買家首付款被套牢，賣家急需現(xiàn)金報(bào)價(jià)下調(diào)
本報(bào)記者陳小瑛深圳報(bào)道
A股連續(xù)三周暴跌，超過30萬億財(cái)富灰飛煙滅，這也開始波及今年暴漲的深圳樓市。
一位深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)知情人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，萬科、中海、招商地產(chǎn)的部分項(xiàng)目以及華僑城片區(qū)樓盤，日前開始出現(xiàn)已交付定金的客戶退房現(xiàn)象。福田CBD某商業(yè)項(xiàng)目的客戶也開始向開發(fā)商表達(dá)想轉(zhuǎn)讓手中商鋪的意愿。
從6月底開始，深圳樓市的成交量明顯下降，二手房市場(chǎng)放盤量增加，報(bào)價(jià)也開始下調(diào)，如前海區(qū)域二手房報(bào)價(jià)已經(jīng)下降了3-5個(gè)百分點(diǎn)。
“近期客戶的購房需求確實(shí)有下降跡象，我們?cè)诖叽倏蛻艚桓妒灼诳顣r(shí)，客戶提出因股市被套要求緩交房款。”高度依賴深圳客的東莞鳳崗開發(fā)商對(duì)記者說。
財(cái)富縮水傳導(dǎo)至樓市
上述業(yè)內(nèi)知情人士稱，盡管目前多個(gè)樓盤出現(xiàn)客戶退房的現(xiàn)象，但開發(fā)商也不愿意接手，客戶便委托開發(fā)商轉(zhuǎn)賣。不止是高端住宅，連剛需盤也受到影響。
對(duì)此，萬科內(nèi)部人士向記者回復(fù)稱，深圳近期開盤的剛需盤有天譽(yù)和云城，最近確實(shí)出現(xiàn)了兩三個(gè)客戶退訂的情況，但不確定是否因股市引起。
“部分購房者確實(shí)是因股市被套出現(xiàn)資金問題，原準(zhǔn)備在股市高位套現(xiàn)買房，結(jié)果沒來得及跑路一步步被深套。”上述知情人士稱，這波牛市行情最大的特點(diǎn)就是利用杠桿炒股，很多人在場(chǎng)外通過民間借款或銀行融資后又去場(chǎng)內(nèi)從券商處配資，一旦被平倉，財(cái)富縮水、資金出現(xiàn)問題后就難以負(fù)擔(dān)購房資金。
實(shí)際上，不止是在深圳，據(jù)某上市券商房地產(chǎn)資管人士透露，目前在上海、重慶、成都都出現(xiàn)了退房現(xiàn)象。
“針對(duì)股市暴跌對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，大部分開發(fā)商同行都表現(xiàn)出擔(dān)憂，雖然目前市場(chǎng)尚未出現(xiàn)大規(guī)模退訂的現(xiàn)象，但可能會(huì)在未來爆發(fā)。”上述萬科內(nèi)部人士稱。
從以往股市與樓市的變化關(guān)系來看，深圳樓市與股市同起同落的聯(lián)動(dòng)性最大。2007年深圳也是引領(lǐng)全國(guó)房?jī)r(jià)暴漲，2008年金融危機(jī)后，深圳樓市則與股市一樣遭遇罕見大跌，率先出現(xiàn)購房者退房潮。此后股市表現(xiàn)平淡，而深圳樓市在2009年出現(xiàn)反彈后，房?jī)r(jià)也并未大漲，直到去年“9·30”政策放開房貸杠桿后，股市一路向上，深圳樓市也再次暴漲，并出現(xiàn)空前的業(yè)主違約潮。
