8月1日,克而瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布報(bào)告稱,全國300城經(jīng)營性土地6月份總成交建筑面積為7803萬平方米,環(huán)比下降41%,同比降幅近五成。
從企業(yè)拿地層面來看,并未較上半年出現(xiàn)顯著變化,仍有近四成房企投資停滯,即便是核心城市火熱地塊帶動(dòng)整體土拍有所回暖,但拿地依舊是央國平等老面孔,民企持續(xù)“隱身”。
從拿地情況來看,前7個(gè)月,萬科集團(tuán)(萬科A:000002.SZ)新增土地建面433.2萬平方米,排在第一位。保利發(fā)展(600048.SH)新增土地建面401萬平方米,濱江集團(tuán)(002244.SZ)新增土地建面392.4萬平方米,華潤置地(01109.HK)新增387.1萬平方米,中海地產(chǎn)新增365.5萬平方米。
從土地價(jià)值來看,保利發(fā)展新增土地價(jià)值631.2億元,濱江集團(tuán)新增593.8億元,招商蛇口新增582.2億元,華潤置地新增549.4億元,萬科新增491.6億元。
克而瑞認(rèn)為,7月份在核心城市通過“犧牲規(guī)模、提高質(zhì)量”的“讓利”之下,土地市場呈現(xiàn)量跌價(jià)漲,同時(shí)城市間分化持續(xù)加劇。投資策略上,三四線關(guān)注度持續(xù)走低,房企投資高度聚焦于22個(gè)核心城市,1-7月百強(qiáng)投資金額有83%集中于22城。區(qū)域分布上,長三角吸引了50%的投資額,仍是布局要塞。
土地市場的熱度呈現(xiàn)出分化加劇的情況。7月份,成都、廣州、上海均拍出了較高的溢價(jià)率水平,但是南京、重慶、長沙溢價(jià)率均不及上輪,無錫平均溢價(jià)率也在低位徘徊,導(dǎo)致7月平均溢價(jià)環(huán)比下滑1.1個(gè)百分點(diǎn)至3.5%。
整體來看,1-7月有四成百強(qiáng)房企仍受制于經(jīng)營壓力、資金壓力投資幾乎停滯,拿地依舊是央國平等老面孔,民企幾乎銷聲匿跡。在新增拿地金額TOP100中,百強(qiáng)房企拿地?cái)?shù)量僅35家,占到金額TOP100的70%,主要來自TOP30中的國企、央企,這部分企業(yè)拿地金額占比接近金額TOP100的50%。在已拿地的百強(qiáng)房企中,民企拿地金額僅占到17%左右。
從拿地企業(yè)的類型看,央國平占主導(dǎo)、民企難覓的格局未變,但不同城市間略有差異:廣州、上海、南京、成都等均是以央國平為了絕對主力,其中上海國央企及地方平臺(tái)公司拿地金額高達(dá)95%,與高企的地價(jià)不無關(guān)系。而重慶、無錫土拍中,雖然國企央企仍較多,但民企拿地積極性略有恢復(fù)。此外,長沙次輪土拍熱度不及首輪,本地國企“托底”情況也在增加,品牌房企拿地持續(xù)比例下降。
克而瑞認(rèn)為,從第二輪集中供地政府不斷“讓利”來看,多個(gè)核心城市均采取了“犧牲規(guī)模提質(zhì)量”的做法,即加大優(yōu)質(zhì)地塊的出讓,從上海、廣州的二輪土拍來看,的確起到了一定的刺激效果,但熱度也僅限于“盈利空間大、質(zhì)量好的”土地,且依舊是國央企占主導(dǎo),民企仍毫無起色。在政策不斷寬松、地塊質(zhì)量提升之下,熱點(diǎn)城市的核心區(qū)域仍舊是房企補(bǔ)倉調(diào)結(jié)構(gòu)的重點(diǎn),而有能力拿地的房企短期聚焦集中供地的投資策略仍然不會(huì)改變。