北京樓市多年來(lái)呈現(xiàn)外擴(kuò)型發(fā)展，但是今年，多個(gè)單價(jià)10萬(wàn)以上的高價(jià)盤的入市，將樓市的高端人群拉回到了四環(huán)以內(nèi)。四環(huán)內(nèi)動(dòng)輒單價(jià)10萬(wàn)乃至20萬(wàn)，總價(jià)2500多萬(wàn)起的高價(jià)盤市場(chǎng)，有俯瞰故宮的，有強(qiáng)調(diào)內(nèi)城再無(wú)別墅的等等，甚至有樓盤拉起中國(guó)大旗試圖參與世界競(jìng)爭(zhēng)以抬身價(jià)的，各自凸顯自身的稀缺性，可謂各顯神通。

　　而近期，龍湖西宸原著首期30套入市售罄的消息，更是點(diǎn)燃了核心區(qū)豪宅市場(chǎng)的預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于2500萬(wàn)以上的豪宅產(chǎn)品，除了地段之外，開發(fā)商的品牌與口碑將成為豪宅市場(chǎng)比拼的重要因素之一。

　　另外，高總價(jià)豪宅雖然與大多數(shù)的購(gòu)房人群無(wú)關(guān)，但是，也不可否認(rèn)其市場(chǎng)帶動(dòng)效應(yīng)。“與距離最近的10萬(wàn)元的豪宅盤來(lái)比較自己的性價(jià)比，已經(jīng)經(jīng)常出現(xiàn)在一些改善型樓盤的銷售說辭當(dāng)中，雖然銷售人員也不指望真的靠這種非同等量級(jí)的對(duì)比來(lái)打動(dòng)購(gòu)房人出手，但潛移默化地給了大多數(shù)購(gòu)房人一種北京樓市價(jià)格上無(wú)封頂?shù)囊粋�(gè)暗示。”有業(yè)內(nèi)人士說。

　　新盤老盤混戰(zhàn)

　　四環(huán)內(nèi)新盤10萬(wàn)成門檻

　　眾所周知，近兩年的土地供應(yīng)，樓面價(jià)屢創(chuàng)新高，尤其是在西南三環(huán)一帶，已入市的龍湖西宸原著與旁邊的泰禾西局地塊，樓面價(jià)雙雙破6萬(wàn)元/平方米。位于西南三環(huán)一帶的華潤(rùn)白盆窯地塊與懋源夏家胡同地塊樓面價(jià)雖不及西局樓面價(jià)，但也分別達(dá)到了3.8萬(wàn)元/平方米和4.5萬(wàn)元/平方米的高價(jià)。

　　“龍湖西宸原著已經(jīng)入市，單價(jià)16萬(wàn)元，未來(lái)泰禾西局的售價(jià)也將在這一價(jià)格上下，而華潤(rùn)白盆窯與懋源夏家胡同土地價(jià)格雖然相對(duì)較低，但是售價(jià)破10萬(wàn)元/平方米的可能性也非常大。”業(yè)內(nèi)人士說。

　　高地價(jià)導(dǎo)致上述項(xiàng)目售價(jià)高企，但四環(huán)內(nèi)樓市突破10萬(wàn)元的豪宅并非少數(shù)。據(jù)了解，目前在售的四環(huán)內(nèi)高價(jià)豪宅還有萬(wàn)科北河沿甲柒拾柒號(hào)、保利海德公園、中赫萬(wàn)柳書院等項(xiàng)目，而日前亮相的融創(chuàng)使館壹號(hào)院與北京壹號(hào)院，甚至拉起中國(guó)大旗以參與世界豪宅之爭(zhēng)來(lái)為自己抬高身價(jià)。

　　不僅新盤齊整地站上10萬(wàn)元大關(guān)，包括泛海國(guó)際、懋源紅璽臺(tái)等老盤，也參與到核心區(qū)豪宅之爭(zhēng)并多次排在銷售榜前列。事實(shí)上，據(jù)了解，除了泛海國(guó)際以外，像東山墅等豪宅項(xiàng)目也將推新，價(jià)格預(yù)期均超過10萬(wàn)元。

　　即使去年以低價(jià)7.3萬(wàn)元/平方米入市的西三環(huán)項(xiàng)目京投銀泰琨御府，今年再推新品也將價(jià)格提至10萬(wàn)元/平方米以上。相比之下，核心區(qū)二環(huán)里的少數(shù)項(xiàng)目反倒成了價(jià)格洼地，比如去年下半年入市，今年多次出現(xiàn)在豪宅簽約榜前列的中信國(guó)安府，位于西單南側(cè)一公里，精裝修交房，成交均價(jià)8萬(wàn)元/平方米，而周邊相對(duì)較新的二手房售價(jià)已達(dá)到6萬(wàn)-7萬(wàn)元/平方米。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，該項(xiàng)目今年再推新品之際，價(jià)格上調(diào)的可能性也將很大。

　　事實(shí)上，豪宅之戰(zhàn)并非僅局限于四環(huán)以內(nèi)，由于近兩年開發(fā)商的土地成本壓力，預(yù)計(jì)今年入市的單價(jià)10萬(wàn)元以上、總價(jià)破2500萬(wàn)元的豪宅將超過1000套。

