熱點問題
問：買二手房如何知道房屋是否有維修資金？
答：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向買方說明物業(yè)專項維修資金交存和結(jié)余情況，并移交物業(yè)專項維修資金卡(存折)，房屋分戶賬的賬戶信息隨房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移而同時變更。
房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，房屋分戶賬中結(jié)余的資金應(yīng)當(dāng)隨房屋所有權(quán)同時過戶，并由買方向業(yè)主支付，但業(yè)主和買方另有約定的從其約定。
業(yè)主、買方在市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會存量房網(wǎng)上交易平臺簽訂房屋買賣合同時，可以查詢房屋物業(yè)專項維修資金交存和結(jié)余信息。
問：房屋被拆遷了，物業(yè)維修資金怎么處理？
答：房屋滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的物業(yè)專項維修資金應(yīng)當(dāng)返還業(yè)主。業(yè)主可持房屋滅失的證明材料到管理中心申請辦理物業(yè)專項維修資金賬戶余款返還手續(xù)。
征求意見時間：2016年6月24日～7月4日。
意見稿全文：廣州市住建委官網(wǎng)(.gzcc.gov)
反饋途經(jīng)：電子郵件(gz_wyc@126)、信函(廣州市豪賢路193號物業(yè)管理處，郵編：510030)、傳真(020-83346143)。
聯(lián)系部門及方式：廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會物業(yè)管理處，聯(lián)系電話：020-83367296。
記者昨日從廣州市住建委了解到，《廣州市物業(yè)專項維修資金管理辦法(征求意見稿)》(下簡稱《辦法》)，正在征求公眾意見。此次《辦法》就維修資金的交存、使用和監(jiān)督等方面進(jìn)行了細(xì)化規(guī)定。
交存
交存標(biāo)準(zhǔn)按造價的5%確定
《辦法》規(guī)定，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存物業(yè)專項維修資金，但物業(yè)屬于一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。建筑面積包括不動產(chǎn)登記簿記載的套內(nèi)面積和分?jǐn)偯娣e。
《辦法》還首次提出，不再按過往以住宅和非住宅進(jìn)行分類交存定固定繳存標(biāo)準(zhǔn)，廣州維修資金管理中心應(yīng)當(dāng)根據(jù)廣州市物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價的5%確定、公布首期物業(yè)專項維修資金每平方米建筑面積交存標(biāo)準(zhǔn)，每三年調(diào)整一次。
據(jù)了解，目前在廣州市購買一手房，首期物業(yè)維修金交存標(biāo)準(zhǔn)為：電梯房每平方米建筑面積105元、無電梯的多層住宅每平方米建筑面積77元。該標(biāo)準(zhǔn)從2013年8月1日開始實施。舊管理辦法并未就調(diào)整年限做出明確規(guī)定。
“欠費”二手房過戶前補(bǔ)交
此次《辦法》仍采用由開發(fā)商在賣房前預(yù)存存首期物業(yè)維修資金，再賣房時再憑專戶銀行出具的預(yù)交存憑證向小業(yè)主收回款項的做法。
開發(fā)商已向小業(yè)主收回首期物業(yè)專項維修資金的，該房屋物業(yè)專項維修資金分戶賬的業(yè)主信息隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移同時變更；開發(fā)商未預(yù)交存物業(yè)專項維修資金銷售房屋，小業(yè)主未按規(guī)定交存首期物業(yè)專項維修資金的，開發(fā)商不得將房屋交付給小業(yè)主。
值得一提的是，此次還提出了補(bǔ)交資金的辦法。已在專戶管理銀行開立物業(yè)專項維修資金賬戶的樓宇中未交存物業(yè)專項維修資金的業(yè)主，在辦理二手房過戶手續(xù)前，必須持房屋產(chǎn)權(quán)證明、業(yè)主身份證明到專戶管理銀行，按照該樓宇中已交存首期物業(yè)專項維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)足額交存物業(yè)專項維修資金。
管理
維修金可以自管也可換銀行
此前有小區(qū)業(yè)委會提出，想要將自家小區(qū)的維修資金從全市專戶中分出，自己選擇合適的銀行開設(shè)賬戶進(jìn)行管理。
此次征求意見稿對這種訴求有了回應(yīng)：經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理。在劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可選聘和解聘物業(yè)專項維修資金專戶管理銀行。
據(jù)了解，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會同市財政等有關(guān)單位，在本市行政區(qū)域內(nèi)確定一定數(shù)量的專戶管理銀行。
業(yè)委會空缺由政府部門代管
根據(jù)《辦法》，維修資金可由業(yè)主大會申請自管，也可由廣州物業(yè)維修資金管理中心代管。代管期間，依法接受審計部門的審計。
物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后有下列情形之一的，改由管理中心代管：業(yè)主委員會委員集體辭職但未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的；業(yè)主委員會任期屆滿但未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的；業(yè)主大會決定不再繼續(xù)自行管理物業(yè)專項維修資金的；管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定由管理中心代管的。
因業(yè)委會暫時出現(xiàn)“空缺”而進(jìn)行代管的，管理中心應(yīng)及時聘請有資質(zhì)的審計機(jī)構(gòu)對劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理期間的物業(yè)專項維修資金專戶進(jìn)行審計，審計結(jié)果向全體業(yè)主公布。審計所需費用從物業(yè)專項維修資金中列支。重新選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)委會后，可以再按程序辦理自管。
每年與銀行至少對賬一次
《辦法》規(guī)定，管理中心、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶管理銀行核對物業(yè)專項維修資金賬目，并向業(yè)主公布上一年度物業(yè)專項維修資金管理情況，包括：物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；發(fā)生列支的項目、費用和分?jǐn)偳闆r；業(yè)主分戶賬中物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；其他有關(guān)物業(yè)專項維修資金使用和管理的情況。業(yè)主對公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。管理中心、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在收到復(fù)核申請之日起10個工作日內(nèi)予以回復(fù)。
使用
花錢要“雙2/3業(yè)主”同意
《辦法》規(guī)定，物業(yè)專項維修資金籌集和使用，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，但物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約另有約定的從其約定，屬于應(yīng)急使用物業(yè)專項維修資金情形的除外。
維修資金使用方案應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示10日以上，使用方案應(yīng)當(dāng)包括：維修和更新、改造的項目；費用預(yù)算；列支范圍；分?jǐn)偯骷?xì)。
關(guān)于維修資金應(yīng)急使用情形和啟用流程等，此前已有專門的管理辦法征求意見稿公布。
花銷預(yù)算5萬元以上要審價
維修資金使用費用預(yù)算總額在5萬元以上(含5萬元)的，應(yīng)當(dāng)實行審價(如另有約定的從其約定)，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意不審價的除外。
預(yù)算超5萬元工程審價報告，應(yīng)向業(yè)主公告7日以上。
物業(yè)專項維修資金專戶應(yīng)當(dāng)通過轉(zhuǎn)賬結(jié)算，不得支取現(xiàn)金。用于支付維修和更新、改造項目費用的，只能支付到施工單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)賬戶中；用于支付審價、監(jiān)理等費用的，只能支付到約定的審價、監(jiān)理等單位賬戶中。
此次《辦法》還首次明確，物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主可以參與竣工驗收。
來源：信息時報 記者 田桂丹