□本報(bào)記者 彭?yè)P(yáng)
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月300個(gè)城市經(jīng)營(yíng)性土地成交平均溢價(jià)率連續(xù)第三個(gè)月創(chuàng)出新高，且較4月平均溢價(jià)率提升15個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，近期地王頻現(xiàn)，地價(jià)高企與土地供需關(guān)系不平衡、開發(fā)商看好后市等多種因素相關(guān)，但高溢價(jià)拿地也給后期項(xiàng)目開發(fā)、銷售造成潛在風(fēng)險(xiǎn)。地王頻現(xiàn)不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，監(jiān)管部門應(yīng)適時(shí)出臺(tái)措施進(jìn)行疏導(dǎo)。
熱點(diǎn)城市地價(jià)居高不下
信達(dá)地產(chǎn)日前以總價(jià)58.05億元拍下上海寶山區(qū)寶山新城顧村A單元10-03、10-05地塊，折合樓板價(jià)37248.58元/平方米，溢價(jià)率為306.53%，創(chuàng)下該區(qū)域單價(jià)地王。6月初中國(guó)金茂與首開股份聯(lián)合體以總價(jià)64.1億元拍下杭州慶隆單元GS0305-05地塊，溢價(jià)率達(dá)93.02%，刷新杭州地區(qū)紀(jì)錄。
克爾瑞研究中心發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，5月一、二線城市土地市場(chǎng)成交面積、成交金額環(huán)比、同比大漲。CRIC監(jiān)測(cè)的300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積為2733萬(wàn)平方米，環(huán)比上升12%，同比增長(zhǎng)40%；成交金額為1686億元，環(huán)比大漲52%，同比上漲264.7%，創(chuàng)下近三年最大同比漲幅。值得關(guān)注的是，5月平均溢價(jià)率連續(xù)第三個(gè)月創(chuàng)出新高，達(dá)到78.22%，較4月平均溢價(jià)率提升15個(gè)百分點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)人士表示，土地價(jià)格飆漲的部分原因是由樓市波動(dòng)傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。房企看好房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景競(jìng)相拍地。此外，熱點(diǎn)城市土地作為稀缺資源，供需關(guān)系不平衡，造成了價(jià)格不斷攀升。
北京市2016年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃明確指出，北京市土地供應(yīng)將著眼加強(qiáng)“供給側(cè)”結(jié)構(gòu)性改革，探索建立經(jīng)營(yíng)性用地增減掛鉤機(jī)制，逐步實(shí)施城市減量規(guī)劃。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在政府推地節(jié)奏較慢、供應(yīng)量不是很多時(shí)，企業(yè)從供應(yīng)角度會(huì)積極增加開發(fā)土地規(guī)模。從土地本身的角度來(lái)說(shuō)，土地價(jià)值增值很明顯，很多企業(yè)愿意高溢價(jià)拿地。
從近期市場(chǎng)現(xiàn)象看，熱點(diǎn)區(qū)域的新出讓項(xiàng)目幾乎無(wú)一“逃脫”地王命運(yùn)。首創(chuàng)證券分析師王劍輝稱，積極拿地企業(yè)不乏穩(wěn)健著稱的龍頭房企。
克爾瑞研究中心報(bào)告認(rèn)為，步入2016年，上海、北京、南京、蘇州等重點(diǎn)城市的土地拍賣市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，溢價(jià)成交屢見不鮮，地王紀(jì)錄頻頻被刷新。未來(lái)，受房企戰(zhàn)略布局趨同、重點(diǎn)城市推地有限等因素影響，重點(diǎn)城市的土地溢價(jià)成交或成常態(tài)。
大型房企爭(zhēng)相溢價(jià)拿地
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年前5月，全國(guó)土地市場(chǎng)105宗高價(jià)地塊，成交總價(jià)為3288.2億元，其中有52宗被國(guó)企獲得，合計(jì)成交金額達(dá)1785.8億元，占比為54%。信達(dá)、華僑城、招商蛇口、電建地產(chǎn)、魯能集團(tuán)、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等制造出了15宗地王。
克爾瑞研究中心指出，2015年以來(lái)，40家標(biāo)桿房企中，有23家房企曾以大于100%的高溢價(jià)拿地。其中，保利地產(chǎn)傾向于搶奪一、二線重點(diǎn)城市高總價(jià)地塊，以163億元重金取得6宗高溢價(jià)地塊，溢價(jià)率大多超過(guò)150%。今年4月在合肥拍下的瑤海區(qū)E1603地塊，溢價(jià)率高達(dá)338%。統(tǒng)計(jì)顯示，保利地產(chǎn)2015年全年拿地投入645億元，較2014年增長(zhǎng)50%。2016年1-4月較去年同期大幅增長(zhǎng)239%。
