有業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在在京開發(fā)商基本上已經(jīng)習(xí)慣北京5萬元/平方米起的樓面價(jià)了
■本報(bào)記者 王麗新
“現(xiàn)在在京開發(fā)商基本上已經(jīng)習(xí)慣北京5萬元/平方米起的樓面價(jià)了。”某豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者透露，未來北京售價(jià)“10萬元+”的豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將異常慘烈，尤其對(duì)上市公司來說，在銷售、利潤(rùn)指標(biāo)的要求下，銷售壓力非常大。
值得注意的是，10月下旬以來，北京、南京、杭州、佛山等多地拍出多個(gè)地王，繼2012年房企瘋狂拿高價(jià)地之后，土地盛宴再次撲面而來。
“誰(shuí)拿完地王都暈，當(dāng)初玩命拿地的開發(fā)商都在趴著，等待同區(qū)域下一個(gè)地王出來為自己解套。”某上市房企高管接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)透露，因?yàn)橘Y金來源不同，央企、國(guó)企有造地王且“扔在那兒”的實(shí)力，但真正的上市公司一般不會(huì)去拼地王，因?yàn)閷?duì)股東無法交代。
地王扎堆出現(xiàn)
在北京拍出了7.5萬元/平方米樓面價(jià)的史上全國(guó)最貴單價(jià)地王后，開發(fā)商瘋狂搶地的腳步就幾乎沒有停歇。
據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)顯示，10月20日至10月30日期間，以北京為核心的5個(gè)城市爆發(fā)了土地市場(chǎng)熱潮，共拍出6個(gè)地王。
10月20日，在北京土地市場(chǎng)上，經(jīng)過104輪競(jìng)拍，葛洲壩以總價(jià)49.5億元、配建4.1萬平方米公租房以及6.18萬平方米回遷房的代價(jià)競(jìng)得北京豐臺(tái)樊家村宅地。據(jù)計(jì)算，地塊商品住宅部分的樓面價(jià)高達(dá)7.5萬元/平方米，成為北京有土地出讓紀(jì)錄以來的單價(jià)地王。
10月28日，在南京土地市場(chǎng)上，經(jīng)過33輪激烈角逐，保利地產(chǎn)以21.6億元摘得河西G39地塊。按計(jì)算，G39地塊的樓面地價(jià)24026元/平方米，是南京史上最貴地王。而該地塊的起拍價(jià)僅為13.16億元，溢價(jià)率高達(dá)64%。
頗為值得一提的是，在10月底的這一周里，南京共推出12幅地塊，但拍出了4個(gè)“地王”（包括區(qū)域地王）。除了上述河西地王外，還包括城北新地王，樓面價(jià)22373元/平方米、城南新地王，樓面價(jià)18201元/平方米、城東新地王，樓面價(jià)為19529元/平方米。
事實(shí)上，北京和南京是一線城市和重點(diǎn)二線城市的典型代表，一直以來需求都頗為旺盛，市場(chǎng)消化能力較強(qiáng)，房企拼命搶地似乎并不讓業(yè)內(nèi)意外。然而，如今市場(chǎng)存量過高、且去庫(kù)存乏力的杭州、溫州市場(chǎng)也拍出了新地王。
10月30日，在杭州土地市場(chǎng)上，經(jīng)過一個(gè)多小時(shí)較量，56輪競(jìng)價(jià)，“新裝”上陣的中國(guó)金茂(前身為方興地產(chǎn)，剛剛更名)，以38.84億元總價(jià)，66.05%溢價(jià)拿地，樓面價(jià)2.15萬元/平方米，刷新了當(dāng)?shù)亟衲昕們r(jià)地王。
同日，在溫州土地市場(chǎng)上，萬科以13.39億元競(jìng)得上陡門單元綠園街坊控規(guī)A-02地塊，溢價(jià)率32.52%，折合樓面價(jià)16795元/平方米，成為今年溫州的“雙料地王”。
與之遙相呼應(yīng)的是北京和佛山。
10月30日下午，經(jīng)過近兩小時(shí)的競(jìng)價(jià)，中糧首創(chuàng)天恒聯(lián)合體成功從華潤(rùn)華僑城招商聯(lián)合體手中搶過豐臺(tái)區(qū)南苑A地塊，以總價(jià)85.95億元、配建公租房5.6萬平方米笑到了最后。同時(shí)，地塊也成為北京歷史上總價(jià)第二高地王，僅次于白盆窯村地王(86.25億元)。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)，豐臺(tái)目前已經(jīng)拍出5.6萬元/平方米、6萬元/平方米、6.2萬元/平方米、7.5萬元/平方米的高價(jià)地。
同日，保利華南實(shí)業(yè)有限公司以19.59億元競(jìng)得佛山禪城奇槎地塊，折合樓面價(jià)3750元/平方米，同時(shí)該地塊晉升為佛山新地王。
