對于購房人來說，“均價”一詞肯定不陌生。這個詞用途廣泛，無論是統(tǒng)計的數(shù)據(jù)、開發(fā)商或者中介的首次報價，都能聽到這個詞。
但就購房人來說，也有不少人被它給坑過。原本均價2萬多的房，為何看中的房源就會貴上不少？作為二手房的房主，為何別人的房子就能賣上均價？自己的就會低于均價？而在看到北京住宅或某一區(qū)縣均價僅為3萬元/平方米時，或許又有了“天啊，為什么這樣的房子我看不到？”的感嘆。
而這一切，或許都算得上是“均價”曾經(jīng)惹的禍。那么我們又該如何去看待這個用了那么多年的“均價”呢？
概念
何為均價？
作為“均價”，實際上來說只是作為一個統(tǒng)計的名詞。作為名詞解釋，均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。
而在樓市中的“均價”，顧名思義當然是樓盤的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但購房者會發(fā)現(xiàn)，用標著的“均價”來買房，往往想買的房子與打出的“均價”有很大差距。“均價”到底是什么樣的一個價格？
“均價”不是簡單的算術平均值，而是開發(fā)商根據(jù)當前的市場情況專門制定的，以收回成本并獲得利潤的價格。一個樓盤在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標準，是這個樓盤售價的平均值。根據(jù)這個平均值，在給每一戶定價前，先定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價，在這里就要應用到價差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價。
事實上，均價的差異不僅存在一個個項目中，甚至在同一區(qū)域來說，均價也有著不同的差異。
現(xiàn)狀
朝陽 單價或相差10倍以上
橫跨北京東二環(huán)到東六環(huán)的朝陽區(qū)，由于區(qū)內(nèi)板塊發(fā)展的差異性，造就了區(qū)域內(nèi)房價的懸殊。
由于有大部分面積位于北京四環(huán)以內(nèi)，朝陽區(qū)近年來新增房源數(shù)量并不多。而令人關注的是，朝陽區(qū)成為近兩年來北京豪宅市場的“供應大戶”，也不斷刷新著北京豪宅的單價新紀錄。其中，位于農(nóng)展館的北京壹號院項目，一期產(chǎn)品售價將在15-20萬元/平方米，而臨湖的房源，預計高達40萬元/平方米的天價。除了四環(huán)內(nèi)的傳統(tǒng)高端住宅板塊，位于四環(huán)以外的朝陽區(qū)孫河、東壩等板塊，也因優(yōu)秀的地塊條件，成為北京新晉豪宅板塊。孫河板塊是中央別墅區(qū)最后一塊低密度組團，無論是從區(qū)域規(guī)劃、地理位置、周邊環(huán)境及配套方面，均優(yōu)勢明顯。區(qū)域內(nèi)的項目包括龍湖·雙瓏原著、泰禾·北京院子、首開·瑯樾、中糧瑞府等在內(nèi)，各家開發(fā)商均打造成各自頂級產(chǎn)品系產(chǎn)品，售價也達到了10萬元/平方米以上。而東壩作為規(guī)劃中的北京第四使館區(qū)，也吸引了多家知名房企進駐，未來也將成為高端住宅聚集的片區(qū)。
不過，在朝陽區(qū)與通州交界一帶、由北向南的區(qū)域分割線附近，也分布著均價在3—4萬元/平方米以下的樓盤，如管莊、雙橋、草房等，但目前新房供應量已不多。除此之外，分布北五環(huán)北苑地區(qū)的幾個樓盤，也成為朝陽區(qū)近年來新房的供應主力，該區(qū)域目前在售價格約在5萬元/平方米以上。
均價從3萬元、5萬元，到10萬元，甚至40萬元，朝陽區(qū)不同板塊內(nèi)的房價可謂天壤之別。如果以位于管莊3.6萬元/平方米的北京新天地和東三環(huán)的北京壹號院40萬元/平方米的最高價相比，同為朝陽區(qū)的房源單價相差10倍以上。
豐臺 并非頂級豪宅林立
