最近，北京二手房市場(chǎng)“再不行動(dòng)又要貴了”的購(gòu)房恐慌，被一套套在中介機(jī)構(gòu)網(wǎng)站上掛牌的高價(jià)房源所放大。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中介機(jī)構(gòu)的掛牌房源各自為政，同一套房在不同機(jī)構(gòu)的報(bào)價(jià)都不同。業(yè)內(nèi)人士透露，閃現(xiàn)的掛牌價(jià)格，有時(shí)并不為了成交。
閃上閃下的掛牌價(jià)
3月初，西城區(qū)文華胡同的一處平房，震驚了學(xué)區(qū)房的買家。這套僅6平方米的“零居室”，在鏈家網(wǎng)上顯示報(bào)價(jià)380萬(wàn)元，折合每平方米61萬(wàn)元。就在網(wǎng)上討論喊出61萬(wàn)元的底氣從何而來(lái)時(shí)，這套最貴學(xué)區(qū)房已經(jīng)從網(wǎng)站上下架。
大約半個(gè)月后，又一套國(guó)子監(jiān)街的二手房在鏈家網(wǎng)上掛出，31平方米的建筑面積，報(bào)出2.4億元的掛牌價(jià)，折合單價(jià)每平方米774萬(wàn)元。這樣的價(jià)格，足夠在北京的“地王”項(xiàng)目買上一套“樓王”豪宅。
這一次，網(wǎng)友們不再討論這套房子的報(bào)價(jià)底氣在哪，而是好奇究竟有沒(méi)有這么一套房子。然而，又一次地，這套天價(jià)房迅速?gòu)木W(wǎng)站上下架，記者想去求證都無(wú)處可看。
兩次的閃上閃下，似乎無(wú)傷大雅，除了讓看房人心里有點(diǎn)慌張。“這房?jī)r(jià)貴得也太離譜了，我是不是也得提前置辦一套學(xué)區(qū)房？”“虎媽”李小姐就屬于擔(dān)憂一族。她有點(diǎn)徘徊不定，要不要賣掉手頭的2套房子，去換一套昂貴的學(xué)區(qū)房。“今天不買，萬(wàn)一過(guò)幾天又貴了呢？”
同一套房報(bào)價(jià)差108萬(wàn)元
中介機(jī)構(gòu)的掛牌房源，往往是買房人接觸二手房的第一步。按照經(jīng)紀(jì)人所介紹的房源的情況和報(bào)價(jià)，買房人決定要不要去現(xiàn)場(chǎng)看房，即經(jīng)紀(jì)人所說(shuō)的“帶看”。看房后，買房人才有可能同賣家進(jìn)一步商談。
所以，掛牌房源的價(jià)格，往往是買房人關(guān)于二手房的第一印象。然而，在目前的二手房市場(chǎng)，盡管多家機(jī)構(gòu)都宣傳是“真房源”，但由于房源信息各自為政，同一套房不同報(bào)價(jià)的現(xiàn)象屢見不鮮。
看房人小康幾日前就遇到過(guò)，百環(huán)家園一套126平方米的三居室，一家中介機(jī)構(gòu)報(bào)價(jià)530萬(wàn)元，一家中介機(jī)構(gòu)報(bào)價(jià)560萬(wàn)元，相差30萬(wàn)元。“關(guān)鍵是，房子掌握在經(jīng)紀(jì)人手中，業(yè)主當(dāng)初究竟報(bào)了多少錢，我無(wú)從得知，只能被動(dòng)的聽中介機(jī)構(gòu)說(shuō)。”
為了驗(yàn)證小康所說(shuō)，昨天記者在幾家中介機(jī)構(gòu)網(wǎng)站上搜索了百環(huán)家園的三居室，同樣發(fā)現(xiàn)了同一房源不同報(bào)價(jià)的現(xiàn)象。一套126平方米的南向三居，完全相同的客廳圖片顯示是同一套房源，但在鏈家、麥田和房天下的官方網(wǎng)站上，報(bào)價(jià)卻是各不相同，分別為556萬(wàn)元、450萬(wàn)元和448萬(wàn)元。
記者分別以看房人的身份，咨詢了三家機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人。鏈家的經(jīng)紀(jì)人表示，房子是業(yè)主名下滿五唯一的住房，目前報(bào)價(jià)就是556萬(wàn)元。麥田經(jīng)紀(jì)人李小姐的說(shuō)法卻大相徑庭。“姐，這套房的確便宜，才報(bào)450萬(wàn)元，比同類戶型低出六七十萬(wàn)元，但我不建議您看，因?yàn)榉孔拥盅航o了擔(dān)保公司，需要用客戶的首付款去解抵押，資金不安全。”
