住宅市場在今年迎來政策春天。 資料圖片

　　“金九銀十”一般是房地產開發(fā)商銷售的旺季，今年也不例外。利好政策的持續(xù)刺激，比如央行、財政部和住建部聯合發(fā)出通知，明確自今年10月8日起將實施多項舉措，切實提高住房公積金使用效率，全面推行異地貸款業(yè)務等政策，使金秋時節(jié)樓市上演了收獲的一幕。從數據上看，專家認為，今年6月份全國房價走出“偏冷”區(qū)間，開始步入“合理”區(qū)間。

　　8月份開始，樓市逐漸回暖。9月份，全國樓市開始保持平穩(wěn)回升態(tài)勢。根據百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，9月份，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10817元/平方米，環(huán)比上漲0.28%，漲幅收窄；同比上漲1.36%，漲幅擴大。“全國性房地產政策的全面寬松，為‘金九銀十’再創(chuàng)新高創(chuàng)造了良好的環(huán)境。尤其是中央層面一方面從財稅、信貸、公積金等相關政策出發(fā)，鼓勵改善性需求入市，另一方面通過住房保障貨幣化安置以加快商品房庫存消化。”專家認為，再加上一、二線城市的“地王”頻頻出現，在“地王”效應帶動下，預計這些城市未來樓市成交量將持續(xù)上行。

　　新政助力“銀十”

　　近期，樓市政策密集出臺。繼降息降準、不少城市松綁限購、公積金房貸二套房首付降至兩成、部分房地產開發(fā)項目最低資本金比例下調5%后，節(jié)前相關部門再度祭出重磅政策提振樓市。

　　9月30日，央行和銀監(jiān)會聯合發(fā)出通知，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25%。同日，央行、財政部、住建部聯合發(fā)出通知，明確自今年10月8日起將實施多項舉措，切實提高住房公積金使用效率，全面推行異地貸款業(yè)務。業(yè)內人士指出，由于房地產投資增速下滑明顯，調整首套房貸款比例不一定會對存量住房的銷量產生大的影響，但這傳遞出穩(wěn)定市場的信號。對于二三線城市來說會鼓勵購房者積極購房，加速去庫存。

　　針對公積金異地貸款政策，中原地產首席分析師張大偉認為，在一二線城市繳存公積金但買不起當地住宅的年輕人，可能會回原籍購房，一定程度上對三四線城市的房地產市場帶來利好。一系列政策會對購房者心理產生影響。張大偉認為，近期出臺一系列政策，說明了房地產對整體經濟的影響較大。今年以來鼓勵住房消費的政策導向不僅僅是從宏觀經濟角度考量，更是由于樓市正面臨痛苦的去庫存，這既關系到啟動需求，也關系到化解風險。政府出臺財稅、信貸、公積金等政策鼓勵改善性需求入市，有助加快商品房庫存去化。

　　“十一”成交相對平穩(wěn)

　　據媒體報道，在上海“十一”房展會上，人氣火爆，“拒絕讓利”和“待價而沽”成為開發(fā)商的關鍵詞。多數參展商明確表示，樓盤沒有任何折扣，甚至大部分樓盤連定價都沒有。2015年“十一”黃金周前六天(1日-6日)，廣州全市一手住宅網簽540套，較去年“十一”黃金周前六天的405套相比上漲33.3%，網簽面積58182平方米；網簽均價為12315元/平方米，較去年同期的12070元/平方米上升2%。但與上個月前六天(9月1日-9月6日)網簽1152套相比，國慶黃金周前六天成交量環(huán)比下降113%；網簽均價則從14285元/平方米下降至12315元/平方米，環(huán)比下降16%。節(jié)日期間北京樓市的表現相對平穩(wěn)。中介機構數據顯示，2015年國慶假期(1-6日)北京樓市新建商品住宅網簽量為319套。2015年9月北京全市新建商品住宅網簽總量為8210套，雖然比去年同期的成交量大幅上漲64%，但比8月交易量則下跌30%，與今年7月交易高峰時相比則下跌42%。

　　部分城市庫存下降

　　從供應端來看，臨近年底房企推盤已逐步進入高峰階段。中國指數研究院提供的數據顯示，國慶節(jié)前一周十大城市共開盤88個項目，共推出超17000套房源，推盤個數較前一周大幅增加。一線城市共推出約4600套房源，廣州開盤10個項目，上海開盤8個項目，北京開盤3個項目，深圳開盤2個項目。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受媒體采訪時表示，目前庫存總體上處于下滑態(tài)勢，基本上跌回到去年同期水平，反映了去庫存產生了實質性效果。部分城市的庫存規(guī)模已經出現了明顯下跌態(tài)勢，這個時候需要積極補庫存。當然，四季度庫存規(guī)模或有繼續(xù)上升的可能，主要原因是房企推盤節(jié)奏加快，這在部分一二線城市可能會較明顯。但此類庫存規(guī)模上升，并不代表市場基本面惡化，而可能是個短期現象。隨著今年房企投資規(guī)模的增速持續(xù)走低，后續(xù)市場的庫存不足風險依然會存在。從市場交易來看，在利好政策的刺激下，四季度有望推升市場成交規(guī)模，刺激剛需購房者積極入市，進而帶來買賣雙方比較活躍的態(tài)勢。

　　雖然房地產市場銷售回暖，但各地分化現象仍在繼續(xù)，甚至有進一步加劇的趨勢。國家統計局城市司高級統計師劉建偉指出，分城市看，分化非常明顯。目前，一線城市的房地產市場仍然處于供不應求的市場狀態(tài)。專家認為，一系列利好政策繼續(xù)刺激需求釋放，一線樓市或將再度升溫。三四線城市則面臨與一線城市截然不同的現狀，房價走勢跌多于漲。專家表示，對三四線城市而言，新近出臺的利好政策落地較慢，刺激需求有限。再加上這些城市前兩年需求過度釋放后，面臨供應過剩、需求疲軟以及庫存高企等問題，故而成交量上漲動力不足。

　　南方日報記者 許蕾