□深圳市房地產(chǎn)研究中心 李宇嘉
近日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出到2020年，形成完善的住房租賃市場體系、公共租賃住房保障體系和租賃法規(guī)制度體系，推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。《意見》是落實三中全會《決定》關(guān)于“推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”，以及“十三五”建立“租售并舉”、滿足新市民住房需求為主體的住房新制度的重要內(nèi)容。
以國家規(guī)范性文件的形式，提出住房租賃市場培育和發(fā)展頂層設(shè)計，這是第一次。而且，在今年5月4日的國務(wù)院常務(wù)會議上，租賃市場首次成為重要議題，會上也提出了具體的制度構(gòu)架。國家重視凸顯租賃市場在未來住房制度中的重要地位，以及國家壯大租賃市場的政策導(dǎo)向。從國外經(jīng)驗看，租賃是住房供應(yīng)的“雙引擎”之一，一般占據(jù)40%-60%的市場份額，很多居民一輩子租房。
在我國，“房改”以來近20年，住房供應(yīng)基本是銷售的“單極化”發(fā)展。但是，隨著城市化的快速推進(jìn)，本應(yīng)與銷售市場并駕齊驅(qū)的租賃市場，亂象叢生、發(fā)展偏弱，甚至被“偏廢”。突出表現(xiàn)在老百姓選擇居住形式時，“重售輕租”，租賃是不得已的選擇。同時，權(quán)益無保障，與產(chǎn)權(quán)人相比，租房者在享受城市公共服務(wù)上極其不對等。另外，租賃市場基本處于無監(jiān)管的“野蠻生長”。2014年，北京建委曾對青年人住房狀況進(jìn)行調(diào)查，3萬名被調(diào)查者中，43.8%的表示租房中遇到不良中介。
未來，以農(nóng)民工和大學(xué)畢業(yè)生為主體的新市民是住房消費的主體，租賃是這些人群“落腳”城市后的首選，甚至是長期選擇。另外，城市化進(jìn)入了“都市圈”化，人口進(jìn)城“棄大從小”。高房價背景下，大城市確實“居不易”。因此，未來租賃需求在邊際上增長更快。2014年，我國通過市場租賃(包括城中村、企業(yè)宿舍)解決居住需求的城鎮(zhèn)人口達(dá)到了3億人左右，占城市人口近40%。在北京，每天約有20萬人在尋找房子租住；深圳實際管理的2000萬人口中，70%長期選擇租賃住房。
2010年以來，住建部也曾發(fā)布若干文件提振租賃市場，但效果不明顯。事實上，租賃市場“短板”難補(bǔ)是體制癥結(jié)的產(chǎn)物，如租賃拉動經(jīng)濟(jì)不如房地產(chǎn)開發(fā)和銷售，地方政府不重視；租賃屬于輕資產(chǎn)服務(wù)業(yè)，交易成本高；社會信用體系不彰等。發(fā)達(dá)國家中，德國以居民偏好租房、租賃市場完善、租金管制而著稱于世。目前，德國住房自有率僅43%，租賃住房占據(jù)了57%的市場份額。總結(jié)德國租賃市場管理的實踐，對我國租賃市場發(fā)展具有很好的借鑒。
首先，住房供應(yīng)政策導(dǎo)向上，租賃供應(yīng)是主體。在德國，不管開發(fā)新房或經(jīng)營租賃，企業(yè)要獲得土地、信貸，新落成的房子須在一定期限內(nèi)讓渡政府出租，或按接受補(bǔ)貼后的低租金出租。過了期限，才能按市場租金出租。因此，德國租賃房源充足。“二戰(zhàn)”以來，德國共建設(shè)1000多萬套社會住房，可供3000萬人居住，多數(shù)為租賃住房，而德國總?cè)丝诓?100萬。
其次，德國租賃市場具有公共屬性，機(jī)構(gòu)租賃發(fā)揮“壓艙石”作用。以中低收入者為主的租賃需求，公共產(chǎn)品屬性明顯。2011年，德國1860萬套租賃房中，政府公租房(450萬套)占24%，私人機(jī)構(gòu)房源(410萬套)占22%。
