一直以來(lái)，燕郊樓市都是看北京“臉色”行事，但是今年，燕郊樓市卻先于北京率先復(fù)蘇，原因是通州年初便有了利好。近日，在北京市政府東遷的傳聞之下，燕郊樓市再一次應(yīng)聲附和，大有蠢蠢欲動(dòng)的態(tài)勢(shì)。
在燕郊開發(fā)商看來(lái)，今年燕郊樓市率先復(fù)蘇，主要原因在于通州積分落戶的政策以及京津冀協(xié)同發(fā)展概念的提出。此外，北京樓市適合剛需置業(yè)的樓盤越來(lái)越少、選擇性降低，且門檻越來(lái)越高所導(dǎo)致的溢出效應(yīng)仍然是重要因素。“如果說(shuō)以前燕郊還是一個(gè)投資、投機(jī)市場(chǎng)的話，那么燕郊樓市則正在成為北京購(gòu)房人無(wú)奈選擇的后花園。”業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，“不過(guò)，多年來(lái)燕郊樓市更像是一個(gè)消息、預(yù)期市，不需要任何落地，一個(gè)概念便可以讓樓市攀升，當(dāng)然，也可以跌得很快。”
離北京最近樓市看北京“臉色”
今年年初，政策層面頻頻釋放出對(duì)樓市利好的消息，先是存款準(zhǔn)備金率再次下調(diào)，被認(rèn)為是再次降息的前兆；繼而市長(zhǎng)王安順又公開表示“舉全市之力建設(shè)通州副中心”；此外，通州又被確定為積分落戶政策的試點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域樓市被認(rèn)為將最先獲益。面對(duì)這重重利好，經(jīng)歷過(guò)2010年大起大落的通州樓市，此番并沒(méi)有表現(xiàn)出過(guò)度的“亢奮”，反倒是那邊廂的燕郊，有多個(gè)熱銷在售的大盤紛紛高調(diào)采取“封盤”措施，提前放假。
對(duì)于“封盤”原因，各界說(shuō)法不一，其中，認(rèn)為這些樓盤是看好后市，捂盤待漲的占絕大多數(shù)。一個(gè)“封盤”的燕郊項(xiàng)目在其網(wǎng)站上發(fā)布的公告也直接對(duì)封盤原因進(jìn)行了解釋，“項(xiàng)目封盤停售，2015年房?jī)r(jià)將上漲”。可見(jiàn)，與北京一河之隔的燕郊樓市，一個(gè)預(yù)期便可以讓其蠢蠢欲動(dòng)，完全看著北京的“臉色”。
現(xiàn)如今，在北京市政府東遷的傳聞之下，自然漲價(jià)欲望應(yīng)聲而起。據(jù)了解，夏威夷藍(lán)灣、首爾甜城等項(xiàng)目已經(jīng)對(duì)外提高報(bào)價(jià)，且燕郊很多樓盤開始跟進(jìn)，甚至有樓盤暫停推售新品，制定調(diào)價(jià)計(jì)劃。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，多年來(lái)，燕郊樓市更像是一個(gè)消息、預(yù)期市，不需要任何落地，一個(gè)概念便可以讓樓市攀升，當(dāng)然，也可以跌得很快。
超過(guò)一半來(lái)自北京 少量當(dāng)?shù)負(fù)Q房
據(jù)了解，目前燕郊住宅主流價(jià)格已經(jīng)突破一萬(wàn)，一些項(xiàng)目如匯福悅榕灣、天洋城、福地廣場(chǎng)等報(bào)價(jià)達(dá)到12000-13000元/平方米。
4月底時(shí)，匯福地產(chǎn)市場(chǎng)人士曾介紹說(shuō)，燕郊每周基本都有超過(guò)500組來(lái)自北京的購(gòu)房人看房，既然來(lái)了，基本都會(huì)把燕郊相對(duì)有名氣的樓盤看一遍，再?gòu)闹羞x擇，市場(chǎng)主流的項(xiàng)目平均每個(gè)月都可以賣30-40套房。
而在北京市政府東遷的傳聞籠罩下，燕郊樓市也跟著火了起來(lái)。燕郊當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商表示，現(xiàn)在到訪的客戶量和兩個(gè)月前差不太多，但是從成交量上來(lái)看，相對(duì)有了一點(diǎn)提高，一周可以成交60套左右了。
對(duì)此，燕郊樓市開發(fā)商人士表示，燕郊的購(gòu)房群體多數(shù)來(lái)自于北京，可以達(dá)到50%-60%，雖然相比幾年前略有下降，但仍是絕對(duì)的主力。而且，北京購(gòu)房人的比例略有下降，并不是意味著北京購(gòu)房人減少，只是現(xiàn)在燕郊樓市中120平方米甚至更大面積的改善型產(chǎn)品開始入市，引發(fā)了燕郊老業(yè)主置換型的購(gòu)房。
“整體而言未來(lái)北京人的占比有可能更高。”有當(dāng)?shù)亻_發(fā)商樂(lè)觀地認(rèn)為。在該人士看來(lái)，從北京目前的供地結(jié)構(gòu)下，樓面價(jià)普遍較高，因此，對(duì)于年輕的北漂而言，資金門檻越來(lái)越高，這將導(dǎo)致外溢效應(yīng)越來(lái)越明顯。
供應(yīng)量大需選擇大開發(fā)商樓盤
雖然開發(fā)商頗有信心，但是購(gòu)房人也開始越來(lái)越理性。一位購(gòu)房人表示，對(duì)于現(xiàn)在燕郊有些樓盤已經(jīng)達(dá)到14000元/平方米的價(jià)格并不認(rèn)可。“雖然規(guī)劃看起來(lái)挺齊全的，但是總價(jià)下來(lái)已經(jīng)接近150萬(wàn)元，這樣的資金門檻，不如在北京買一套小的，起碼可以跟上北京樓市價(jià)格的浮動(dòng)，以圖未來(lái)再換房。”該購(gòu)房人說(shuō)。
事實(shí)上，在燕郊置業(yè)的北京購(gòu)房人，一部分是給老人買了以便住得近一點(diǎn)，另一部分則是年輕北漂的過(guò)渡性置業(yè)，都寄希望于跟上樓市價(jià)格上漲的腳步，以圖未來(lái)?yè)Q房。然而，從燕郊近年來(lái)二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，燕郊樓市并沒(méi)能跟上北京樓市價(jià)格上漲的腳步。“近年來(lái)才在燕郊買房的購(gòu)房人，現(xiàn)在如果出售的話，基本上都沒(méi)有太多的收益可言。”一位燕郊二手房顧問(wèn)說(shuō)。
之所以如此，一方面是燕郊樓市魚龍混雜，整體發(fā)展較慢，再者就是燕郊的供應(yīng)量巨大。另外，燕郊南部區(qū)域還將有巨大的潛在開發(fā)量，而且單盤體量都較大。以港中旅在燕郊的地塊為例，開發(fā)量將超過(guò)200萬(wàn)平方米。
因此，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，如果確實(shí)有必要在燕郊置業(yè)，一定要選擇位置較好且開發(fā)規(guī)模較大的樓盤，這樣，配套方面落實(shí)的可能性更大一些，且未來(lái)轉(zhuǎn)手變現(xiàn)情況也才有保障。文/張蛟