先付一些錢，等五年的上市交易限制過(guò)去了，再付余款完成過(guò)戶，這是很多購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的人經(jīng)常使用的招數(shù)。在房?jī)r(jià)高企的當(dāng)下，一些早前曾經(jīng)把經(jīng)濟(jì)適用房賣掉套現(xiàn)的人紛紛反悔。對(duì)于買家而言，當(dāng)然全都以悲劇收?qǐng)觯驗(yàn)榇祟惙课葙I賣合同因違反國(guó)家經(jīng)適房管理規(guī)定，全都被判無(wú)效。而對(duì)于賣家而言，雖然房子留在了手上，但因?yàn)楹芏嗳水?dāng)初都是賣給信任自己的親戚朋友，由此導(dǎo)致的親情友情的損失，怕是永遠(yuǎn)都無(wú)法挽回了。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，此類官司可以說(shuō)是沒(méi)有贏家。（文中當(dāng)事人為化名）。
揚(yáng)子晚報(bào)全媒體記者 羅雙江
第一個(gè)賣方故事
說(shuō)反悔就反悔，朋友介紹的也不行
先說(shuō)第一個(gè)故事。
2007年，鮑有仁、趙珍珠夫婦位于南京市棲霞區(qū)某號(hào)的房屋被拆遷，根據(jù)拆遷協(xié)議，鮑有仁夫婦于2009年7月31日購(gòu)買了棲霞區(qū)堯順佳園某幢602室經(jīng)濟(jì)適用房，房屋建筑面積62.85平方米，房款152097元。
2009年9月，鮑有仁拿到房屋后，一個(gè)朋友介紹何守祝前來(lái)購(gòu)買房屋。因當(dāng)時(shí)家庭經(jīng)濟(jì)較為緊張，鮑有仁同意出售房屋，雙方商定房屋價(jià)款為256000元，付款方式為首付206000元，余款5萬(wàn)元等拿到房產(chǎn)證、土地證后結(jié)清。合同簽訂后，何守祝支付了首付款206000元。2010年7月21日，鮑有仁、趙珍珠離婚了。在離婚協(xié)議中，鮑有仁夫婦約定，這處房子歸兒子所有。
2014年12月，鮑有仁取得涉案房屋的房產(chǎn)證及土地證。2015年，鮑有仁、趙珍珠與何守祝溝通稱，從房產(chǎn)局工作人員處得知，該房是經(jīng)濟(jì)適用房，在購(gòu)買五年之內(nèi)不允許上市交易，所以與何守祝訂立的房屋買賣合同無(wú)效，愿意返還何守祝已付房款并給予適當(dāng)補(bǔ)償，何守祝當(dāng)即予以拒絕。鮑有仁、趙珍珠隨即向法院起訴，請(qǐng)求法院判令雙方2009年訂立的房屋買賣合同無(wú)效，何守祝返還房屋。法庭上，何守祝認(rèn)為，鮑有仁、趙珍珠看到房子漲價(jià)了就想要回房屋，自己是堅(jiān)決不能同意的，雙方應(yīng)該遵守協(xié)議。一審法院認(rèn)為，我國(guó)《合同法》規(guī)定，損害社會(huì)公共利益的合同無(wú)效。雙方當(dāng)事人簽訂的售房合同規(guī)避國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用房管理制度，破壞經(jīng)濟(jì)適用房管理秩序，進(jìn)而損害了國(guó)家和社會(huì)公共利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，判決何守祝于判決生效之日起十日內(nèi)向鮑有仁、趙珍珠返還房屋。何守祝不服判決提起上訴。
南京中院是這樣判的：南京中院審理后認(rèn)為，根據(jù)國(guó)務(wù)院制定的國(guó)發(fā)（2007）24號(hào)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房五年之內(nèi)不得直接上市交易，如果五年內(nèi)因各種原因需要直接上市交易的，政府要優(yōu)先回購(gòu)，回購(gòu)的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。該規(guī)定的目的是保證經(jīng)濟(jì)適用房能夠真正用于解決城市低收入家庭的住房困難和移建項(xiàng)目的拆遷安置，發(fā)揮社會(huì)保障功能，維護(hù)國(guó)家利益以及社會(huì)公共利益。該案中，鮑有仁、趙珍珠將屬于經(jīng)濟(jì)適用房的涉案房屋轉(zhuǎn)讓給何守祝，且雙方簽訂案涉售房合同的時(shí)間正處于五年交易限制期內(nèi)，不僅違反了上述規(guī)定，破壞了經(jīng)濟(jì)適用房的管理秩序，還損害了國(guó)家利益和公共利益，應(yīng)屬無(wú)效。遂于近日判決駁回上訴，維持原判。
第二個(gè)賣方故事
說(shuō)翻臉就翻臉，老婆的侄女也不行
再說(shuō)第二個(gè)故事。
2006年6月10日，宋慧瑤和姨夫席文盈簽訂房地產(chǎn)買賣合同，約定席文盈將其拆遷安置取得的南灣營(yíng)二期某幢801室房屋轉(zhuǎn)讓給宋慧瑤，房款為178069.56元。其中第五條約定為，雙方定于2007年12月前正式交付該房屋，于2011年12月30日前向有關(guān)部門申請(qǐng)辦理相關(guān)附屬設(shè)施和相關(guān)權(quán)益的更名手續(xù)。隨后，宋慧瑤以席文盈的名義向開發(fā)商繳納相關(guān)購(gòu)房款以及維修基金、契稅等費(fèi)用。