再次，近乎苛刻的租金管制。2012年12月，德國議會通過嚴(yán)格的漲租限制，即各州政府控制該州主要地區(qū)房租3年內(nèi)漲幅不得超過15%，房主不得將租金提高至平均水平的10%以上。近日，針對居民將房屋通過Airbnb平臺投入旅游短租，減少長租供應(yīng)，突破租金控制，德國發(fā)布一項新規(guī)定，從5月1日起，首都柏林的屋主不能擅自將房屋整套短租給游客，違反者將面臨高達(dá)10萬歐元的罰款。
最后，德國對其他租賃權(quán)益的保障也很細(xì)致。一是對“可居性”嚴(yán)格規(guī)定，建立了住房安全與健康標(biāo)準(zhǔn)的評估體系，包括面積、生活設(shè)施、生理心理需求等多個評定標(biāo)準(zhǔn)；二是中介費、房屋修繕費等全部由房主承擔(dān)；三是德國租房和買房享有的公共權(quán)益是等同的，只要居民合法納稅，就可以享有本地公共服務(wù)。當(dāng)“適居性”和權(quán)益保障都到位了，租房可享受與買房一樣的安全和穩(wěn)定。
從德國經(jīng)驗來看，我國培育和發(fā)展住房租賃要解決三大“痛點”。
一是要將住房租賃作為地方政府供給公共服務(wù)和公共產(chǎn)品的必選內(nèi)容。這就需要改變GDP導(dǎo)向的房地產(chǎn)發(fā)展模式，還原房屋居住和公共產(chǎn)品的基本屬性、前置屬性；還要加強(qiáng)各級政府公共財政建設(shè)，將新移民、新就業(yè)大學(xué)生的租房需求，視為公共產(chǎn)品，甚至是住房保障的一部分，納入公共財政的范疇。這樣，才能為增加租賃住房供應(yīng)、打造低租金環(huán)境、加強(qiáng)中介監(jiān)管，讓租房者享有同等公共服務(wù)創(chuàng)造制度環(huán)境。
二是政府公租等機(jī)構(gòu)租賃必須要占到一定份額。目前，我國公租占比很低。“六普”數(shù)據(jù)顯示，我國25.8%的城市居民租住住房，89.5%的可出租房屋來自私人出租住宅。2010年，基于北京租客的網(wǎng)調(diào)顯示，租賃關(guān)系以個體房東直租為主，個體房東直租和個體二房東轉(zhuǎn)租的比重超過80%；只有約6%的租賃住房來自機(jī)構(gòu)出租，主要的機(jī)構(gòu)出租是就業(yè)單位(4%)和房管部門(2%)。
目前來看，我國機(jī)構(gòu)租賃不足有三大原因：第一是政府公租房供應(yīng)少，帶頭作用不足；第二是地價和財務(wù)成本高，相比開發(fā)和銷售，租賃收益太低，流動性風(fēng)險突出；第三是無風(fēng)險收益率太高。發(fā)展機(jī)構(gòu)租賃，首先要強(qiáng)化政府的職能和帶頭作用。其次要去除經(jīng)濟(jì)對投資(特別是房地產(chǎn)開發(fā)投資)的依賴。投資是資金短期密集型的，投資依賴、房地產(chǎn)開發(fā)依賴下降了，資金需求下降了，無風(fēng)險收益率也就下降了。最后，當(dāng)無風(fēng)險收益率下降，社會資金對有穩(wěn)定長期可靠收益的租賃投資的興趣就上升了，要借助于稅收優(yōu)惠、證券化或信托投資基金(REITs)因勢利導(dǎo)。
三是各級政府要從吸引和留住人口，“降成本”供給側(cè)改革的角度，看待發(fā)展租賃市場的投入產(chǎn)出效應(yīng)。在城市化“下半場”，進(jìn)城人口、紅利人口都在減少，哪個城市能吸引到人口流入，哪個城市的集聚效應(yīng)就更大，競爭力就越強(qiáng)。衣食住行中住的成本最大，較低的居住成本，無疑是吸引和留住人口的利器。同時，房價和租金是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)成本，也是人工、物流和倉儲成本上升的“罪魁禍?zhǔn)住保餍懈鳂I(yè)都受到租金上漲沖擊。近年來，我國實體盈利下滑，人工、物流和鋪租高企是“幫兇”。德國“工匠精神”是鍥而不舍的結(jié)果，但背后生產(chǎn)生活低成本的支持、社會保障對后顧之憂的免除是物質(zhì)基礎(chǔ)。發(fā)展租賃市場，對降成本和夯實社會保障大有裨益，也是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的鋪路石。