◎每經(jīng)記者 沈溦
有一線城市房?jī)r(jià)水平的杭州商品房成交量再破萬(wàn)套。據(jù)統(tǒng)計(jì)，剛剛過(guò)去的10月份，杭州樓市共成交商品房11842套，迎來(lái)具有歷史性的“七連萬(wàn)”。而前10個(gè)月的總成交量已超過(guò)去年全年，創(chuàng)下5年來(lái)最高年度成交套數(shù)記錄。
伴隨著樓市的火熱，土地市場(chǎng)也異常火爆。據(jù)浙江土地網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，9月杭州共掛牌51宗地塊，最終成交34宗，累計(jì)成交146億元。10月份的土地市場(chǎng)雖然沒(méi)有大規(guī)模密集土地出讓情況，但10月27日和30日連續(xù)兩場(chǎng)拍賣會(huì)拍出區(qū)域“地王”，可見(jiàn)杭城樓市走向依然被看好。
不過(guò)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在過(guò)去兩個(gè)月的土地市場(chǎng)上，有相當(dāng)數(shù)量的土地也出現(xiàn)流拍。浙江省社科院房地產(chǎn)研究所研究員王永太指出，不論從政府推地還是企業(yè)拿地情況看，杭州各個(gè)板塊之間的分化都已越來(lái)越明顯。“以往過(guò)度發(fā)展的板塊沒(méi)有改善，從大環(huán)境說(shuō)，樓市壓力還在持續(xù)。”
區(qū)域“地王”頻出
10月1日起實(shí)施的預(yù)售新規(guī)曾被視為限制房企現(xiàn)金流的“緊箍咒”，對(duì)未來(lái)房企拿地、銷售節(jié)奏將有深遠(yuǎn)影響。不過(guò)，在樓市成交連續(xù)破萬(wàn)的背景之下，整個(gè)10月，杭州土地市場(chǎng)依然高潮迭起，溢價(jià)率屢創(chuàng)新高。
10月27日，杭州主城區(qū)舉行了10月收?qǐng)鐾恋爻鲎寱?huì)，分別推出了濱江區(qū)四橋南中興單元地塊與西湖區(qū)三墩北單元兩宗宅地，總起價(jià)21.24億元。
結(jié)果，時(shí)隔19個(gè)月才推新地的濱江區(qū)土地引發(fā)了到場(chǎng)房企激烈爭(zhēng)搶，綠城、九龍倉(cāng)聯(lián)合體浙江綠九置業(yè)最終以總價(jià)16.25億元奪得四橋南中興單元地塊，成交樓面價(jià)21047元/平方米，溢價(jià)率達(dá)70.73%，樓面價(jià)和溢價(jià)率均創(chuàng)新高；同時(shí)，中鐵建也最終以總價(jià)15億元拿下三墩北地塊，成交樓面價(jià)8510元/平方米，溢價(jià)率27.94%。
不過(guò)，這個(gè)記錄僅維持了三天。在10月30日的出讓會(huì)上，金茂歷經(jīng)56輪惡戰(zhàn)奪下寰宇天下南地塊，折合樓面價(jià)21512元/平方米，溢價(jià)率66%，在龍湖、金茂、萬(wàn)科、濱江、大家房產(chǎn)等兇猛報(bào)價(jià)下，最終該地塊包攬2015年杭州總價(jià)地王和濱江區(qū)單價(jià)地王。
業(yè)內(nèi)人士指出，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商拿地還是政府推地，相較于前幾年的瘋狂，市場(chǎng)明顯偏向理性。從今年土地市場(chǎng)推出的地塊來(lái)看，杭州推出的地塊多位于熱門板塊或新興板塊等，未來(lái)成長(zhǎng)性較好。
不過(guò)，在多宗土地?zé)徜N的同時(shí)，相對(duì)冷門或飽和度明顯的區(qū)域，土地低價(jià)成交甚至撤銷屢屢出現(xiàn)。整個(gè)九月，杭州掛牌51宗地塊，最終成交34宗，余杭與蕭山兩地成交土地也多現(xiàn)底價(jià)交易。
分化趨勢(shì)加強(qiáng)
土地市場(chǎng)的火熱，與杭州樓市持續(xù)回暖不無(wú)關(guān)系。根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至10月15日，杭州市區(qū)年內(nèi)新房共簽約91888套，一舉超越去年全年的銷售量。截至10月末，今年杭州市區(qū)新房成交套數(shù)逼近10萬(wàn)套。
此外，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局浙江調(diào)查總隊(duì)的數(shù)據(jù)，與上月相比，9月浙江新建商品住宅銷售價(jià)格上漲0.4%，連續(xù)6個(gè)月上漲，其中漲幅最大的為杭州，上漲幅度為0.6%。但另一方面，截至10月末，杭州市區(qū)新房庫(kù)存高達(dá)16.3萬(wàn)套，依舊處于歷史高位。
可以看到，雖然杭州樓市整體呈現(xiàn)“量升”格局，整體庫(kù)存量依然在高位徘徊，同時(shí)區(qū)域分化也在持續(xù)。根據(jù)住在杭州網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，對(duì)比杭州各板塊2010年到2015年(截至10月28日)的住宅成交均價(jià)發(fā)現(xiàn)，下沙沿江板塊的房?jī)r(jià)下滑指數(shù)位居杭城首位，跌幅達(dá)到33%。
此外，2010年，臨平山北的住宅成交均價(jià)接近1萬(wàn)元/平方米，2015年只有7240元/平方米，降幅接近三成。而去年曾一度傳出因多盤虧本銷售的主城區(qū)之江板塊從2010年的19653元/平方米，到2015年的14709元/平方米，降幅達(dá)到25%，包括之江九里、佳兆業(yè)·玖瓏山和中海定山府等多個(gè)知名樓盤，降幅在5000~7000元/平方米。
相關(guān)分析指出，受市場(chǎng)需求影響，預(yù)計(jì)未來(lái)杭州整體房?jī)r(jià)將繼續(xù)處于環(huán)比上漲的通道，同時(shí)庫(kù)存去化進(jìn)程的分化將繼續(xù)導(dǎo)致各板塊、各項(xiàng)目房?jī)r(jià)走勢(shì)的分化。例如，土地資源趨于稀缺的主城區(qū)橋西和濱江板塊，相應(yīng)知名樓盤運(yùn)河宸園、綠地旭輝城等今年以來(lái)均有不同幅度漲價(jià)。