中新網(wǎng)3月17日電(房產(chǎn)頻道 孫建永)四、五萬(wàn)元一平米的房子長(zhǎng)什么樣？在北京，符合這個(gè)價(jià)位的房源能列出一大堆。不過(guò)，如果是在五、六環(huán)的城郊，能賣(mài)到這個(gè)價(jià)位恐怕不是一般的房子。更值得關(guān)注的是，開(kāi)發(fā)商將225平米的戶(hù)型面積設(shè)計(jì)成兩居室，這在市場(chǎng)上更不多見(jiàn)。

　　近兩年來(lái)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中高端樓盤(pán)越來(lái)越多，分布區(qū)位也逐漸從中心區(qū)向城郊區(qū)擴(kuò)展。記者在實(shí)地走訪中發(fā)現(xiàn)，通州、房山等區(qū)域已經(jīng)有不少“高價(jià)房”入市，產(chǎn)品類(lèi)型和戶(hù)型設(shè)計(jì)也形式各異，這些以改善型需求為主的城郊中高端住宅正漸成趨勢(shì)。

　　奇特戶(hù)型設(shè)計(jì) 225平米打造兩居室

　　日前，記者來(lái)到房山的良鄉(xiāng)大學(xué)城附近探訪，這里位于北京西南五環(huán)和六環(huán)之間，跟通州、大興等新興區(qū)域相似，這里很多已建成或在建的樓盤(pán)一座挨著一座。在眾多樓盤(pán)里，萬(wàn)年•廣陽(yáng)郡九號(hào)顯得與眾不同。

　　從產(chǎn)品定位來(lái)看，據(jù)萬(wàn)年•廣陽(yáng)郡九號(hào)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)陶笑天介紹，這個(gè)項(xiàng)目打造的是一個(gè)區(qū)域性的高端住宅，包括一線品牌精裝修，139平米-228平米的大中型戶(hù)型設(shè)計(jì)，主要針對(duì)改善型購(gòu)房的客群。這與周邊以毛坯房為主，定位剛需、剛改需求的樓盤(pán)不同。

　　其中，項(xiàng)目推出的225平米兩居室的大戶(hù)型房源，僅客廳面積就達(dá)到60多平米，餐廳和衣帽間也很寬敞，這種設(shè)計(jì)放眼房山區(qū)甚至整個(gè)北京都不多見(jiàn)。按照傳統(tǒng)的戶(hù)型設(shè)計(jì)思路，225平米完全可以設(shè)計(jì)成四居室甚至五居室，滿足多成員家庭的居住需求。而200多平米的大空間，只有兩個(gè)居室，它的需求人群會(huì)是哪些？

　　為此，陶笑天解釋稱(chēng)，225平米兩居戶(hù)型并不是項(xiàng)目主打產(chǎn)品，整個(gè)社區(qū)中只有13套。不過(guò)對(duì)這類(lèi)產(chǎn)品也進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)研，客群主要針對(duì)高端階層和部分年輕人，他們對(duì)家庭居室數(shù)量要求不多，但是偏重于居住質(zhì)量和社交需求，比如可以搞一些家庭聚會(huì)。

　　記者同時(shí)了解到，廣陽(yáng)郡九號(hào)項(xiàng)目采用了恒溫恒濕、PM2.5空氣凈化等10項(xiàng)生態(tài)科技技術(shù)，還有配備25米國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)恒溫泳池、云健康體檢中心、SPA空間等服務(wù)的萬(wàn)美俱樂(lè)部、14.8米超大面寬等諸多設(shè)計(jì)，這些指標(biāo)都高于周邊樓盤(pán)，價(jià)格自然不會(huì)低。

　　北京城郊住宅產(chǎn)品正在升級(jí)

　　其實(shí)，作為升級(jí)型產(chǎn)品，以上樓盤(pán)在城郊區(qū)域并不是個(gè)例。

　　近一兩年來(lái)，北京商品住宅市場(chǎng)已經(jīng)全面高端化，很多城郊的房子已經(jīng)不單單為初級(jí)置業(yè)人群設(shè)計(jì)，開(kāi)發(fā)商正在產(chǎn)品升級(jí)方面做文章，為改善升級(jí)購(gòu)房人群提供中高端住房。比如，不少樓盤(pán)引入了恒溫恒濕恒氧的生態(tài)科技，還有的融入了互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)智能社區(qū)和智能物業(yè)服務(wù)。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅介紹， 近年來(lái)北京城郊樓市產(chǎn)品升級(jí)是一大趨勢(shì)。目前通州、大興已經(jīng)陸續(xù)有中高端樓盤(pán)供應(yīng)。而房山也不例外，隨著區(qū)域內(nèi)入住人群的增多、商業(yè)和交通配套設(shè)施的完善，會(huì)逐漸催生改善型住房需求。

　　另一方面，伴隨區(qū)域產(chǎn)品的升級(jí)，房?jī)r(jià)也水漲船高。

　　據(jù)了解，房山區(qū)樓盤(pán)單價(jià)普遍在20000元-30000元以上，多為滿足剛性置業(yè)需求的住宅產(chǎn)品。近一兩年，受到土地價(jià)格提升等因素影響，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)陸續(xù)有更高價(jià)格的樓盤(pán)出現(xiàn)，比如五礦銘品報(bào)價(jià)約為34000元/平米，這在周邊已經(jīng)算是報(bào)價(jià)較高的樓盤(pán)了，未來(lái)廣陽(yáng)郡九號(hào)預(yù)計(jì)售價(jià)或達(dá)到45000-46000元/平米。

　　其實(shí)，在北京昌平、通州、大興等有些片區(qū)，樓盤(pán)單價(jià)在三、四萬(wàn)元的房子早已有之。眾多改善型住房云集北京各大郊區(qū)，如何吸引客源，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一大考驗(yàn)。在郭毅看來(lái)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)抓住地緣性客戶(hù)，同時(shí)對(duì)大片區(qū)客戶(hù)進(jìn)行導(dǎo)流。產(chǎn)品打造上應(yīng)該更多考慮改善型家庭人口結(jié)構(gòu)和人口數(shù)量，洞察客戶(hù)需求，做好項(xiàng)目空間布局，從而在產(chǎn)品上做出創(chuàng)新。