碧桂園則是2015年至2016年4月期間奪取高溢價(jià)地塊最多的房企。由于碧桂園在2015年調(diào)整戰(zhàn)略，拿地?cái)U(kuò)張勢(shì)頭比較積極，高溢價(jià)地塊數(shù)量多達(dá)11宗，大大超出了企業(yè)前3年高溢價(jià)地塊總量。
業(yè)內(nèi)人士表示，由于今年以來(lái)銷售市場(chǎng)較好，很多房企拿地資金比較充裕，拿地需求與土地儲(chǔ)備需求較強(qiáng)。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從另一個(gè)角度看，雖然地王頻現(xiàn)，但并不代表房地產(chǎn)企業(yè)熱衷此種模式。這與土地市場(chǎng)制度有關(guān)，即“價(jià)高者得”。由于地方政府在控制地價(jià)上缺乏相應(yīng)策略，地價(jià)上漲的結(jié)果由房企來(lái)承擔(dān)。
王劍輝認(rèn)為，當(dāng)前的地王頻出現(xiàn)象主要是由于流動(dòng)性寬裕、融資通道暢通，一線城市調(diào)控尺度收緊、增量空間受限，三線城市庫(kù)存高企，以及對(duì)二線城市良好發(fā)展前景的透支。當(dāng)前針對(duì)土地市場(chǎng)溢價(jià)率以及準(zhǔn)入成本的控制依然是對(duì)資金門檻的限制，對(duì)土地市場(chǎng)的降溫作用有限。
土地市場(chǎng)存過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)
業(yè)內(nèi)人士稱，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)正出現(xiàn)一個(gè)弱肉強(qiáng)食、優(yōu)勝劣汰的現(xiàn)象。部分房企可能從內(nèi)部開始重新整合，一些小型房企若頂不住資金壓力，就要轉(zhuǎn)型或被淘汰，最終市場(chǎng)上僅會(huì)留下幾家實(shí)力較強(qiáng)的房企。
國(guó)金證券研究員胡華如表示，地王頻頻出現(xiàn)在短期一般能帶動(dòng)周邊存量地塊的增值和房?jī)r(jià)上漲，但高地價(jià)預(yù)示著后期開發(fā)入市的時(shí)間會(huì)被拉長(zhǎng)，正常的拿地、開發(fā)、銷售高周轉(zhuǎn)模式遭遇挑戰(zhàn)。地王集中出現(xiàn)恰好說(shuō)明行業(yè)投資機(jī)會(huì)的缺失，而不斷創(chuàng)出樓面天價(jià)也表明了房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入后泡沫化時(shí)代。
國(guó)信證券研究報(bào)告認(rèn)為，市場(chǎng)調(diào)整已經(jīng)開始，一是政策基調(diào)已有所收緊，信貸寬松程度有所減弱；二是房?jī)r(jià)上漲對(duì)購(gòu)買力形成負(fù)面影響；三是政策和貨幣寬松的邊際效應(yīng)會(huì)遞減；四是一線城市樓市已率先出現(xiàn)調(diào)整跡象。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，近期“地王頻出”或意味著“樓市高位調(diào)整”在不久之后將會(huì)出現(xiàn)。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，2017年不排除房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)降溫，當(dāng)下產(chǎn)生的地王有被套的風(fēng)險(xiǎn)。首先，項(xiàng)目開工較慢，即便項(xiàng)目進(jìn)入預(yù)售周期，房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)與投資市場(chǎng)也可能遇冷。其次，即使有購(gòu)買者，其出價(jià)意愿可能也不高，定價(jià)會(huì)出現(xiàn)較為尷尬的局面。定價(jià)低會(huì)虧損，定價(jià)高則市場(chǎng)需求萎靡。對(duì)地王而言，卻要承擔(dān)較高的財(cái)務(wù)成本。
嚴(yán)躍進(jìn)建議，地王“解套”可從以下策略著手：一是壓低產(chǎn)品開發(fā)成本，以高周轉(zhuǎn)模式來(lái)爭(zhēng)取更大利潤(rùn)；二是采取靈活的定價(jià)策略，如將項(xiàng)目分為三期開盤，逐漸抬高價(jià)格；三是積極從其他市場(chǎng)發(fā)掘客戶，比如從股票市場(chǎng)找出部分潛在的需求，導(dǎo)入到此類高端物業(yè)的銷售市場(chǎng)。
中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告指出，未來(lái)部分城市樓市及土地市場(chǎng)仍存在過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)，政府或適時(shí)出臺(tái)調(diào)控政策。價(jià)格方面，部分熱點(diǎn)城市供求矛盾加深，短期內(nèi)供應(yīng)增長(zhǎng)有限，房?jī)r(jià)存上漲壓力。同時(shí)，高價(jià)地塊頻出增強(qiáng)了未來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。若政府采取有效措施，抑制投資需求釋放，房?jī)r(jià)漲幅仍有望逐漸企穩(wěn)。