當(dāng)下的中國樓市，一線城市大漲，三四線城市處于去庫存的寒冬，可謂“冰火兩重天”。這也成為此次兩會(huì)眾多代表委員和媒體記者關(guān)心的熱門話題。在一些代表委員看來，既要盡快抑制“一線城市”過快上漲，又要對(duì)“三四線城市”去庫存，中國房地產(chǎn)業(yè)面臨著前所未有的考驗(yàn)。
是什么造成一線城市樓價(jià)過快上漲？去庫存的市場邏輯能否就此逆轉(zhuǎn)？政策走向是否將由此生變？仲量聯(lián)行分析人士認(rèn)為，一線城市這波漲勢(shì)的基礎(chǔ)是樓市政策的持續(xù)放松，目前已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)臨界點(diǎn)。對(duì)于未來房價(jià)增長的預(yù)期突顯了當(dāng)下購房的緊迫性，在媒體的放大下更催生“恐慌性”購房與日光盤現(xiàn)象頻現(xiàn)。近期京滬等一線城市都在調(diào)研房價(jià)過快上漲問題，樓市政策基調(diào)有可能即將趨向收緊；而去庫存壓力較大的三四線城市，依然要按“因城施策”的思路加快去庫存。
一線樓市明顯回暖
仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒認(rèn)為，各種樓市利好政策頻出，顯著提振了市場信心，是這輪回暖的基礎(chǔ)。2月16日央行發(fā)布的1月新增人民幣貸款額已達(dá)到2.51萬億，創(chuàng)出單月信貸投放歷史新高，同比增加1.04萬億元，房地產(chǎn)按揭明顯增長。春節(jié)前夕，房貸新政重磅來襲，為中小城市樓市的去庫存給予金融方面的大力支持。此后，各省市陸續(xù)出臺(tái)配套政策，力度空前，且政策出臺(tái)速度明顯加快。“可以說，目前的樓市政策比過去十年里的任何時(shí)刻都要寬松，包括2009年的政策反轉(zhuǎn)時(shí)期。”周志鋒表示。
雖然各種利好政策在一線城市相對(duì)受限，但由于購買力強(qiáng)、人口凈流入、庫存量低等多重因素影響，一線城市樓市更放大了這些利好因素，形成尤為熱烈的市場氛圍。再加上一線城市土地供應(yīng)呈逐漸遞減的緊縮趨勢(shì)，這種房源總體稀缺的狀態(tài)更令市場容易被鼓動(dòng)上漲。對(duì)于未來房價(jià)增長的預(yù)期突顯了當(dāng)下購房的緊迫性，在媒體的放大下更催生“恐慌性”購房與日光盤現(xiàn)象頻現(xiàn)。
另外一個(gè)不容忽視的因素是，相比以往，目前愈加缺乏分散投資的渠道。仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)麥哲文(Steven McCord)認(rèn)為，從全球投資客或財(cái)富階層的資產(chǎn)配置方向來看，由于經(jīng)濟(jì)、就業(yè)以及服務(wù)業(yè)的增長在一線城市表現(xiàn)得更加集中，選擇一線城市房產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)配置成為財(cái)富階層的選擇。再加上持續(xù)的股市表現(xiàn)不佳，導(dǎo)致資金無處可去、投資標(biāo)的物缺失，資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場、尤其是一二線樓市避險(xiǎn)。
三四線樓市短期難回升
然而，一線及部分二線城市的火爆并不能代表全國樓市。現(xiàn)實(shí)情況是，中國樓市仍是一個(gè)雙軌市場，一線城市的購房勢(shì)頭非常強(qiáng)勁，二線城市的購房勢(shì)頭在逐步提升，而三四線城市的房地產(chǎn)市場熱度還沒開始回升。
在一線城市，上漲最先是六個(gè)多月前在深圳開始，然后上海在過去兩個(gè)多月中漲勢(shì)顯著；在這些市場，價(jià)格呈直線上升，這是過去十年里最快的一次上漲。這股漲勢(shì)已經(jīng)蔓延到一些重要的1.5線和2線城市，南京、蘇州等長三角輻射市場的增長勢(shì)頭也在快速提升，甚至購房者已開始從這線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)到周邊那些房價(jià)較低的城市。例如，購房需求已從蘇州蔓延到無錫，無錫市場上那些未售的庫存開始被市場去化。
但嚴(yán)峻的形勢(shì)依然存在于三四線城市樓市，這些城市所積壓的庫存量占全國庫存量的比例仍然最大，且短時(shí)間內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。“房地產(chǎn)供應(yīng)過剩、人口向外遷移以及痛苦的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，將是這些城市未來持續(xù)面臨的問題。”麥哲文認(rèn)為，一些城市仍過度依賴制造業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建造之類的“舊經(jīng)濟(jì)”，還沒有轉(zhuǎn)型為依靠服務(wù)業(yè)和信息技術(shù)等的“新經(jīng)濟(jì)”來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長。這些城市進(jìn)行的額外投資產(chǎn)生的回報(bào)非常少，增長放緩，因此沒有足夠的就業(yè)崗位來支撐住房需求的增加。
一線城市帶熱周邊城市去庫存
對(duì)于近期的政策走向，可以看到一些給樓市降溫的政策言論，但是基本沒有提上實(shí)施的議程。3月15日，住建部部長陳政高出席全國人大記者會(huì)時(shí)，重申了此前的“五條措施”，同時(shí)表示“通過這次工作，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，已經(jīng)取得一定成效。”
“政策制定者或許可以容忍一線城市房價(jià)的合理上漲，因?yàn)槟壳敖^大部分的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)集中在少數(shù)城市，而其他城市則沒有足夠的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。”周志鋒認(rèn)為，政府較為理想的目標(biāo)增長率應(yīng)該在每年個(gè)位數(shù)增長，只要能控制在可容忍范圍之內(nèi)，一般不會(huì)貿(mào)然干預(yù)。政府甚至可能希望積極的市場情緒能夠蔓延到一線城市周邊的城市，因?yàn)檫@些城市積壓著大量庫存，需要通過去化這些庫存來恢復(fù)市場。
事實(shí)上，一線城市房價(jià)上漲也給人口分流帶來了一定積極作用。高企的房價(jià)迫使求職者和其他一些人，尤其是應(yīng)屆畢業(yè)生，去房價(jià)沒有那么高的城市定居，而不是完全集中在重要的一線城市。由于轉(zhuǎn)而定居在相對(duì)小型的城市，他們可以為這些市場創(chuàng)造住房需求并振興當(dāng)?shù)氐慕ㄖ䴓I(yè)。去年上海和北京的人口增長非常少，不排除有一部分人難以承受高房價(jià)而離開這些城市，從這一點(diǎn)上來說是一個(gè)不錯(cuò)的效果。
文/圖 南方日?qǐng)?bào)記者 許蕾