一邊是騰訊、小米、奇虎360、京東、百度等互聯(lián)網(wǎng)新貴，一邊是方興、遠(yuǎn)洋、華遠(yuǎn)、正榮、奧園等國(guó)內(nèi)知名房企，以往看似不搭界的兩個(gè)行業(yè)之間的跨界合作卻成為眼下最流行的模式。景瑞與you+、正榮集團(tuán)和小米、中國(guó)奧園與騰訊先后宣布合作。而不久前，方興與騰訊、華遠(yuǎn)與奇虎360、遠(yuǎn)洋牽手京東金融等，更多的房企在謀求與互聯(lián)網(wǎng)的擁抱。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，除了要提高品牌的影響力外，這樣的跨界牽手，最根本的還是要解決“去庫(kù)存，保增長(zhǎng)”的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。而兩者如何成功融合激起化學(xué)反應(yīng)，尚待考驗(yàn)。
互聯(lián)網(wǎng)+ 能讓房子更便宜嗎？
無(wú)論是聯(lián)姻互聯(lián)網(wǎng)，還是學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)，開(kāi)發(fā)商關(guān)心的還是賣(mài)房子，老百姓關(guān)心的還是房?jī)r(jià)能不能便宜。于是，便宜賣(mài)房、瘋狂送禮，成了房企網(wǎng)企聯(lián)姻后，對(duì)購(gòu)房人最直接的好處。
6月1日上午10時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與京東金融的二度合作再次上線(xiàn)，與去年雙方的合作類(lèi)似，再次推出房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目，上線(xiàn)京東眾籌平臺(tái)。據(jù)悉，其主要產(chǎn)品有兩種，分別為白居易和裝修白條。白居易是可以讓購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)首付分期的產(chǎn)品。具體來(lái)說(shuō)，即通過(guò)白條+為購(gòu)房者提供購(gòu)房首付分期服務(wù)，首付款最長(zhǎng)可分期24個(gè)月，首付分期比例可達(dá)15%，貸款上限為80萬(wàn)元；而裝修白條則是指交房后，京東金融將為業(yè)主提供10萬(wàn)元的裝修白條額度。
據(jù)了解，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)此次將為購(gòu)房者承擔(dān)6個(gè)月的分期利息，貼息額將達(dá)千萬(wàn)元級(jí)。此外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)還將拿出全國(guó)范圍內(nèi)的項(xiàng)目，共計(jì)168套房打折銷(xiāo)售。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，互聯(lián)網(wǎng)與房企的合作，可以減少營(yíng)銷(xiāo)上的大量費(fèi)用，這些節(jié)省的費(fèi)用被用在回饋購(gòu)房人上，就能夠推出更具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格。但不同于在網(wǎng)上銷(xiāo)售的電子產(chǎn)品，房子的價(jià)格尤其是老項(xiàng)目后期的價(jià)格比較穩(wěn)定，無(wú)論是傳統(tǒng)的方式銷(xiāo)售還是通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)銷(xiāo)售，一旦價(jià)格出現(xiàn)過(guò)大的波動(dòng)，都容易引發(fā)前期業(yè)主的不滿(mǎn)，因此，除了沒(méi)有定價(jià)的純新盤(pán)和少量特價(jià)房，大多數(shù)購(gòu)房人希望通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)買(mǎi)到便宜房的愿望，目前還是很難實(shí)現(xiàn)的。
互聯(lián)網(wǎng)+ 智慧社區(qū)是最好的落地方式？
互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房企的另一個(gè)誘惑就是智慧社區(qū)的概念。58同城在周三剛剛與遠(yuǎn)洋新天地項(xiàng)目簽約，為社區(qū)提供量身定制的社區(qū)APP，包括智能拼車(chē)、定制早餐、上門(mén)修車(chē)、廚師上門(mén)等智能化物業(yè)服務(wù)。而家庭云管家則是與物業(yè)管理公司合作，打造社區(qū)物業(yè)管理增值服務(wù)，比如物業(yè)費(fèi)線(xiàn)上繳納、家庭老人小孩看護(hù)、社區(qū)活動(dòng)搭建等等。
為什么房企要靠互聯(lián)網(wǎng)幫助升級(jí)產(chǎn)品呢？最直接的原因就是當(dāng)前住宅市場(chǎng)中同質(zhì)化愈加嚴(yán)重。以往開(kāi)發(fā)商在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中，習(xí)慣靠更合理的戶(hù)型或是更奢華的裝修來(lái)吸引購(gòu)房人。但如今，類(lèi)似的手法已經(jīng)被用到了極致。“裝修都是一水的進(jìn)口大牌，戶(hù)型都是南北通透還附帶贈(zèng)送面積。”遠(yuǎn)洋新天地項(xiàng)目負(fù)責(zé)人劉禹辰就對(duì)北青報(bào)記者表示，無(wú)論是剛需還是豪宅，產(chǎn)品的同質(zhì)化已經(jīng)非常嚴(yán)重，這就需要開(kāi)發(fā)商尋找新的不同點(diǎn)。
方興地產(chǎn)與騰訊的牽手同樣主攻智慧社區(qū)。據(jù)透露，未來(lái)方興旗下社區(qū)將全方位融入騰訊旗下包括QQ、微信、游戲等網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品與技術(shù)。
