北京樓市多年來(lái)呈現(xiàn)外擴(kuò)型發(fā)展,但是今年,多個(gè)單價(jià)10萬(wàn)以上的高價(jià)盤的入市,將樓市的高端人群拉回到了四環(huán)以內(nèi)。四環(huán)內(nèi)動(dòng)輒單價(jià)10萬(wàn)乃至20萬(wàn),總價(jià)2500多萬(wàn)起的高價(jià)盤市場(chǎng),有俯瞰故宮的,有強(qiáng)調(diào)內(nèi)城再無(wú)別墅的等等,甚至有樓盤拉起中國(guó)大旗試圖參與世界競(jìng)爭(zhēng)以抬身價(jià)的,各自凸顯自身的稀缺性,可謂各顯神通。
而近期,龍湖西宸原著首期30套入市售罄的消息,更是點(diǎn)燃了核心區(qū)豪宅市場(chǎng)的預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士表示,對(duì)于2500萬(wàn)以上的豪宅產(chǎn)品,除了地段之外,開發(fā)商的品牌與口碑將成為豪宅市場(chǎng)比拼的重要因素之一。
另外,高總價(jià)豪宅雖然與大多數(shù)的購(gòu)房人群無(wú)關(guān),但是,也不可否認(rèn)其市場(chǎng)帶動(dòng)效應(yīng)。“與距離最近的10萬(wàn)元的豪宅盤來(lái)比較自己的性價(jià)比,已經(jīng)經(jīng)常出現(xiàn)在一些改善型樓盤的銷售說辭當(dāng)中,雖然銷售人員也不指望真的靠這種非同等量級(jí)的對(duì)比來(lái)打動(dòng)購(gòu)房人出手,但潛移默化地給了大多數(shù)購(gòu)房人一種北京樓市價(jià)格上無(wú)封頂?shù)囊粋(gè)暗示。”有業(yè)內(nèi)人士說。
新盤老盤混戰(zhàn)
四環(huán)內(nèi)新盤10萬(wàn)成門檻
眾所周知,近兩年的土地供應(yīng),樓面價(jià)屢創(chuàng)新高,尤其是在西南三環(huán)一帶,已入市的龍湖西宸原著與旁邊的泰禾西局地塊,樓面價(jià)雙雙破6萬(wàn)元/平方米。位于西南三環(huán)一帶的華潤(rùn)白盆窯地塊與懋源夏家胡同地塊樓面價(jià)雖不及西局樓面價(jià),但也分別達(dá)到了3.8萬(wàn)元/平方米和4.5萬(wàn)元/平方米的高價(jià)。
“龍湖西宸原著已經(jīng)入市,單價(jià)16萬(wàn)元,未來(lái)泰禾西局的售價(jià)也將在這一價(jià)格上下,而華潤(rùn)白盆窯與懋源夏家胡同土地價(jià)格雖然相對(duì)較低,但是售價(jià)破10萬(wàn)元/平方米的可能性也非常大。”業(yè)內(nèi)人士說。
高地價(jià)導(dǎo)致上述項(xiàng)目售價(jià)高企,但四環(huán)內(nèi)樓市突破10萬(wàn)元的豪宅并非少數(shù)。據(jù)了解,目前在售的四環(huán)內(nèi)高價(jià)豪宅還有萬(wàn)科北河沿甲柒拾柒號(hào)、保利海德公園、中赫萬(wàn)柳書院等項(xiàng)目,而日前亮相的融創(chuàng)使館壹號(hào)院與北京壹號(hào)院,甚至拉起中國(guó)大旗以參與世界豪宅之爭(zhēng)來(lái)為自己抬高身價(jià)。
不僅新盤齊整地站上10萬(wàn)元大關(guān),包括泛海國(guó)際、懋源紅璽臺(tái)等老盤,也參與到核心區(qū)豪宅之爭(zhēng)并多次排在銷售榜前列。事實(shí)上,據(jù)了解,除了泛海國(guó)際以外,像東山墅等豪宅項(xiàng)目也將推新,價(jià)格預(yù)期均超過10萬(wàn)元。
即使去年以低價(jià)7.3萬(wàn)元/平方米入市的西三環(huán)項(xiàng)目京投銀泰琨御府,今年再推新品也將價(jià)格提至10萬(wàn)元/平方米以上。相比之下,核心區(qū)二環(huán)里的少數(shù)項(xiàng)目反倒成了價(jià)格洼地,比如去年下半年入市,今年多次出現(xiàn)在豪宅簽約榜前列的中信國(guó)安府,位于西單南側(cè)一公里,精裝修交房,成交均價(jià)8萬(wàn)元/平方米,而周邊相對(duì)較新的二手房售價(jià)已達(dá)到6萬(wàn)-7萬(wàn)元/平方米。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),該項(xiàng)目今年再推新品之際,價(jià)格上調(diào)的可能性也將很大。
事實(shí)上,豪宅之戰(zhàn)并非僅局限于四環(huán)以內(nèi),由于近兩年開發(fā)商的土地成本壓力,預(yù)計(jì)今年入市的單價(jià)10萬(wàn)元以上、總價(jià)破2500萬(wàn)元的豪宅將超過1000套。
大家都稀缺
開發(fā)商強(qiáng)調(diào)業(yè)態(tài)與品牌
