司年報可以看出，2009年葛洲壩在房地產(chǎn)板塊的營業(yè)收入只有5500萬元，占集團全部收入的千分之二左右。而到了2014年，公司房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)營業(yè)收入62.54億元，同比增長398.16%，占公司營業(yè)收入總額一下躍升至8.73%。
在2015年半年報中，葛洲壩提出要堅持重點布局一、二線城市，加強與行業(yè)龍頭合作。這在一定程度上表明，其出手拿地并非一時興起，而是戰(zhàn)略部署。實際上，樊家村地塊附近的龍湖西宸原著項目，便是由龍湖地產(chǎn)和葛洲壩聯(lián)合開發(fā)。
葛洲壩為什么會看好豐臺、看好北京的高端市場？就目前房地產(chǎn)市場而言，北上廣深構成的一線城市最具市場活力和增長預期，相對二、三線城市風險較小，北京作為首都在一線城市中最為特殊，人口、資金、產(chǎn)業(yè)的聚集效應無可替代。
本版撰文
北京晨報記者 楊奕