而在報(bào)價(jià)最低的房天下，經(jīng)紀(jì)人史先生只介紹這套三居室目前在出租中，看房需要提前和業(yè)主預(yù)約。然而，當(dāng)記者提出為何同一套房，房天下的報(bào)價(jià)比鏈家低了108萬(wàn)元后，史先生先是一頓，便立即表示“業(yè)主也有可能調(diào)價(jià)了。”大約十分鐘后，他回復(fù)記者，改口稱448萬(wàn)元的報(bào)價(jià)并非業(yè)主本人所報(bào)，剛經(jīng)過(guò)確認(rèn)，這套三居室的最新報(bào)價(jià)為556萬(wàn)元，漲價(jià)幅度和記者提示的108萬(wàn)元分毫不差。
除了百環(huán)家園，其他小區(qū)呢？記者又陸續(xù)輸入了幾個(gè)小區(qū)。一套華威西里的兩居室，鏈家網(wǎng)上比我愛我家網(wǎng)上多掛出10萬(wàn)元。一套長(zhǎng)灘一號(hào)的三居室，鏈家網(wǎng)比房天下網(wǎng)多掛出105萬(wàn)元。
超高價(jià)房源并不為成交
同樣一套房，報(bào)價(jià)到底是高好還是低好？一位中介內(nèi)部人士向記者透露，在行情好時(shí)，有的中介機(jī)構(gòu)更傾向于把報(bào)價(jià)抬高一些，一方面是為了籠絡(luò)業(yè)主，讓業(yè)主愿意把房子放在該機(jī)構(gòu)賣，另一方面也可以通過(guò)抬高預(yù)期而最終實(shí)現(xiàn)抬高成交價(jià)。
“舉個(gè)例子，同一套房，我比你多掛牌10萬(wàn)元，盡管最初看房人會(huì)選擇去你那看房，但業(yè)主肯定愿意按我的價(jià)格賣，自然能忍受多幾天的成交周期。當(dāng)三套、四套、五套……多幾套房源都按加10萬(wàn)元的價(jià)格掛牌后，就會(huì)帶動(dòng)其他業(yè)主也按調(diào)整后的幅度報(bào)價(jià)，這時(shí)加10萬(wàn)后的價(jià)格就成了市場(chǎng)平均報(bào)價(jià)，房子也就賣掉了。”這位人士透露，當(dāng)二手房市場(chǎng)處于上升態(tài)勢(shì)，購(gòu)房人都“追漲”時(shí)，這樣的掛牌策略常常能奏效。
一位看房人就向記者證實(shí)，她曾遇到過(guò)被“截和”的經(jīng)歷。業(yè)主最初在A機(jī)構(gòu)報(bào)價(jià)170萬(wàn)元，當(dāng)她看完后表示愿意按報(bào)價(jià)買下時(shí)，業(yè)主卻回復(fù)說(shuō)B機(jī)構(gòu)主動(dòng)答應(yīng)以180萬(wàn)元的價(jià)格帶客戶看房，170萬(wàn)元的價(jià)格不能再賣。
除了加價(jià)10萬(wàn)元、20萬(wàn)元的略高報(bào)價(jià)外，還有一種明顯高于所有房源一截的超高報(bào)價(jià)房源，就像每平方米61萬(wàn)元的學(xué)區(qū)房，也會(huì)在市場(chǎng)處于上升熱度時(shí)閃現(xiàn)。
“這種個(gè)別超高價(jià)掛牌房源的存在，不是為了成交，甚至連是真是假都難辨，目的只是為了吸引眼球，營(yíng)造出市場(chǎng)熱、價(jià)格將不斷上揚(yáng)的氛圍。”這位人士提及，2013年的上一撥樓市上升期，也曾出現(xiàn)過(guò)五道口10萬(wàn)一平方米的二手房，“宇宙中心”的稱號(hào)也是由那套掛牌房源而來(lái)。不過(guò)，事后，曾有懷疑指出，那套天價(jià)房壓根不存在。雖然這次不再是五道口，但相同的是，一般都有學(xué)區(qū)指標(biāo)、小戶型、稀缺等共同特征，因?yàn)檫@些特征更容易受到買房人的關(guān)注。
“這一輪上升期，每平方米61萬(wàn)元的掛牌房源，似乎也起到了當(dāng)年的作用。”這位業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃，就像當(dāng)年沒(méi)人知道誰(shuí)買走了“宇宙中心”的天價(jià)房，一陣議論后，現(xiàn)在大家只記住了61萬(wàn)元這個(gè)數(shù)字和再不買就更貴的心情。