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廣東佛山金九銀十表現(xiàn)平穩(wěn) 土地市場日趨回暖

廣東佛山金九銀十表現(xiàn)平穩(wěn) 土地市場日趨回暖

2015-10-23 14:31:00

來源:南方日報

  金九銀十,佛山樓市表現(xiàn)如何?尤其是在四季度開局的“十一”期間,佛山房企又交出了怎樣的成績單?金九銀十之后,佛山樓市有哪些新變量入局?四季度佛山樓市又將是怎樣的走勢?為此,本報記者采訪了佛山房企一些負責(zé)人及業(yè)內(nèi)專家,看他們?nèi)绾谓庾x。

  ●李艷玲

  觀銷量 金九銀十與去年基本持平

  佛山南海貴隆房地產(chǎn)發(fā)展有限公司負責(zé)人表示,國慶期間其推出的24座中心園景單位,已售出40套,成交均價為約6200元/平方米,銷售情況理想。雅麗豪庭總戶數(shù)超過1500戶,目前已售出超過1100套,業(yè)主已陸續(xù)收樓遷入。

  同樣,瑞安地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人也表示國慶期間在佛山的銷售情況喜人。“今年十一期間,瑞安地產(chǎn)業(yè)佛山市場的銷售額超1億元。今年從1月份到現(xiàn)在,瑞安地產(chǎn)在佛山的銷售額已經(jīng)接近了10億元,去年全年銷售額未達到10億元,這意味著我們今年用不到10個月的時間,完成了去年全年的銷售額。尤其是從今年5月份開始,銷售額直線上升,二季度受政策助推,增長最為迅猛。”佛山瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司推廣負責(zé)人辛偉表示。

  與某些銷售情況火爆的開發(fā)商相比,一些開發(fā)商則認為今年國慶佛山樓市相對平穩(wěn),甚至有所下降。

  星星地產(chǎn)市場經(jīng)營部總監(jiān)朱幸杏則認為,今年第一二季度,在股市的帶動下,佛山樓市經(jīng)歷了一個瘋狂式增長的階段。而到了今年下半年,尤其是今年9月份和10月份,佛山樓市成交量并不算太過理想。“像我們樓盤,今年國慶期間的成交量相較于去年同期,下降了3成左右。”

  據(jù)世聯(lián)行佛山所提供的2015年10月1日—7日佛山一手住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù),今年國慶期間(截至10月7日21:00),佛山一手住宅成交套數(shù)同比下降1.8%,成交面積下降2.2%,成交均價下降0.7%。

  “下降的原因,一部分是受臺風(fēng)影響,更深層次的原因在于,受佛山全面限購政策,各種降息政策,以及股市瘋狂上升的影響,二季度樓市需求被透支。尤其是在五六月份,佛山樓市出現(xiàn)了一個小高潮。而到了金九銀十,佛山樓市與去年基本持平。”合富輝煌佛山公司市場研究部總監(jiān)曹紹林說。

  同樣,合富輝煌(中國)佛山公司市場研究部提供的數(shù)據(jù)顯示,“金九”期間佛山樓市供應(yīng)為152萬㎡,成交為106萬㎡,供需相比同期變化不大,但成交環(huán)比大幅下跌11%,均價為8482元/㎡,同比小幅升高,僅次于2013年。

  “二季度受政策以及股市拉動,佛山樓市到達了一個高潮,一些需求被提前透支。這也是今年金九銀十佛山樓市相對平靜的一個重要原因。”朱幸杏說。

  看市場 四季度土地市場趨暖

  與國慶平穩(wěn)的樓市銷售形成對比,從9月份開始,佛山的土地市場逐漸升溫。

  據(jù)《佛山市國土資源和城鄉(xiāng)規(guī)劃局關(guān)于2015年1月—9月全市土地出讓情況的通報》顯示,9月全市共成功出讓國有建設(shè)用地16宗,出讓面積102.99公頃,成交價款629505萬元。其中位于南海區(qū)桂城街道金融高新區(qū)的03-02-10商住地塊,由奧園集團有限公司以總價108690萬元(折合2183萬元/畝)、單價9358元/平方米的樓面地價成交,成為2015佛山地王。

  9月最后一周,美的地產(chǎn)進軍陳村,保利連下兩城。其中,美的地產(chǎn)首次進軍陳村的地塊為陳村年內(nèi)首宗成交的商住地,樓面地價3334元/平方米為區(qū)域內(nèi)目前最高。而保利華南經(jīng)17輪競逐,以12.52億奪順德新城東部片區(qū)大型商住地,為佛山年內(nèi)第三大地塊;同時以8.5億元在佛山新城拿地。

  同樣是在9月的最后一周,9月28日,碧桂園地產(chǎn)以127127萬元總價競得佛山市順德區(qū)佛山新城、樂從鎮(zhèn)新吉路以北、同慶道以西地塊,用地面積84121.8平米,地面價為15112.25元/平米。這已是碧桂園年內(nèi)第5次佛山拿地。

  而國慶后,美的地產(chǎn)繼續(xù)加快拿地步伐。10月21日,美的地產(chǎn)競得高明區(qū)荷城街道荷富路以東、濱湖路以南、蘇河路以西、麗江路以北地塊,宗地面積81951.6㎡,成交價37270萬元,折合樓面價約1421.2元/㎡。

  為何佛山土地市場會出現(xiàn)先冷后熱的走勢?