金九銀十，北京市場豪宅供應增加，其中大部分集中在了豐臺區(qū)域。后期計劃入市的項目中魯能·釣魚臺·美高梅公館單套售價高達千萬起。另有消息稱，龍湖·西宸原著或?qū)⑼瞥銎綄赢a(chǎn)品，預計15萬/平方米的定價，進一步加深了豐臺這一新興豪宅區(qū)的形象。
雖然豐臺豪宅項目靠價格吸引市場關注，但豐臺樓市并非只有豪宅，其主要在售樓盤仍以改善類項目為主。
據(jù)克而瑞房價點評網(wǎng)北京機構統(tǒng)計，豐臺10月在售項目中，單價超過6萬的僅龍湖·西宸原著及紫辰院兩個項目，單價在3萬至4萬的改善類樓盤多達7個，且性價比較高。
以位于槐房西路的天恒金融街·公園懿府為例，上周六，項目首次開盤推出266套房源，據(jù)項目相關負責人介紹，當天去化超過八成，金額達10億元。據(jù)了解，項目銷售價格在4-4.2萬元/平方米，套均總價則為450萬。
豐臺作為內(nèi)城區(qū)曾在北京樓市中長期邊緣化。而隨著公園懿府項目入市熱銷，尚未入市的愗源夏家胡同地塊、華潤亞林西地塊、中鐵建方興石榴莊地塊等高價地皆蠢蠢欲動。
對此，亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫表示，未來南四環(huán)有望成為繼東壩之后，北京西部新興的“豪宅區(qū)”。
“品牌房企爭相入駐是一個區(qū)域崛起的開始。”另有專家指出，從這個層面講，率先打破區(qū)域樓市格局企業(yè)的項目勢必具有標桿意義。
順義 環(huán)境配套引出均價差異
位于東北方向的順義屬于北京近郊，按照數(shù)據(jù)機構統(tǒng)計的屬性來說，這里房子的均價為2.1萬元/平方米。
但事實上，龐大的順義如今在樓市中也是分為了不少區(qū)域。其中就包括了馬坡、新國展、中央別墅區(qū)、南法信、順義新城等。
不同區(qū)域，價格也有著不同的差異。就目前樓市而言，南法信與新國展屬于順義的價值低點。這里樓盤項目的售價很多還沒有達到2萬元/平方米以上，其中最便宜的東亞·航國際的售價甚至只有1.6萬元/平方米。諸如馬坡與順義新城這一區(qū)域的樓盤價格已經(jīng)達到了3萬元/平方米左右。在中央別墅區(qū)，這里房子的售價就要遠遠高于上述的幾個區(qū)域。如金地·中央世家、中糧·瑞府等項目的別墅產(chǎn)品價格已經(jīng)達到了3000萬元/套以上。
產(chǎn)生這一差異的原因也是多種多樣，有地鐵、區(qū)域開發(fā)程度、環(huán)境、教育配套等諸多方面的原因。
以南法信與順義新城相比，雖然前者有地鐵的優(yōu)勢，但對于區(qū)域整體的開發(fā)程度來說，順義新城比南法信更為成熟。此外，由于南法信屬于新開發(fā)區(qū)域，在配套與環(huán)境來說與順義新城還有著一定的差距，因此也就造成了價格相差近1萬元/平方米的情形。就中央別墅區(qū)來說，這里所擁有的資源甚至是全北京獨有的，因此也就造就了如此高的在售價格。
此外，區(qū)域產(chǎn)品的不同也是其中之一的原因。如南法信主要以50年產(chǎn)權的商業(yè)類產(chǎn)品為主，其他區(qū)域則多是70年產(chǎn)權的住宅類產(chǎn)品。而正是多種多樣的原因，造成了順義不同區(qū)域所受樓盤的均價不同。
二手房 更具參考價值
對于二手房而言，區(qū)域二手房中的均價往往會出現(xiàn)比較明顯的差異。造成差異的原因也要比新房多更多。其中，學區(qū)房這一資源甚至可以讓緊鄰一街之隔的不同社區(qū)就出現(xiàn)幾倍的差異。舉例來說，去年華清嘉園的二手房價格在10萬元/平方米，與其一條馬路之隔的西王莊小區(qū)的價格則在5萬元/平方米。
但與二手房也有不同的地方，由于同區(qū)域二手房是現(xiàn)房，周邊的環(huán)境相對固定，因此房源的周邊資源也就相對固定，這也讓二手房的價格相比新房來說，更為穩(wěn)定，其均價也就更具參考價值。
