近期，濟(jì)南唐冶、張馬屯接連出現(xiàn)的高價地王，把濟(jì)南的房價又?jǐn)嚐崃恕Ｌ貏e是在濟(jì)南東部，封盤和漲價幾乎成為不少開發(fā)商的“標(biāo)準(zhǔn)動作”。
每平米幾百甚至上千元的漲價，讓不少“剛需”恐慌起來，對于不少人來說，房價這么個漲法，似乎是越看越買不起。目前，濟(jì)南整體的房地產(chǎn)市場究竟“熱”到了什么地步？東南西北中各部分在漲勢上有何不同？未來的濟(jì)南房地產(chǎn)市場又會如何發(fā)展？近日，本報記者就此進(jìn)行了系列調(diào)查，試圖為您在當(dāng)前紛繁復(fù)雜的樓市迷局中提供一份別樣的思考。
今年3月份以來，濟(jì)南樓市一片紅火，漲幅不斷。但是仔細(xì)分析，不同區(qū)域之間的漲幅差異較大。東部領(lǐng)漲泉城，均價破萬，南部、西部和北部則相對平緩，區(qū)域分化明顯。專家分析，濟(jì)南東部房價高漲的背后，有產(chǎn)業(yè)聚集、需求量大的理性因素做支撐，但也存在部分開發(fā)商借炒作漲價的“虛火”。
有樓盤因亂漲價，被責(zé)令整改
近期，唐冶、張馬屯接連出現(xiàn)的高價地王，把東部的房價又?jǐn)嚐崃恕７獗P、漲價，這成了周邊樓盤對外的統(tǒng)一“口號”，動輒幾百甚至上千元的上漲，讓不少準(zhǔn)備買房的人恐慌起來：房價這么個漲法，真是越看越買不起。
位于北部城區(qū)的一家開發(fā)商表示，房價漲得有點讓人心慌。南部某樓盤負(fù)責(zé)人認(rèn)為，與南部城區(qū)平穩(wěn)上漲的房價相比，東部的房價漲法有點亂。“一周漲好幾千，太畸形了，就怕腰斬。”
房價飆升，開發(fā)商真的有這樣的底氣嗎？這兩天，唐冶片區(qū)的一家樓盤瘋狂漲價的炒作被緊急叫停。原本定于七八月份的開盤時間一再推遲，價格一再上漲。在6月底唐冶地王出現(xiàn)后，房價就立馬漲了兩千，漲價30%左右。對于這樣的瘋漲，濟(jì)南市有關(guān)部門也“坐不住了”，要求其限期整改。有業(yè)內(nèi)人士分析，“主管部門的此次舉動較為罕見，這給東部部分亂漲價的項目敲響了警鐘。”
不僅如此，張馬屯村片區(qū)地王拍出后，周邊的樓盤已經(jīng)傳出瘋漲的消息，甚至掛出了“封盤”的標(biāo)語。但是，近日記者前往幾個聲稱要漲價的樓盤實地探訪時，發(fā)現(xiàn)這其中有水分。
聲稱要封盤的新城香溢紫郡，仍在正常認(rèn)籌，認(rèn)籌價格在8500-9000元每平米，上周開始認(rèn)籌，目前僅認(rèn)籌了20多個。工業(yè)北路附近的萬科新里程的房價，雖然最高已達(dá)17000多元每平米，但是購買指定品牌的家具后可以打折，折后價格在15000元左右。
對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，有東部接連兩塊地王拍出后，開發(fā)商推波助瀾，借勢營銷，營造恐慌氣氛，想趁機(jī)賣個好價格。有樓盤捂盤惜售，開盤時間一推再推，開盤價格也一再飆升。
東城領(lǐng)漲勢頭明顯，西部南部穩(wěn)中上漲
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，濟(jì)南新房價格環(huán)比連續(xù)12個月上漲。從全市的綜合情況來看，東城價格處于領(lǐng)跑的位置。世聯(lián)地產(chǎn)《2016年濟(jì)南房地產(chǎn)半年報》顯示，東部市場領(lǐng)漲勢頭最為明顯，目前東部區(qū)域成交均價已經(jīng)突破萬元，南部西部漲幅不如東部。
在濟(jì)南泉城廣場商圈工作的王先生，今年八月想買房。他準(zhǔn)備了二十萬首付，目標(biāo)是單價七八千，總價八九十萬的新房。開始看房時，王先生首選東部，但看了幾家后，他感覺很受挫。“房價太瘋狂了。”王先生說。他先看的東部片區(qū)的保利華庭，半年漲了四五千，均價已在一萬四左右。
轉(zhuǎn)了一圈，他發(fā)現(xiàn)東部幾乎很少能找到均價一萬以下的房子了。無奈之下，他轉(zhuǎn)向其他區(qū)域。首先是南城，“領(lǐng)秀公館價格一萬出頭，中海國際在八千五左右，這些地方相對漲幅不太大，價格還在能夠承受范圍內(nèi)。”王先生說。西部樓市的價格要更低一些，均價在七八千左右。現(xiàn)在，他的目標(biāo)已經(jīng)鎖定西城和南城。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，目前濟(jì)南的房價已經(jīng)形成較為明顯的區(qū)域分化。相比東部的瘋狂勢頭，西部和南部的房價雖然也在穩(wěn)中上漲，但是幅度要低很多。
土地供應(yīng)及產(chǎn)業(yè)分化，帶來區(qū)域房價分化
從全市房地產(chǎn)市場來看，不僅價格在各區(qū)出現(xiàn)了分化，成交量也是如此。統(tǒng)計顯示，上半年東部區(qū)域共成交22850套，套數(shù)和面積均占到全市成交量的48%。
山東財經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任孫大海認(rèn)為，不同區(qū)域之間土地供應(yīng)情況不同，也在一定程度上影響了區(qū)域房價的分化。
“今年來看，南部、西部的土地供應(yīng)相對較少，北邊天橋土地熟化的成本高，難度大，出來一塊也不容易。一旦有地塊出來，濟(jì)南市已有的開發(fā)商要搶，進(jìn)不來的開發(fā)商想進(jìn)來，就導(dǎo)致競爭激烈。土地價格高，這又帶動了周邊房價提升。”孫大海說，而今年土地供應(yīng)集中在東部，也就為東部房價增長助了一臂之力。
孫大海認(rèn)為，南邊的房價也有漲幅空間，但是需要新的土地供應(yīng)來引爆。南部一標(biāo)志性樓盤的負(fù)責(zé)人也表示，現(xiàn)在開發(fā)商處于僧多粥少的局面，苦于沒有地可拿。
另外，產(chǎn)業(yè)分化也導(dǎo)致了不同區(qū)域房價的差異。世聯(lián)行山東區(qū)域董事總經(jīng)理朱江認(rèn)為，東部有高新區(qū)，奧體和CBD等，產(chǎn)業(yè)聚集，吸引眾多人口，需求量大。南部主要是行政和辦公居住，對人口的吸引和聚集來說，不如東部。西部和北部也是面臨產(chǎn)業(yè)聚集的問題。“目前來看東部城區(qū)在濟(jì)南市區(qū)內(nèi)優(yōu)勢明顯。產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的人口聚集和購買力的釋放，導(dǎo)致東部市場的繁榮。”朱江說。
齊魯晚報·齊魯壹點記者 魏新麗 喻雯