房貸利息下降，首次改善型買家增幅最大
二手
文/圖 羊城晚報(bào)記者 梁棟賢
自去年第四季度開始，央行多次降息，目前5年以上的貸款基準(zhǔn)利率，已是自上世紀(jì)90年代以來(lái)的最低點(diǎn)。
低利息促使不少買家入市。大型中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，由于供樓利息支出下降，加上樓價(jià)上漲預(yù)期，堅(jiān)定了不少首次改善型買家入市的步伐，今年9月份，90-120平方米二手住宅的成交量和成交價(jià)同時(shí)上漲。
改善戶型成交逐月遞增
陽(yáng)光家緣統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，雖然目前二手住宅的成交仍以90平方米以下的戶型為主，占比為50%-55%，但90平方米以上的改善戶型呈逐月遞增的態(tài)勢(shì)，如第三季度，改善戶型占比比第二季度提升2.17個(gè)百分點(diǎn)。
中原研究部客戶研究主任熊小洪認(rèn)為，改善需求逐步增強(qiáng)，一是因?yàn)槟壳暗慕灰锥愘M(fèi)、貸款利率都有利于首次改善型買家；二是房?jī)r(jià)有所回升，但上漲幅度不大，也有利于資金實(shí)力較強(qiáng)的改善型買家；三是因?yàn)樯唐贩渴袌?chǎng)已有30多年歷史，早期建造的房屋樓齡長(zhǎng)，有的沒(méi)有電梯，使換房成為一種較迫切的需求。
剛需買家追漲意欲不強(qiáng)
中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，從放盤價(jià)來(lái)看，大部分業(yè)主的心態(tài)較穩(wěn)定，但假如周邊有高價(jià)地、一手項(xiàng)目等利好帶動(dòng)，業(yè)主往往會(huì)馬上調(diào)高放盤價(jià)，像9月底廣紙地塊周邊的二手住宅，業(yè)主愿意讓價(jià)的平均幅度從去年下半年單月最高9%的峰值下降到現(xiàn)時(shí)的不足5%。
與之相對(duì)應(yīng)，買家的追漲意欲并不高。合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示，與過(guò)往幾年明顯不同，現(xiàn)在有意入市的消費(fèi)者表現(xiàn)得較理性，盡管市場(chǎng)的交投活躍度已經(jīng)明顯提升，但面對(duì)業(yè)主的漲價(jià)，愿意追漲的買家并不多，而寧愿另選其他物業(yè)或選擇其他區(qū)域價(jià)格更實(shí)惠的產(chǎn)品，近幾個(gè)月買家追漲成交的個(gè)案很少見(jiàn)。
梁燕明分析認(rèn)為，現(xiàn)在決定大部分買家是否出手購(gòu)房的因素還是樓價(jià)，對(duì)購(gòu)房目標(biāo)區(qū)域的指向性不算太強(qiáng)，因此，只要其他區(qū)域或同區(qū)域有其他物業(yè)的價(jià)格較筍，這些潛在買家還是愿意改變?cè)ǖ馁?gòu)房目標(biāo)。
市場(chǎng)成交主力還是集中在天河、海珠、越秀、荔灣這4個(gè)一手住宅新貨不多的中心城區(qū)。合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)顯示，9月份約有七成二手交投集中在上述4個(gè)主要中心城區(qū)，預(yù)計(jì)10月份仍以中心城區(qū)成交為主。
低價(jià)二手住宅盤源劇減
為何剛需買家的成交占比有所下降？一是因?yàn)闃莾r(jià)略有上調(diào)，而剛需買家最容易受樓價(jià)上漲的影響；另一個(gè)原因是，極受剛需買家喜愛(ài)的低價(jià)房的可售房源劇減，沒(méi)有合適的盤源，剛需買家自然無(wú)從下手。
梁燕明介紹，7月份，單價(jià)低于1萬(wàn)元/平方米的低價(jià)二手房的成交占比還高達(dá)10%，8月份下滑至9%，9月份甚至降至8%。最受剛需買家青睞的單位總價(jià)100萬(wàn)元以內(nèi)的低價(jià)房成交，同樣呈現(xiàn)出明顯下降的趨勢(shì)，9月份低價(jià)房的成交個(gè)案數(shù)量環(huán)比減少11%。
按揭購(gòu)房成為成交主流
雖然二手樓價(jià)略有上漲，但按揭優(yōu)惠可以抵消不少影響。梁燕明表示，自去年第四季度開始降息以來(lái)，供樓利息支出明顯減少，有利于進(jìn)一步提升買家的入市積極性。房貸利率下降，使按揭購(gòu)房重新成為二手樓市成交的絕對(duì)主流。合富置業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年9月份按揭購(gòu)房的占比為69%，比去年的54%高了一大截。
中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)同樣顯示，從付款方式來(lái)看，今年選擇一次性付款的買家逐漸減少，更多買家利用低利率的杠桿以達(dá)到資金的最大收益。其中，選擇公積金貸款和組合貸款的買家越來(lái)越多，今年以來(lái)公積金政策利好頻頻，9月份選擇公積金和組合貸款方式的買家提升了8個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)了解，廣州公積金中心即將調(diào)整個(gè)人貸款額度，貸款貼息制度也將在近期落地，未來(lái)使用公積金貸款的買家比例還將會(huì)進(jìn)一步提升。