“深圳市場(chǎng)投資客最多，對(duì)銀行杠桿高低特別敏感，股市帶來的財(cái)富增長(zhǎng)效應(yīng)也傳導(dǎo)到了樓市。”深圳本土一位房企中層管理者分析認(rèn)為，這輪股市漲幅最大的是創(chuàng)業(yè)板成長(zhǎng)股和代表新興產(chǎn)業(yè)的“互聯(lián)網(wǎng)+”概念股，深圳這類公司非常多，而一旦股市退潮肯定也將影響到樓市。
深圳西麗一樓盤副總經(jīng)理告訴記者，該盤因主要面向剛需和改善性需求購房者為主，暫時(shí)沒有出現(xiàn)退房現(xiàn)象，但預(yù)計(jì)財(cái)富縮水后的購買力會(huì)出現(xiàn)影響，尤其是對(duì)頂級(jí)豪宅影響較大。
主要受深圳客影響的東莞、惠州樓市，在“3·30”新政后，二套房執(zhí)行首付四成，為深圳投資客提供了高杠桿空間，但如今也開始感受到一絲涼意。
“這一兩周感覺受影響了，客戶來訪量開始下降，在催促客戶交首期款時(shí)，客戶提出要求希望緩一緩，表示股市資金被套牢。”東莞鳳崗一家開發(fā)商告訴記者，東莞的二套房政策并沒有發(fā)生改變，變化的是深圳客自身的購買力。
二手房有價(jià)無市
與此同時(shí)，深圳二手房市場(chǎng)也開始有價(jià)無市。
“最近兩周放盤量確實(shí)增加了不少，有的業(yè)主急于賣房套現(xiàn)。”至祥地產(chǎn)置業(yè)顧問小朱告訴記者，日前龍華金地上塘道就有3個(gè)業(yè)主同時(shí)放盤，都要求買家一次性付款且一個(gè)星期內(nèi)資金要到位。不過，價(jià)值幾百萬的房子不能貸款，這種買家非常難找，因此房子也沒有成交。
“我們也遇到了業(yè)主急需資金賣房的，要求客戶付全款，或者至少一周之內(nèi)首付款要交齊。”坂田世聯(lián)地產(chǎn)的置業(yè)顧問告訴記者，近期區(qū)域內(nèi)二手房放盤量增加但購房者卻明顯少了。
7月首周，中原地產(chǎn)業(yè)主報(bào)價(jià)指數(shù)為63.6%，較上周大幅下降8.3個(gè)百分點(diǎn)，分片區(qū)來看，南山南區(qū)、坂田、龍華、寶安南區(qū)報(bào)價(jià)均出現(xiàn)下降，前期大幅提高報(bào)價(jià)的業(yè)主面臨成交壓力。
“現(xiàn)在還是有看房的客戶，但放盤價(jià)格虛高，已是有價(jià)無市。”小朱說，6月20日之后，龍華片區(qū)的成交量就迅速減少了，價(jià)格太高買家無法接受。
美聯(lián)物業(yè)華南總經(jīng)理江少杰告訴記者，股市影響可能會(huì)導(dǎo)致業(yè)主或者購房者資金緊張，目前股市影響還不明顯，主要是受銀行收緊信貸、提高首付比例至四成的影響，過快上漲的區(qū)域報(bào)價(jià)開始下降，預(yù)計(jì)三季度成交量比二季度至少下降20%-30%。
中原地產(chǎn)前海置業(yè)經(jīng)理劉洋告訴記者，前海區(qū)域二手房放盤量也明顯增多，成交價(jià)格比6月份下降了3%-5%，同樣一套鼎泰風(fēng)華三期的115平米三房，上個(gè)月朝北戶型成交價(jià)在800萬元，但目前朝南戶型的報(bào)價(jià)也只有800萬元，過去朝南朝北的戶型價(jià)格相差30萬-50萬元。
“6月之前，前海投資客占比達(dá)到一半，但房?jī)r(jià)短期不可能再大幅上漲，因此失去投資客就只能靠剛需和改善需求，但現(xiàn)在購房者對(duì)價(jià)格比較敏感，報(bào)高價(jià)沒人買。”劉洋說。