上周，備受關(guān)注的西三環(huán)頂豪龍湖西宸原著，開盤首推30套房，當(dāng)天全部銷售完成，認(rèn)購額達(dá)10億。據(jù)了解，該項(xiàng)目首期推售的雙拼別墅產(chǎn)品僅有5套，地上單價(jià)超過20萬元，疊拼產(chǎn)品為25套，銷售均價(jià)約為16萬元。即便如此，依舊開盤售罄，將成為北京地產(chǎn)市場的一大看點(diǎn)。
這還僅僅是開始，據(jù)了解，近幾年出讓的高地價(jià)項(xiàng)目，多數(shù)都將以售價(jià)十萬加的姿態(tài)入市，并且很多項(xiàng)目集中在今年下半年入市。曾經(jīng)能賣上十萬元的樓盤，鳳毛麟角，但今年開始，天花板價(jià)早已被打破，十萬加的售價(jià)變得越來越普遍，甚至成為了當(dāng)前樓市的新常態(tài)。
單價(jià)“十萬元”門檻被紛紛踏破
總價(jià)過億項(xiàng)目層出不窮
“十萬元”曾經(jīng)是北京頂級豪宅的天花板價(jià)格，鮮有人突破。但隨著近兩年出讓的高價(jià)地紛紛入市，高不可攀的“十萬元”已經(jīng)成了頂級豪宅的入會門檻。售價(jià)超16萬元/平方米的龍湖·西宸原著；取證價(jià)格達(dá)22萬元的中糧孫河項(xiàng)目；放言要賣到40萬元/平方米的融創(chuàng)·使館壹號；以及銷售多年，自稱50萬元/平方米的合生·霄云路8號的空中四合院。
豪宅市場不斷拔高的天花板價(jià)格，也讓業(yè)內(nèi)將2015戲稱為豪宅元年，十萬元以上的項(xiàng)目，也不再是奇景異象，而將成為未來樓市供應(yīng)的新常態(tài)。
北京青年報(bào)記者從北京市住建委了解到，6月以來已取得預(yù)售證的21個(gè)項(xiàng)目中，住宅擬售價(jià)格在10萬元/平方米以上的有4個(gè)，其中，最高價(jià)格達(dá)17.5萬元/平方米。至此，北京市場上單價(jià)超過10萬元/平方米的項(xiàng)目已達(dá)20余個(gè)。
CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4、5月份，北京千萬元級豪宅成交套數(shù)同比翻番有余，尤其是2000萬至3000萬元以上的產(chǎn)品成交增幅最大，前5月累計(jì)成交88套，創(chuàng)下2010年樓市調(diào)控之后，同期成交量的新高。3000萬以上產(chǎn)品5月也表現(xiàn)不俗，14套的成交量相比往年月均3至6套也算是一次爆發(fā)。截至5月底，北京在售單價(jià)10萬/平方米以上的超級豪宅項(xiàng)目有10多個(gè)之多，6萬元/平方米的豪宅更是遍布京城。
數(shù)據(jù)還顯示，6月單月前17天簽約單價(jià)6萬元以上的高端住宅已經(jīng)達(dá)到了132套，其中單價(jià)10萬元的豪宅有5套。6月1日至16日，北京2000萬總價(jià)以上的豪宅成交已經(jīng)超過60套，預(yù)計(jì)全月成交將在90套以上，創(chuàng)造月度紀(jì)錄。今年以來，2000萬總價(jià)以上的豪宅簽約已經(jīng)超過346套，單套總價(jià)億元豪宅已經(jīng)簽約4套。而在2014年前6月，2000萬總價(jià)以上豪宅合計(jì)簽約只有201套。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅統(tǒng)計(jì)，除了剛剛亮相的融創(chuàng)北京壹號院未來單套總售價(jià)將達(dá)1億至2億元，今年預(yù)售價(jià)格單套過億的還有3個(gè)項(xiàng)目，分別是龍湖西宸原著、中糧瑞府和東山墅，1至6月取得預(yù)售許可的億級豪宅有11套。此外，由華潤地產(chǎn)開發(fā)的華潤北平府單套價(jià)格也將億元起步，計(jì)劃在明年推出。
新晉富豪成豪宅買家
雖然豪宅的銷售節(jié)奏一向以慢為主，為追求高利潤的訴求也大于高周轉(zhuǎn)的訴求。但即便如此，也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，大量集中入市的單價(jià)十萬加的豪宅，仍然會瞬間擠爆北京的頂豪市場，面對著動輒幾千萬甚至上億元的豪宅，市場的買家究竟在哪里，曾幾何時(shí)，山西煤老板、河北鋼鐵大亨、溫州炒房團(tuán)等全是北京樓市的主角，現(xiàn)如今新的“錢主兒”到底來自哪里？
海淀區(qū)某豪宅項(xiàng)目的營銷總監(jiān)表示，自己的項(xiàng)目除了傳統(tǒng)意義上的公司高管、富裕階層外，還有不少來自互聯(lián)網(wǎng)浪潮中的成功創(chuàng)業(yè)者，這些人也許不久前還處于創(chuàng)業(yè)初期，但也許一個(gè)軟件程序被風(fēng)投看上，就會改變其命運(yùn)，成為新晉豪宅業(yè)主。