在四環(huán)內(nèi)的豪宅市場(chǎng)中,地產(chǎn)地段的金科玉律再次被強(qiáng)調(diào)。但是,不管是高地價(jià)倒逼還是開發(fā)商看好項(xiàng)目自身價(jià)值,作為同等總價(jià)量級(jí)的豪宅,無(wú)不在地段之上注入更多的價(jià)值。以日前首期30套入市售罄的龍湖西宸原著為例,該項(xiàng)目一再?gòu)?qiáng)調(diào)自身作為核心區(qū)別墅的稀缺性,以此在自身地段優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上,賦予項(xiàng)目更強(qiáng)的不可復(fù)制性。相對(duì)龍湖西宸原著,泛海國(guó)際作為老牌豪宅項(xiàng)目,則更強(qiáng)調(diào)自身成熟的生活氛圍,以及面積較大、擁有良好教育資源的優(yōu)勢(shì)。
以泛海為代表的老牌豪宅,則在傳統(tǒng)意義豪宅的尺度上,從外立面風(fēng)格、用材等的選擇上大幅提升,并強(qiáng)調(diào)自身的地段價(jià)值及配套價(jià)值,以此俘獲財(cái)富人群。
事實(shí)上,在高量級(jí)總價(jià)的豪宅市場(chǎng),產(chǎn)品力是一方面,更在于開發(fā)商的品牌力。一位業(yè)內(nèi)人士表示,“有人戲稱有錢人的世界咱們不能理解,這句話放在豪宅銷售上并非虛言。豪宅市場(chǎng)有時(shí)候很難說產(chǎn)品力就能帶來(lái)銷售力,購(gòu)房人群對(duì)于品牌的認(rèn)可度也很重要。”
據(jù)泛海國(guó)際相關(guān)人士介紹,泛海國(guó)際去年下半年加推新品以來(lái),總價(jià)雖然相比多年前的產(chǎn)品大幅拉升,但是,仍然有不少的成交客戶是老業(yè)主升級(jí)換代。還是選擇泛海國(guó)際,一方面是地緣內(nèi)稀缺的原因,再者就是對(duì)泛海的認(rèn)可。而在,熱銷的龍湖西宸原著背后,也不乏龍湖業(yè)主的升級(jí)購(gòu)買以及老業(yè)主站臺(tái)介紹購(gòu)買。
眼下,東四環(huán)最“神秘”的樓盤東山墅也馬上就要入市,這個(gè)十年前著名的頂豪別墅項(xiàng)目,十年后推出了100多套公寓。3.9米的戶內(nèi)凈高,各種國(guó)際頂尖品牌的室內(nèi)設(shè)施,在這一輪豪宅蜂擁的時(shí)候入市,開發(fā)商也是拼了。
表面端著賣
暗地里使勁
雖然豪宅供應(yīng)量大增,但是豪宅們卻并不想放下身段,多數(shù)依然端著賣。北京壹號(hào)院就表示,將嚴(yán)格施行預(yù)約制,不隨意公開,試圖以神秘給財(cái)富階層帶來(lái)較好的購(gòu)房體驗(yàn)。
實(shí)際上,豪宅市場(chǎng)供應(yīng)激增還是讓開發(fā)商感受到了極大的銷售壓力,以至于十八般武藝全上了,諸如到高端消費(fèi)場(chǎng)所盯梢式的盯人等手段,只為抓住一個(gè)目標(biāo)購(gòu)房人。此外,有開發(fā)商透露,針對(duì)一些意向明確的豪宅購(gòu)房群體,為了能夠達(dá)成銷售,公司內(nèi)部的流程,甚至是財(cái)務(wù)要求等都可以針對(duì)性地做出調(diào)整,一改開發(fā)商面對(duì)購(gòu)房人的強(qiáng)勢(shì)地位。
競(jìng)爭(zhēng)雖然激烈,但開發(fā)商對(duì)今年豪宅市場(chǎng)并不悲觀。有開發(fā)商表示,往年3000萬(wàn)總價(jià)以上量級(jí)的樓盤,全年銷售基本穩(wěn)定在200多套,今年有望在成交量上有所突破。一方面是供應(yīng)量大,可選擇性增強(qiáng);再者就是受惠于股市今年前5個(gè)月的“瘋牛”行情。
泛海國(guó)際相關(guān)負(fù)責(zé)人就曾介紹說,一位購(gòu)房人推遲了買房計(jì)劃,幾個(gè)月時(shí)間財(cái)富幾近翻倍,且在全民炒股成風(fēng)之際便預(yù)感到風(fēng)險(xiǎn),適當(dāng)將資金撤離股市。事實(shí)上,樓市不僅成為了高凈值人群獲利沉淀資金的蓄水池,還推了一部分人群一把,讓其能有資金實(shí)力進(jìn)入豪宅市場(chǎng)。
此外,在豪宅市場(chǎng)普遍反映出來(lái)的一個(gè)新趨勢(shì),那就是購(gòu)房人群的年齡也趨于年輕化,這主要受惠于互聯(lián)網(wǎng)的造福神話。“互聯(lián)網(wǎng)新富階層相比以往的高凈值人群,由于其財(cái)富來(lái)源更透明,因此,在消費(fèi)方面也毫不掩飾,享受生活的欲望更強(qiáng)烈。”一位豪宅開發(fā)商表示。
經(jīng)濟(jì)環(huán)境給豪宅市場(chǎng)加了一把柴,但是就豪宅市場(chǎng)區(qū)域表現(xiàn)來(lái)看,機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為,雖然受到土地成本的壓力,四環(huán)外也不乏一些項(xiàng)目總價(jià)攀上3000萬(wàn)以上,但是就稀缺性而言,核心區(qū)顯然更具優(yōu)勢(shì)。文/張蛟