  “主要原因在于,各品牌開發(fā)商集中去庫存的影響下,拓展土地意愿不足,政府也相應(yīng)地減少了優(yōu)質(zhì)土地的出讓。佛山土地市場1月—9月成交215萬平方米商住用地,僅占去年全年的40%。”曹紹林說。

  世聯(lián)行佛山總經(jīng)理葛樸認為,從拿地情況,最能看出佛山地產(chǎn)商的戰(zhàn)略打法。“相較于上半年,下半年土地市場明顯火熱起來,也透露出地產(chǎn)商對四季度和明年市場走勢的信心。從拿地情況可以看到一些房企選擇了順勢擴張,也有一些房企選擇了收縮戰(zhàn)線。比如像碧桂園現(xiàn)在拿地開始從二三線回歸一線,從郊區(qū)往中心城區(qū)發(fā)展。萬科拿地則透露了它從民用開始向商業(yè)地產(chǎn)滲透。”

  猜新政 未來首付比例仍有可松動空間

  四季度已經(jīng)開局。接下來還有哪些變量將影響佛山四季度走勢?

  “9月底宣布降低購房首付款,3成首付的底線被沖破,表明政府維穩(wěn)市場決心。到了第四季度,政策上仍有可松動空間,歷史上最低的2成首付(2009年) 或再現(xiàn)。”合富輝煌(中國) 佛山公司市場研究部認為,一系列的政策刺激持續(xù),首付成數(shù)的底線被沖破,預(yù)示未來首付比例仍有可松動的空間。

  就在國慶前的9月30日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)文,明確自今年10月8日起實施多項舉措切實提高住房公積金使用效率,包括全面推行異地貸款業(yè)務(wù)。此外,央行和銀監(jiān)會同天再放大招,非限購城市住房商業(yè)貸款首次置業(yè)首付降至25%。

  “首付成數(shù),依然是影響佛山樓市銷量的一大助推力,直接影響著購房者的置業(yè)熱情。”葛樸說。

  國慶期間一些開發(fā)商也是大打首付優(yōu)惠營銷術(shù)。如祈福南灣半島推出77—180㎡一線高爾夫洋房,主打“0首付”優(yōu)惠。佛山恒大御景也推出了89—140㎡戶型,主打“首付2.2萬起”。據(jù)佛山房地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,10月1日至10月8日在南海區(qū)成交中,恒大御景沖上南海區(qū)成交第三位,網(wǎng)簽39套。

  也有一些開發(fā)商認為,目前非一線城市限購已全面取消,一線城市繼續(xù)實施限購。接下來如果廣州限購逐漸解除,將會對佛山樓市產(chǎn)生一定影響。

  “目前廣佛交界處的樓盤,依然是佛山樓市的一大主力軍。如果接下來廣州逐步解除限購,佛山在全面限購政策上的優(yōu)勢將有所消減,進而對四季度或者明年的佛山樓市產(chǎn)生影響。”廣東長信房地產(chǎn)控股集團有限公司策劃副總經(jīng)理馬錦添說。

  ■業(yè)內(nèi)觀點

  熱點區(qū)域或?qū)⑷必洕q價

  合富輝煌佛山公司市場研究部總監(jiān)曹紹林:

  前三季度佛山樓市的快速發(fā)展,主要是建立在政策扶持及各項目積極去庫存之上,而目前量能的效應(yīng)并未傳導(dǎo)至價格上。展望4季度,樓價上漲勢頭將蔓延至熱點區(qū)域,熱點區(qū)域缺貨漲價、壓力區(qū)域積極去庫存的分化格局將更趨明顯。

  未來佛山與廣州接壤的東部沿線區(qū)域,經(jīng)歷前9個月的快速消化后,區(qū)域庫存量少,未來新補充貨源不多,可能會造成區(qū)域價格上漲;同時,一直的熱點區(qū)域可售貨源不足,成交量走低,將造成4季度全市成交量有所下滑;中部為中心城區(qū),需求容量及價格相對穩(wěn)定,4季度會平穩(wěn)運行;西部鎮(zhèn)街區(qū)域以內(nèi)需為主,區(qū)域容量有限且難以拓展新補充客源,也是庫存壓力最大的區(qū)域,價格上漲動力弱。

  佛山樓市動向有哪些?

  1.樓市金九銀十表現(xiàn)相對平穩(wěn)

  原因:限購解除、降息等政策影響,一二季度需求被透支

  2.四季度土地市場逐漸趨熱

  原因:此前開發(fā)商拿地意愿不足,政府相應(yīng)減少土地出讓。現(xiàn)在地產(chǎn)商對四季度和明年市場走勢更有信心。

  3.未來首付比例或繼續(xù)松動

  原因:一系列的政策刺激持續(xù),首付成數(shù)的底線被沖破,預(yù)示未來首付比例仍有可松動的空間。

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