“二手房與新房不同，由于產(chǎn)品固定，環(huán)境固定，同一小區(qū)的戶型也是相對固定的，因此這也就給房屋價格制定了區(qū)間范圍，因此二手房的均價會相對準確一點。”鏈家某中介員工說道，“由于二手房更注重市場，單方面漲價很難被市場所認可，所以價格會穩(wěn)定一些，但是同樣，有些人著急賣房，往往會低于市場價出售，因此也會出現(xiàn)一定的浮動。但根據(jù)多數(shù)房源所成交的走勢，還是可以看出一個社區(qū)的成交均價，而這一均價對于二手房的買賣也是有參考價值的。”
新房 玩花樣吸引人
與二手房不同，新房的均價則有著更為深層的“含義”。
“新房均價往往是吸引購房人的主要因素之一。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商表示，事實上，價格是吸引購房人關注項目的第一因素。
他認為，除去豪宅項目外，往往售價越便宜的項目，越愿意把均價說的低一些，因為這樣能吸引購房人前來，在對購房人產(chǎn)生直觀的影響后，甚至是讓購房人產(chǎn)生購買意愿后，在適時的表示由于房子不同、戶型不同，會產(chǎn)生不同的差異，從而留住購房人。
而這一現(xiàn)象在一個樓盤開盤前更為“嚴重”。有不少購房人在等待樓盤開盤時最想知道的便是房子的最終售價。但售價難尋，得到更多的回復都是多少多少元的均價。這實際上也是開發(fā)商在進行市場探價的一個過程，實際，開發(fā)商所在考慮的便是價格高了擔心賣不動，定低了擔心賣賠了，所以干脆就采用均價的方式來試探市場。
觀點
區(qū)域均價已無參考意義
北京市房協(xié)秘書長 陳志
平均價格僅適用從宏觀層面觀察市場變化的指標之一，并不能夠精細地描述市場。單一用平均價格來描述市場現(xiàn)狀是不科學不嚴謹。對于購房人來說，關注的區(qū)域、樓盤，甚至是這個樓盤中的哪一棟樓，哪一種戶型產(chǎn)品的價格，因為在一個項目中不同類型、戶型的產(chǎn)品價格也會有很大差異。
而在同一區(qū)域內(nèi)，僅看一個項目的價格也是不嚴謹?shù)模�要看多個項目同一類型產(chǎn)品價格。從政府、數(shù)據(jù)機構層面上講，未來統(tǒng)計數(shù)據(jù)要更加全面、嚴謹，現(xiàn)在有些機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)并不全面，造成給予購房人的信息與商品房市場的現(xiàn)狀并不對稱，使購房人錯失購房的良機。
特定小范圍房價更具指導
世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管、副董事孫祖天
對于一個區(qū)域內(nèi)的均價分化，實際上是由于北京住宅用地供應逐年減少，從而出現(xiàn)了土地成交價格不斷攀升的情況。又因為這些地塊都要求配建保障性住房。在這兩種因素的作用下，拿到高價地的開發(fā)商通常都會將項目打造成高端系產(chǎn)品，以更高的售價保障項目的利潤。
對于購房者來說，特定而小范圍的房價數(shù)據(jù)統(tǒng)計對自身購房更有指導性。而數(shù)據(jù)的提供機構也應在一個相對合理的范圍內(nèi)進行房價統(tǒng)計，并對所包含的房屋類型進行說明，方能給購房者以參考和幫助。
幫助購房人分析市場變化
克而瑞房價測評中心、房價點評網(wǎng)北京區(qū)高級分析師 郝燕
以豐臺區(qū)域為例，龍湖·西宸原著等高端樓盤在某個月份成交量激增，很有可能提高區(qū)域均價。然而，這個標高的區(qū)域均價，并不能反映豐臺區(qū)域的真實情況。如果要反映豐臺樓市的真正價格，在統(tǒng)計數(shù)據(jù)時就應該拋去這類超高端項目，同理，一些價格較低的保障房、自住房也應去除。
目前，市場均價這項數(shù)據(jù)存在諸多水分，但對購房人仍有一定的服務性。北京市場上主要購房人群仍是剛需、剛改類人群，市場均價能夠在一定程度上，幫助這類購房人分析出市場的變化。當然對于購房人來說，也不能片面地看均價，要結合市場大環(huán)境具體分析。
本報記者 徐楠 陳靜思 崔陸鵬