　　大家都稀缺

　　開發(fā)商強(qiáng)調(diào)業(yè)態(tài)與品牌

　　在四環(huán)內(nèi)的豪宅市場(chǎng)中，地產(chǎn)地段的金科玉律再次被強(qiáng)調(diào)。但是，不管是高地價(jià)倒逼還是開發(fā)商看好項(xiàng)目自身價(jià)值，作為同等總價(jià)量級(jí)的豪宅，無(wú)不在地段之上注入更多的價(jià)值。以日前首期30套入市售罄的龍湖西宸原著為例，該項(xiàng)目一再?gòu)?qiáng)調(diào)自身作為核心區(qū)別墅的稀缺性，以此在自身地段優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，賦予項(xiàng)目更強(qiáng)的不可復(fù)制性。相對(duì)龍湖西宸原著，泛海國(guó)際作為老牌豪宅項(xiàng)目，則更強(qiáng)調(diào)自身成熟的生活氛圍，以及面積較大、擁有良好教育資源的優(yōu)勢(shì)。

　　以泛海為代表的老牌豪宅，則在傳統(tǒng)意義豪宅的尺度上，從外立面風(fēng)格、用材等的選擇上大幅提升，并強(qiáng)調(diào)自身的地段價(jià)值及配套價(jià)值，以此俘獲財(cái)富人群。

　　事實(shí)上，在高量級(jí)總價(jià)的豪宅市場(chǎng)，產(chǎn)品力是一方面，更在于開發(fā)商的品牌力。一位業(yè)內(nèi)人士表示，“有人戲稱有錢人的世界咱們不能理解，這句話放在豪宅銷售上并非虛言。豪宅市場(chǎng)有時(shí)候很難說產(chǎn)品力就能帶來(lái)銷售力，購(gòu)房人群對(duì)于品牌的認(rèn)可度也很重要。”

　　據(jù)泛海國(guó)際相關(guān)人士介紹，泛海國(guó)際去年下半年加推新品以來(lái)，總價(jià)雖然相比多年前的產(chǎn)品大幅拉升，但是，仍然有不少的成交客戶是老業(yè)主升級(jí)換代。還是選擇泛海國(guó)際，一方面是地緣內(nèi)稀缺的原因，再者就是對(duì)泛海的認(rèn)可。而在，熱銷的龍湖西宸原著背后，也不乏龍湖業(yè)主的升級(jí)購(gòu)買以及老業(yè)主站臺(tái)介紹購(gòu)買。

　　眼下，東四環(huán)最“神秘”的樓盤東山墅也馬上就要入市，這個(gè)十年前著名的頂豪別墅項(xiàng)目，十年后推出了100多套公寓。3.9米的戶內(nèi)凈高，各種國(guó)際頂尖品牌的室內(nèi)設(shè)施，在這一輪豪宅蜂擁的時(shí)候入市，開發(fā)商也是拼了。

　　表面端著賣

　　暗地里使勁

　　雖然豪宅供應(yīng)量大增，但是豪宅們卻并不想放下身段，多數(shù)依然端著賣。北京壹號(hào)院就表示，將嚴(yán)格施行預(yù)約制，不隨意公開，試圖以神秘給財(cái)富階層帶來(lái)較好的購(gòu)房體驗(yàn)。

　　實(shí)際上，豪宅市場(chǎng)供應(yīng)激增還是讓開發(fā)商感受到了極大的銷售壓力，以至于十八般武藝全上了，諸如到高端消費(fèi)場(chǎng)所盯梢式的盯人等手段，只為抓住一個(gè)目標(biāo)購(gòu)房人。此外，有開發(fā)商透露，針對(duì)一些意向明確的豪宅購(gòu)房群體，為了能夠達(dá)成銷售，公司內(nèi)部的流程，甚至是財(cái)務(wù)要求等都可以針對(duì)性地做出調(diào)整，一改開發(fā)商面對(duì)購(gòu)房人的強(qiáng)勢(shì)地位。

　　競(jìng)爭(zhēng)雖然激烈，但開發(fā)商對(duì)今年豪宅市場(chǎng)并不悲觀。有開發(fā)商表示，往年3000萬(wàn)總價(jià)以上量級(jí)的樓盤，全年銷售基本穩(wěn)定在200多套，今年有望在成交量上有所突破。一方面是供應(yīng)量大，可選擇性增強(qiáng)；再者就是受惠于股市今年前5個(gè)月的“瘋牛”行情。

　　泛海國(guó)際相關(guān)負(fù)責(zé)人就曾介紹說，一位購(gòu)房人推遲了買房計(jì)劃，幾個(gè)月時(shí)間財(cái)富幾近翻倍，且在全民炒股成風(fēng)之際便預(yù)感到風(fēng)險(xiǎn)，適當(dāng)將資金撤離股市。事實(shí)上，樓市不僅成為了高凈值人群獲利沉淀資金的蓄水池，還推了一部分人群一把，讓其能有資金實(shí)力進(jìn)入豪宅市場(chǎng)。

　　此外，在豪宅市場(chǎng)普遍反映出來(lái)的一個(gè)新趨勢(shì)，那就是購(gòu)房人群的年齡也趨于年輕化，這主要受惠于互聯(lián)網(wǎng)的造福神話。“互聯(lián)網(wǎng)新富階層相比以往的高凈值人群，由于其財(cái)富來(lái)源更透明，因此，在消費(fèi)方面也毫不掩飾，享受生活的欲望更強(qiáng)烈。”一位豪宅開發(fā)商表示。

　　經(jīng)濟(jì)環(huán)境給豪宅市場(chǎng)加了一把柴，但是就豪宅市場(chǎng)區(qū)域表現(xiàn)來(lái)看，機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，雖然受到土地成本的壓力，四環(huán)外也不乏一些項(xiàng)目總價(jià)攀上3000萬(wàn)以上，但是就稀缺性而言，核心區(qū)顯然更具優(yōu)勢(shì)。文/張蛟