在最近東三環(huán)豪宅融創(chuàng)·使館壹號的推出儀式上，融創(chuàng)董事長孫宏斌就表示，項(xiàng)目最好位置的臨湖的部分，售價(jià)將高達(dá)每平方米40萬元。“我們想了解富人真正想要什么。”孫宏斌說，以往的潛在客戶是煤老板，但現(xiàn)在還包括創(chuàng)業(yè)板上市公司的老板。
根據(jù)機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告發(fā)現(xiàn)，豪宅市場的新買家，大多數(shù)來自互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)和金融行業(yè)，而且更加年輕。因此，與前幾代富人相比，他們的品位可能截然不同。
報(bào)道稱，根據(jù)房地產(chǎn)中介中原集團(tuán)的數(shù)據(jù)，2015年以前，北京累計(jì)成交的每平方米10萬元以上的豪宅只有113套。而截至目前，今年的豪宅成交量已超過了以往一年的成交量。
光鮮的豪宅背后是去庫存的隱憂
盡管一些人樂見豪宅市場供應(yīng)增加且罕見的股市繁榮推動豪宅銷售，但另一些人則越來越擔(dān)心土地價(jià)格上漲。土地價(jià)格上漲正在迫使開發(fā)商瞄準(zhǔn)高端項(xiàng)目，而由于經(jīng)濟(jì)增長放緩導(dǎo)致需求極其有限，豪宅市場最終可能供過于求。
數(shù)據(jù)顯示， 截至目前，在2013年以高價(jià)購得的土地僅有10%入市。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“另外一些開發(fā)商不知如何是好。如果他們瞄準(zhǔn)高端市場，就會出現(xiàn)供過于求。但如果不這樣做，他們就會因?yàn)楦邇r(jià)購地而蒙受損失。”
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年1至5月北京豪宅市場(成交價(jià)6萬元/平方米以上)共實(shí)現(xiàn)成交613套，成交面積17.6萬平方米，相比去年同期分別大漲77%、108%。
從這組數(shù)據(jù)可以看到，10萬元/平方米以上的物業(yè)成交了121套，其中96套來自盤古大觀，而這96套的密集成交又有著項(xiàng)目主動甩貨的意思。如果剔除這個(gè)不正常因素，一共只成交了35套，每個(gè)月平均7套，按年計(jì)算84套。如果按照今年2000套的總量來計(jì)算的話，需要消化24年。
當(dāng)然這是一個(gè)推理數(shù)據(jù)，可能實(shí)際情況變化很大。而且正如中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉所言，豪宅不應(yīng)以成交量論成敗，豪宅生存的方法很多。例如一個(gè)北京東部的頂豪物業(yè)，部分樓座抵押可以獲得基準(zhǔn)利率下浮10%的信貸資金。而這部分資金做一些信托理財(cái)?shù)氖找婵梢猿^20%。這種情況下，也就是這種房產(chǎn)一年不賣就可以穩(wěn)穩(wěn)的收獲15%左右的收益，因此不著急賣。
不過，這對于靠周轉(zhuǎn)率存活的大房企而言情況就完全相反了，這就是為什么萬科靠賣剛需盤做成行業(yè)老大，而星河灣只能緩慢發(fā)展的關(guān)鍵所在。
下半年超十萬元的豪宅將更密集入市
隨著高價(jià)地項(xiàng)目的不斷入市，下半年，北京豪宅市場的競爭將在頂豪間激烈展開。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在今年的前5個(gè)月當(dāng)中，已經(jīng)取得預(yù)售資格的單價(jià)10萬元以上豪宅產(chǎn)品已達(dá)482套。2015年北京預(yù)計(jì)還將有15個(gè)單價(jià)10萬元以上的頂級豪宅項(xiàng)目入市，總供應(yīng)量將在2000套左右。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，頂豪的集中入市必然會嚴(yán)重超出市場承載力，造成各項(xiàng)目間的成交量出現(xiàn)分化。地段、產(chǎn)品、價(jià)格、服務(wù)是購房者評價(jià)豪宅的四個(gè)要素，四項(xiàng)均能達(dá)到購房者滿意，銷量就能得到保障，缺項(xiàng)越多，未來的市場接受度面臨的挑戰(zhàn)越大。
如何在白熱化的競爭中勝出，房企只能在確保產(chǎn)品不存在瑕疵的同時(shí)，充分調(diào)動資源，不斷地為項(xiàng)目做加法，比如引入優(yōu)質(zhì)教育、高端醫(yī)療或健康養(yǎng)生等，為項(xiàng)目增加附加值，從細(xì)節(jié)入手才能觸發(fā)購房者的置業(yè)熱情。文/本報(bào)記者 李桁