拿到房屋后，宋慧瑤即裝修入住。2010年，席文盈取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，將房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證等交付給宋慧瑤。5年期滿后，宋慧瑤要求席文盈協(xié)助辦理房屋過(guò)戶手續(xù)時(shí)，席文盈拒絕辦理。宋慧瑤遂向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令席文盈立即協(xié)助自己辦理過(guò)戶手續(xù)。法庭上，席文盈辯稱，自己和宋慧瑤系親戚，雙方不存在房屋買賣關(guān)系，只是借用關(guān)系。其次，雙方簽訂的房屋買賣合同違反了經(jīng)濟(jì)適用房5年內(nèi)不得上市交易的規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。而且，自己目前僅有這一套房子，請(qǐng)求法院駁回宋慧瑤的全部訴訟請(qǐng)求。
一審法院認(rèn)為，根據(jù)國(guó)務(wù)院制定的國(guó)發(fā)（2007）24號(hào)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房五年之內(nèi)不得直接上市交易，如果五年內(nèi)因各種原因需要直接上市交易的，政府要優(yōu)先回購(gòu)，回購(gòu)的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。該規(guī)定的目的是保證經(jīng)濟(jì)適用房能夠真正用于解決城市低收入家庭的住房困難和移建項(xiàng)目的拆遷安置，發(fā)揮社會(huì)保障功能，維護(hù)國(guó)家利益以及社會(huì)公共利益。擁有購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房資格的人在購(gòu)買、使用、出售經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，均應(yīng)遵守經(jīng)濟(jì)適用房的管理規(guī)定，如果采取規(guī)避方式違反管理規(guī)定，則破壞了經(jīng)濟(jì)適用房的管理秩序，損害了國(guó)家利益和公共利益。因此，根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，宋慧瑤、席文盈簽訂的《南京市房地產(chǎn)買賣契約》無(wú)效，判決駁回宋慧瑤的訴訟請(qǐng)求。
宋慧瑤不服提起上訴稱，席文盈已將自己名下的另外幾套同類型的拆遷安置房賣掉，故意造成個(gè)人名下只有一套住房的事實(shí)。席文盈故意隱瞞事實(shí)，明知涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證在她手中，卻進(jìn)行掛失，企圖將她手中的房屋產(chǎn)權(quán)證作廢。
南京中院是這樣判的：南京中院審理后認(rèn)為，該案所涉房屋買賣協(xié)議違反經(jīng)濟(jì)適用房管理制度，如果席文盈違反規(guī)定買賣，則不僅破壞政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的管理秩序，對(duì)于其他選擇一般商品房安置或者貨幣安置的被拆遷人而言，也是不公平的。所以，雙方的合同自始無(wú)效，并不能因規(guī)避政府管理制度、因合同履行期限長(zhǎng)短而改變，遂于近日判決駁回宋慧瑤的上訴，維持原判。
風(fēng)險(xiǎn)不僅在經(jīng)適房
二手期房買賣 做公證同樣有風(fēng)險(xiǎn)
房?jī)r(jià)高企的當(dāng)下，三四百萬(wàn)的房子，動(dòng)輒像不要錢似的瘋搶，有一些市民搶不到房，還動(dòng)起了買二手期房的主意，為了放心，還跑到公證處做公證。那么，這種方式真的能徹底保證買賣安全嗎？江蘇焯燃律師事務(wù)所尹長(zhǎng)松律師告訴記者，未必。
尹長(zhǎng)松說(shuō)，期房買賣并不違法，只要是買賣雙方真實(shí)意思表示，那么合同是成立的。但是，合同成立和生效是兩回事。從“物權(quán)法”角度而言，期房尚未交付，也未辦理產(chǎn)權(quán)證，賣方對(duì)房子是不具有權(quán)利的，連權(quán)利都沒(méi)有，怎么能進(jìn)行處置，出售給別人？尹長(zhǎng)松認(rèn)為，此類合同其實(shí)是附條件或是附期限生效的合同，其生效條件（期限）就是賣方拿到了房產(chǎn)證（的那一刻）。
“如果賣家因?yàn)榉N種原因就是沒(méi)拿到產(chǎn)權(quán)證，或者將來(lái)把房子登記到了別人名下，即使之前做過(guò)公證，那么買家的目的還是無(wú)法實(shí)現(xiàn)，因?yàn)殡p方的合同雖然成立，但卻沒(méi)有辦法履行”，尹長(zhǎng)松說(shuō)，這種情況下，賣家肯定構(gòu)成違約，但是即使賣家違約又能怎樣呢？大不了雙倍返還。很多買家對(duì)這一問(wèn)題存在誤解，以為買賣合同做過(guò)公證就保險(xiǎn)了，其實(shí)，公證合同對(duì)合同將來(lái)履行的情況并不能產(chǎn)生任何約束的作用，該違約還是違約，避免不了的。所以，此種類型的交易，其最大的風(fēng)險(xiǎn)就是面臨著賣家將來(lái)翻臉的潛在麻煩。