互聯(lián)網(wǎng)專(zhuān)家普遍認(rèn)為，“互聯(lián)網(wǎng)＋房地產(chǎn)”是一個(gè)超過(guò)萬(wàn)億級(jí)的龐大市場(chǎng)，因此，互聯(lián)網(wǎng)金融＋房地產(chǎn)，必然成為資本追逐的游戲。近期，各類(lèi)P2P和眾籌平臺(tái)不斷聯(lián)姻，包括萬(wàn)達(dá)、遠(yuǎn)洋、銀泰等地產(chǎn)巨頭，推出各類(lèi)“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”產(chǎn)品。那么問(wèn)題來(lái)了，互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)，到底怎么玩？
互聯(lián)網(wǎng)+ 房地產(chǎn)到底該怎么玩？
據(jù)國(guó)內(nèi)知名眾籌平臺(tái)——自由筑屋負(fù)責(zé)人張強(qiáng)向北青報(bào)記者介紹，總體來(lái)看，目前房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)金融的結(jié)合，依托于P2P平臺(tái)和眾籌平臺(tái)開(kāi)展，前者提供與房地產(chǎn)相關(guān)的各類(lèi)貸款，而眾籌平臺(tái)上的玩法更多，如籌資建房、籌資買(mǎi)房、租金收益權(quán)等。具體有以下幾種方式。
一、P2P+購(gòu)房者+開(kāi)發(fā)商：降低購(gòu)房門(mén)檻。在“房地產(chǎn)+P2P”的玩法中，最主流和成熟的是房屋抵押貸款，此外還有贖樓貸、首付貸和租金收益權(quán)產(chǎn)品等。
首付貸是伴隨P2P行業(yè)發(fā)展新興的貸款類(lèi)型。目前大部分住房按揭貸款的首付比例都基本在房屋總價(jià)的30%以上，令不少剛需購(gòu)房者和改善型購(gòu)房者望而卻步，首付貸滿(mǎn)足了購(gòu)房者足額支付房屋首付款的短期貸款需求。
二、眾籌平臺(tái)+開(kāi)發(fā)商+投資人：理財(cái)為主。部分眾籌平臺(tái)則推出了籌資購(gòu)房、賣(mài)出賺取差價(jià)的眾籌項(xiàng)目。平臺(tái)從開(kāi)發(fā)商處以折扣價(jià)預(yù)定一批房源后，依托平臺(tái)募集購(gòu)房資金購(gòu)買(mǎi)，并由第三方房產(chǎn)托管公司代為持有并管理眾籌項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，根據(jù)眾籌參與者共同決定處置房產(chǎn)，負(fù)責(zé)尋找有意向單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。房子轉(zhuǎn)手出售之后，所得款項(xiàng)按眾籌參與者投入的份額比例進(jìn)行分配，所得的收益作為投資收益。該類(lèi)產(chǎn)品是建立在看漲房?jī)r(jià)的預(yù)期之上，可以視為線(xiàn)上炒房團(tuán)，受市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)影響較大，風(fēng)險(xiǎn)較大。
三、眾籌平臺(tái)+開(kāi)發(fā)商+購(gòu)房者：營(yíng)銷(xiāo)為主。在前一種類(lèi)型中，房子需要等待買(mǎi)家出現(xiàn)，籌資人才能獲益，由于時(shí)間不確定，機(jī)會(huì)成本較高。因此，一些眾籌平臺(tái)將籌資人限定為有購(gòu)房意愿的人。如在某平臺(tái)的一個(gè)眾籌項(xiàng)目中，事先約定在成功后的預(yù)定時(shí)間內(nèi)，平臺(tái)組織眾籌房源的競(jìng)拍，所有投資者均可參與，起拍價(jià)為眾籌金額的1.1倍，出價(jià)最高者獲得購(gòu)房資格，而交易溢價(jià)則作為投資收益。在一定程度上避免了出售的不確定性。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，此類(lèi)眾籌能夠有效地加快銷(xiāo)售、消化庫(kù)存，開(kāi)發(fā)商雖然有讓利行為，但削減了大筆的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用。
四、購(gòu)房者+開(kāi)發(fā)商：眾籌建房。為了契合個(gè)性化需求，也有企業(yè)推出眾籌建房項(xiàng)目，購(gòu)房者可參與建房的全部流程。市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)的某個(gè)案例具體的操作如下：發(fā)起人通過(guò)微信等渠道發(fā)起籌資建房項(xiàng)目，申請(qǐng)人遞交申請(qǐng)表，通過(guò)審核后，交納100元訂金即可進(jìn)入購(gòu)房微信群，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、戶(hù)型、價(jià)格等，全部通過(guò)群?jiǎn)T商議決定，建立眾籌家園小區(qū)。小區(qū)的初步設(shè)計(jì)方案中，房?jī)r(jià)在3500元/平方米以?xún)?nèi)，戶(hù)型包括88平方米、93平方米、110平方米三種，可以辦理銀行貸款，每人限購(gòu)一套，房?jī)r(jià)比市場(chǎng)水平至少便宜30%。眾籌建房目前開(kāi)展較難，主要體現(xiàn)在拿地難、證照手續(xù)難、成本控制難以及個(gè)人間利益的協(xié)調(diào)難。
但專(zhuān)家表示，目前“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)金融”的玩法雖多，但帶來(lái)的新價(jià)值主要體現(xiàn)在較低的房地產(chǎn)投資門(mén)檻，以及降低開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)和資金成本。對(duì)購(gòu)房者的個(gè)性化需求還未得到充分滿(mǎn)足，大多是滿(mǎn)足階段性需求設(shè)計(jì)的商業(yè)模式，突破性的創(chuàng)新還比較少。
本版文/本報(bào)記者 張艦