本報(bào)記者 田鵬
近日，國家發(fā)展改革委對外發(fā)布《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》（以下簡稱《通知》），部署推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行工作，《通知》自2024年8月1日起實(shí)施。
“基礎(chǔ)設(shè)施REITs的常態(tài)化發(fā)行指的是將基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行過程制度化、規(guī)范化。”北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長張崢表示，全面推動常態(tài)化發(fā)行的核心目的是通過REITs市場的高質(zhì)量發(fā)展，更好發(fā)揮REITs市場功能，以服務(wù)國家重大戰(zhàn)略和推動經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展。
試點(diǎn)成果顯著
2020年4月份，中國證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，啟動基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作以來，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場建設(shè)取得了顯著成果，產(chǎn)品功能也在實(shí)踐中不斷完善，為推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行創(chuàng)造了良好條件。
具體來看，在市場體系方面，伴隨著公募REITs市場建設(shè)有序推進(jìn)，我國也在積極推進(jìn)持有型ABS（私募REITs）與Pre-REITs相關(guān)政策的制定以及項(xiàng)目的儲備與立項(xiàng)，目前已逐漸形成公募、私募與Pre-REITs三位一體的政策體系、發(fā)行體系與投資體系。
在發(fā)行端，以公募REITs市場為例，“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動發(fā)展格局已然成型。據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，我國已有40只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs完成首發(fā)募資。據(jù)《證券日報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，除了4只已順利完成擴(kuò)募外，至少還有8只正在籌劃、申請擴(kuò)募或接受審核之中。
在公募REITs發(fā)行市場中，市場參與主體也正持續(xù)向多元化拓展。一方面，涵蓋資產(chǎn)類型已由最初的收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流和污水處理四大主流類型擴(kuò)容至水利設(shè)施、保障性租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、新能源發(fā)電等領(lǐng)域；另一方面，隨著7月23日全國首單民營企業(yè)風(fēng)電公募REITs——中信建投明陽智能新能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金在上海證券交易所上市，發(fā)行主體也正式擴(kuò)容至民營企業(yè)領(lǐng)域。
在投資端，以公募REITs市場為例，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs二級市場也從初期的高溢價(jià)發(fā)行、非理性上漲歷經(jīng)震蕩下行，再到年內(nèi)企穩(wěn)回升，基本走過了一個完整市場周期。據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至7月28日，已上市的40只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中，30只年內(nèi)取得正收益。
在產(chǎn)品功能發(fā)揮上，光大理財(cái)股權(quán)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品可以有效盤活存量資產(chǎn)，為新項(xiàng)目建設(shè)提供增量資金，為不動產(chǎn)投資提供退出渠道，進(jìn)一步促進(jìn)投資良性循環(huán)，同時降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。
從發(fā)展前景來看，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs保持良好發(fā)展態(tài)勢。戴德梁行發(fā)布的《亞洲REITs市場研究報(bào)告》顯示，預(yù)計(jì)到2025年底，根據(jù)產(chǎn)品數(shù)量排名，中國有望在2025年成為亞洲最大的公募REITs市場。
完善頂層設(shè)計(jì)
《通知》完善了REITs發(fā)行的頂層設(shè)計(jì)，簡化了監(jiān)管流程，拓寬了資產(chǎn)準(zhǔn)入范圍，優(yōu)化了項(xiàng)目運(yùn)營收益要求等。
具體來看，基于試點(diǎn)階段的項(xiàng)目申報(bào)經(jīng)驗(yàn)，為響應(yīng)國家政策和市場需求，《通知》進(jìn)一步拓寬了準(zhǔn)入資產(chǎn)的行業(yè)及區(qū)域范圍，將底層資產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)容至十二大類，新增了養(yǎng)老設(shè)施、市場化租賃住房、燃煤發(fā)電等資產(chǎn)類型，放寬了旅游景區(qū)范圍，納入了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、文旅基礎(chǔ)設(shè)施等行業(yè)項(xiàng)目配套或不可分割的酒店、底商等。
張崢表示，無論是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)還是未來產(chǎn)業(yè)，都需要相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐，在這些領(lǐng)域中需要大量的基礎(chǔ)設(shè)施投資。
“相關(guān)項(xiàng)目的基本特性是，初期投資規(guī)模較大，回報(bào)期長，因此，基建領(lǐng)域的可持續(xù)投資運(yùn)營需要規(guī)模化的長期資金，需要適配的金融安排，尤其是需要提高權(quán)益資金的比重，而REITs正是權(quán)益融資的重要工具。”張崢說。
此外，《通知》在繼續(xù)嚴(yán)把投資管理合規(guī)性和土地使用合規(guī)性的基礎(chǔ)上，總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)化了項(xiàng)目資產(chǎn)完整性，簡化了資產(chǎn)可轉(zhuǎn)讓性，放寬了某些行業(yè)可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模要求，明確了PPP新機(jī)制對特許經(jīng)營項(xiàng)目合規(guī)要求，提升了回收資金用途的彈性空間。
一位業(yè)內(nèi)人士表示，試點(diǎn)階段，對于公募REITs的凈回籠資金使用要求仍較為嚴(yán)格，資金使用渠道若能進(jìn)一步放開，將顯著提升企業(yè)發(fā)行積極性。
而常態(tài)化發(fā)行階段不再對投資收益率做出統(tǒng)一要求，更多通過信息披露讓投資人自行決策。
《通知》明確，不再統(tǒng)一規(guī)定基礎(chǔ)設(shè)施REITs的現(xiàn)金流分派率或內(nèi)部收益率等指標(biāo)，不為預(yù)期投資收益率背書，而要求發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人全面分析各種因素對經(jīng)營收益的影響，謹(jǐn)慎披露未來收入預(yù)測假設(shè)條件。
在張崢看來，這一變化是全面推動常態(tài)化發(fā)行的重要舉措，將有助于進(jìn)一步健全市場化定價(jià)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)投融資雙方利益的高水平平衡，讓投融資雙方可持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值。