解套靠新地王？
事實(shí)上，《證券日?qǐng)?bào)》記者曾在過去兩年里實(shí)地調(diào)查過北京、南京、上海的多個(gè)地王，調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，除了地王本身未來定位必為高端產(chǎn)品，開發(fā)周期較長(zhǎng)外，入市前實(shí)際上幾乎都經(jīng)過了兩年以上的“擱荒”期，有的甚至多達(dá)近10年。
而在北京市場(chǎng)上，這幾年幾乎出現(xiàn)了一條規(guī)律，舊地王靠新地王解套，孫河板塊最為明顯。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，2013年7月份，中糧地產(chǎn)以23.6億元，樓面價(jià)4.8萬元/平方米摘得孫河一宗住宅用地，刷新5個(gè)月前泰禾集團(tuán)在該板塊摘得的地王樓面價(jià)，成為新地王。同時(shí)，泰禾解套。2015年9月2日，保利首開以64.83億元、樓面價(jià)53830元/平方米的代價(jià)奪下孫河地塊，成為孫河“雙料地王”，中糧因此解套。
而三年前的9月26日，龍湖地產(chǎn)摘得孫河鄉(xiāng)北甸西村居住用地時(shí)樓面價(jià)為20158元/平方米，三年間，孫河板塊樓面價(jià)飆升近3.4萬元/平方米，暴漲1.67倍。
但現(xiàn)實(shí)是，因?yàn)楸本﹦?dòng)輒5萬元/平方米起的樓面價(jià)，售價(jià)“10萬元+”豪宅市場(chǎng)已變紅海。
“未來售價(jià)‘10萬元+’的頂級(jí)豪宅供應(yīng)量將達(dá)到50個(gè)項(xiàng)目，供應(yīng)規(guī)模為5000套左右，雖然不可能在一年間推向市場(chǎng)，但消化周期很長(zhǎng)。尤其拿這些地的開發(fā)商都是大型上市公司，對(duì)銷售速度和利潤(rùn)指標(biāo)都是有要求的，有巨大的市場(chǎng)壓力。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)部總監(jiān)郭毅向本報(bào)記者如是表示。
事實(shí)上，《證券日?qǐng)?bào)》記者近期實(shí)地探訪了新興的“豪宅集中營(yíng)”東壩板塊，在這個(gè)靠近五環(huán)的地段中，龍湖、恒大、保利等開發(fā)商的高樓正在拔地而起。鑒于東壩板塊已被規(guī)劃為第四使館區(qū)，將來配套將非常完善，市場(chǎng)預(yù)期利好，率先入市的項(xiàng)目龍湖·天璞和保利首開天譽(yù)項(xiàng)目，叫價(jià)在8萬元-10萬元/平方米，甚至超過10萬元/平方米。
“保利首開天譽(yù)項(xiàng)目這塊地是在2013年拿的，樓面價(jià)大概5.6萬元/平方米，當(dāng)時(shí)地價(jià)較高。” 保利首開·天譽(yù)相關(guān)負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者坦言，但這個(gè)項(xiàng)目如今為五環(huán)邊上的城市別墅，稀缺性非常強(qiáng)，且總計(jì)僅為116套，總價(jià)控制在1300萬元起，10月份開放以來，大量地緣性“換墅”客戶來訪。該人士稱，從今年來看，別墅市場(chǎng)整體成交均價(jià)每平米已經(jīng)超過6萬元，相比去年漲幅達(dá)到了6%，保利、首開也正是以這種城市別墅的業(yè)態(tài)去突圍的。
可以說，保利與龍湖是在東壩板塊上動(dòng)作較快的房企，相比而言，恒大地產(chǎn)2013年11月份耗資51億元摘得的僅有8萬平方米商品住宅的東壩地王，至今尚未入市銷售。《證券日?qǐng)?bào)》記者在實(shí)地探查時(shí)發(fā)現(xiàn)，恒大東壩項(xiàng)目的建筑棟樓已經(jīng)很高，卻遲遲未入市。
事實(shí)上，經(jīng)《證券日?qǐng)?bào)》記者實(shí)地探訪獲悉，恒大、首城等開發(fā)商都在該區(qū)域大量布局，未來該區(qū)域供應(yīng)還將增加，競(jìng)爭(zhēng)壓力并不小。
“除了地段、產(chǎn)品特性外，購(gòu)房者買豪宅是按照總價(jià)邏輯去選擇的，這將倒逼開發(fā)商絞盡腦汁要么在產(chǎn)品上下功夫，要么在贈(zèng)送面積上下功夫。”某業(yè)內(nèi)人士稱，即使如此，在大量高凈值人群去海外置業(yè)的背景下，未來兩年，北京豪宅市場(chǎng)的壓力將進(jìn)一步加劇。
“把地價(jià)搞成房?jī)r(jià)，旁邊的房子在賣，只能期待下一個(gè)開發(fā)商救你，他不來，你就得等著。”上述上市房企高層向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是直言。