濟(jì)南房產(chǎn)交易大廳排長(zhǎng)隊(duì)的消息讓很多購(gòu)房者不淡定了：為啥這么多人來(lái)扎堆湊熱鬧，非得在這個(gè)時(shí)候辦業(yè)務(wù)呢？濟(jì)南的房?jī)r(jià)又要大漲嗎？如果現(xiàn)在不辦，買房就會(huì)吃虧嗎……為此，記者進(jìn)行了深入采訪。
行情：
濟(jì)南3月二手房日網(wǎng)簽量近300套
濟(jì)南不動(dòng)產(chǎn)登記中心統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，從二手房買賣過(guò)戶來(lái)看，2月份過(guò)戶的數(shù)量是1800套，截止到3月29日，過(guò)戶的數(shù)量是3900套。從二手房交易的流程來(lái)看，買賣雙方簽訂合同后辦理網(wǎng)簽，交完稅款后再辦理過(guò)戶。“從網(wǎng)簽到過(guò)戶中間的時(shí)間差在一個(gè)月到兩個(gè)月不等，有些貸款的市民還要看貸款的審批情況，這中間的時(shí)間就不好說(shuō)了。”工作人員說(shuō)，客觀來(lái)說(shuō)，3月份3900套的過(guò)戶量有一定的滯后性，也就是說(shuō)這些房子不一定是3月份真正成交的。
比起過(guò)戶的辦理，網(wǎng)簽相對(duì)更具有及時(shí)性。濟(jì)南市房管部門統(tǒng)計(jì)顯示，3月份平均每天（只含工作日，不包括周末）的二手房網(wǎng)簽量接近300套。“成交量確實(shí)出現(xiàn)明顯的增加，市場(chǎng)也確實(shí)明顯回暖。”房管部門有關(guān)人士說(shuō)，2月份有春節(jié)假期，網(wǎng)簽量不具可比性，3月的網(wǎng)簽比去年年底的時(shí)候多了近30%。
進(jìn)入三月份來(lái)，契稅、首付比例降低、公積金貸款調(diào)整等多種利好政策的疊加下，二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出了明顯的“小陽(yáng)春”。“這些成交的增加，是政策疊加效應(yīng)的一個(gè)釋放。不論是剛需還是改善，需求量得到實(shí)現(xiàn)，成交量自然就上去了。”省城一資深二手房地產(chǎn)評(píng)論人說(shuō)，產(chǎn)交易大廳人多也主要是因此造成的。
解讀：
營(yíng)改增后，150萬(wàn)的房子能少交3600元稅
除了市場(chǎng)本身的回暖和成交量的增加外，濟(jì)南房產(chǎn)交易大廳有關(guān)工作人員說(shuō)，從排隊(duì)辦業(yè)務(wù)的市民來(lái)看，有不少人是對(duì)“營(yíng)改增”誤讀引發(fā)的恐慌性購(gòu)房，他們認(rèn)為如果不在五一之前把手續(xù)辦完，就會(huì)多交很多稅款增加買房成本。“這種恐慌性的傳染性很強(qiáng)，很多人的從眾心理被激發(fā)出來(lái)，認(rèn)為越早辦完越好。”該人士說(shuō)，現(xiàn)在的問(wèn)題是，政策已經(jīng)明確了，但是很多人還是持有懷疑態(tài)度，選擇提前辦。
“政策沒(méi)有確定之前，11%稅率的相關(guān)傳言，確實(shí)在一定程度上增加了購(gòu)房者的恐慌心理。”濟(jì)南鏈家交易中心總監(jiān)張海豹說(shuō)，他們也確實(shí)接到很多客戶的咨詢，都想在5月1號(hào)之前辦理完購(gòu)房手續(xù)，這就出現(xiàn)了部分恐慌性購(gòu)房的需求。
該人士詳細(xì)算了一筆賬，根據(jù)增值稅的算法，需要先計(jì)算出銷售額（不含稅），銷售額＝含稅銷售額÷（1+征收率），應(yīng)納稅額＝銷售額×征收率，比如一套售價(jià)150萬(wàn)元（含稅、購(gòu)買不足2年）的房子，最終增值稅應(yīng)納稅額為（150÷1.05）×0.05＝7.14萬(wàn)。當(dāng)前營(yíng)業(yè)稅下是總價(jià)按照5%的稅率征收，按現(xiàn)行政策，營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額為150×0.05=7.5萬(wàn)。營(yíng)改增降稅7.55-7.14=0.36萬(wàn)。
財(cái)稅專家、山東財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任潘明星分析說(shuō)，在過(guò)渡期，二手房交易的增值稅，基本平移了現(xiàn)行二手房交易營(yíng)業(yè)稅政策，原有的優(yōu)惠政策也延續(xù)。但由于營(yíng)業(yè)稅是按照含稅銷售額計(jì)稅，增值稅是按照不含稅銷售額計(jì)稅，稅負(fù)還略有降低。
濟(jì)南市房產(chǎn)交易大廳有關(guān)人士說(shuō)，購(gòu)房者沒(méi)有必要趕在五一之前扎堆辦理業(yè)務(wù)，可以避開(kāi)這個(gè)高峰期，根據(jù)自己的實(shí)際情況來(lái)辦。
實(shí)情：
掛牌價(jià)虛高，成交時(shí)便宜一萬(wàn)至2萬(wàn)
“北上廣深，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大漲，濟(jì)南也快了，現(xiàn)在不買房，肯定又漲起來(lái)。”購(gòu)房者孫女士說(shuō)，她最近在看房，這是聽(tīng)到中介說(shuō)的最多的話，這在一定程度上加劇了孫女士的恐慌：房?jī)r(jià)真的會(huì)暴漲嗎？
省城一資深業(yè)內(nèi)人士坦言，近日房地產(chǎn)刺激利好政策頻出，確實(shí)有一些中介公司以此為噱頭，利用購(gòu)房者的心理預(yù)期以及當(dāng)前市場(chǎng)回暖的現(xiàn)狀，對(duì)政策以及市場(chǎng)做出了錯(cuò)誤的引導(dǎo)，利用購(gòu)房者“買漲不買跌”的心理，對(duì)市場(chǎng)造成了影響。
濟(jì)南鏈家地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，他們3月上旬對(duì)全市100多家店面做過(guò)統(tǒng)計(jì)調(diào)研，總體房?jī)r(jià)比2月下旬上漲了0.04%，以一套100萬(wàn)的房子為例，也就上漲了4000塊錢，每平米上漲40塊錢。
“市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)回暖，需求量得到了釋放，但是房子并沒(méi)有大家想的那么好成交。”濟(jì)南鏈家偉東新都店有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，看房的客戶確實(shí)多了，在目前的市場(chǎng)下，購(gòu)房者尤其是有改善需求的人反而會(huì)觀望，不會(huì)那么草率地定下房子。“現(xiàn)在中介多，經(jīng)紀(jì)人也多了，房源也多，購(gòu)房者可選擇的余地是很大的，考慮的周期也加長(zhǎng)，而且也會(huì)理性購(gòu)房。”
對(duì)于市場(chǎng)上所說(shuō)的價(jià)格火爆，該負(fù)責(zé)人說(shuō)，這多是房東的心理預(yù)期偏高，把掛牌價(jià)抬高，但這并不是最終的成交價(jià)。“部分價(jià)格離譜的房子也是有價(jià)無(wú)市，在一定程度上反而更不利于成交。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)，一般來(lái)說(shuō)，成交價(jià)會(huì)比掛牌價(jià)便宜一萬(wàn)至2萬(wàn)左右。
山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說(shuō)，需求釋放了，不代表房子就很好賣。3月份成交量增加是去庫(kù)存的效果，但是市場(chǎng)還會(huì)有新的供應(yīng)量出現(xiàn)，市場(chǎng)總體還是供過(guò)于求，短期內(nèi)需求量消化的比較明顯是正常的。但是未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，需求量如何再被更好地激發(fā)，還有待考驗(yàn)。
提示
全市還有9個(gè)網(wǎng)點(diǎn)可辦理相關(guān)業(yè)務(wù)
濟(jì)南房產(chǎn)交易大廳每天的放號(hào)量在五六百個(gè)，二手房網(wǎng)簽量平均每天近300個(gè)，也就是說(shuō)有近一半的業(yè)務(wù)并不是二手房交易。對(duì)此，濟(jì)南不動(dòng)產(chǎn)登記中心有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，目前濟(jì)南有10個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，大家沒(méi)有必要都去經(jīng)七路88號(hào)的房產(chǎn)交易大廳扎堆辦理。
該負(fù)責(zé)人說(shuō)，全市不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)于去年12月30日全面展開(kāi)，除設(shè)置市審批中心不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)大廳及經(jīng)七路88號(hào)不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)大廳外，還分別在歷下區(qū)、市中區(qū)等各區(qū)設(shè)了8個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)點(diǎn)，這樣算下來(lái)共有10個(gè)網(wǎng)點(diǎn)。具體來(lái)看，如果是辦理二手房交易過(guò)戶登記等，可以在經(jīng)七路88號(hào)的房產(chǎn)交易大廳辦理。像房屋抵押、新房的初始登記等業(yè)務(wù)可以在站前街9號(hào)的政務(wù)大廳辦理。此外，新房小證辦理、房屋拆除注銷等業(yè)務(wù)可以在各區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)辦理。“沒(méi)有必要扎堆在一個(gè)服務(wù)大廳，我們也會(huì)采取措施，做好市民的合理分流。”
此外，該負(fù)責(zé)人說(shuō)，目前他們已經(jīng)跟銀行系統(tǒng)做好了信息聯(lián)網(wǎng)，未來(lái)開(kāi)具無(wú)房證明時(shí)也不用再跑來(lái)房產(chǎn)交易大廳，在銀行就可以直接辦理，這樣會(huì)大大減輕房產(chǎn)大廳的人流量。
（齊魯壹點(diǎn)記者 喻雯）