(余燕明)民營房企與國資房企拿地差異在近期碧桂園集團(股份代碼：02007.HK)關于北京豐臺區(qū)兩宗商業(yè)地塊的退地風波中有所顯露。

　　碧桂園集團今年10月21日與中國金茂(股份代碼：00817.HK)以近52億元的代價合作拿下了位于北京豐臺區(qū)的兩宗商業(yè)地塊，且兩宗地塊的成交價格溢價率都超過140%。另外，據(jù)稱這兩宗商業(yè)地塊要求自持20年。

　　人民網(wǎng)記者此前已向碧桂園集團的一位內(nèi)部人士求證，其稱碧桂園計劃退地屬實，項目權益將轉讓給中國金茂，“主要是拿地成本問題。”對于公司退地的進一步原因，這位人士告訴記者，碧桂園集團在接下來會刊發(fā)公開回應。

　　人民網(wǎng)記者也為此聯(lián)系中國金茂方面，問詢碧桂園退地事宜及中國金茂是否會接盤項目土地如何進行開發(fā)，中國金茂方面婉拒了記者的采訪請求。

　　“這幾年在一線城市拿高價地的基本上都是央企和國企房地產(chǎn)企業(yè)，前兩年是綠地和保利，今年則加入了葛洲壩、方興地產(chǎn)(現(xiàn)更名為‘中國金茂’)。”一位負責營銷的房企職業(yè)經(jīng)理人說，“國企、央企相比民營開發(fā)商的話，一是他們的資金成本更低，另一方面，就是他們的管理更加粗放，在國資監(jiān)管部門對這些國企、央企的考核過程中，與民企強調(diào)的投資回報和績效考核方式也不一樣。”

　　另一位負責在北京做土地投資的大型房企人士告訴記者，當房企聯(lián)合體合作拿地的時候，在拿地之初就會約定合作方式和退出條件。

　　“在碧桂園這次與中國金茂合作拿地過程中，雙方約定的應該不是內(nèi)部投資回報率，這一指標指向的是作為公司內(nèi)部投資參考。雙方約定的應該是樓面價的方式，當舉牌拿地的樓面價超過一定水平時，碧桂園就可以有條件地退出。”這位大型房企人士說，“這次雙方拿下北京豐臺商業(yè)地塊的樓面價應該是超過了雙方約定的拿地樓面價。而約定的樓面價應該是碧桂園用內(nèi)部投資回報率推導出來的。”

　　這位大型房企人士進一步告訴記者，除了拿地理念的差別上，民營房企與國企央企在公司經(jīng)營上也都會有較大差別。

　　“比如國企央企會很看重凈資產(chǎn)收益率這樣的指標，另外，還包括股東權益的穩(wěn)定增長。而對民營房企而言，這些公司非常看重凈利潤率和現(xiàn)金流等，還有在做投資的時候特別重視內(nèi)部報酬率。”這位大型房企人士說，“像碧桂園這樣從三、四線城市起家的房地產(chǎn)企業(yè)，其核心能力就是對成本端的控制，尤其是土地成本，以此獲得利潤的空間。”

　　另外，這位大型房企人士也進一步指出，碧桂園的核心能力除了集中在成本控制以外，在除一線城市以外的銷售能力也是碧桂園做好項目的突出能力，“從北京豐臺地塊的情況來看，這兩塊地是要求自持的，而且預計是商業(yè)地產(chǎn)類型項目，碧桂園可能也難以發(fā)揮出自身項目操盤的優(yōu)勢。”

　　另一家同樣是在港上市公司但有著央企背景的中國金茂在今年土地市場的表現(xiàn)尤其搶眼。在碧桂園集團與其合作拿地僅一周就傳出退地風波后，中國金茂10月30日在杭州以近39億元的代價拿下一宗住宅地塊，也刷新了當?shù)亟衲甑摹翱們r地王”。

　　而中國金茂在拿下杭州今年“總價地王”地塊的前一天，公司還分別在南京、佛山以9.1億元和16.67億元的代價競得兩宗地塊。

　　記者尚未完整獲取中國金茂從2014年以來在新增土地儲備上的資本支出，中國金茂在其業(yè)績報告中也未作詳細披露。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計，中國金茂(2014年原名為“方興地產(chǎn)”)在購地的權益資本支出接近110億元，這還不包括其當年參與的南京一個總建筑面積接近380萬平方米以及獲得長沙梅溪湖組團地塊的資本支出。在2014年初中國金茂一位高管表示公司當年的土地支出應該約為150億元左右。

　　中國金茂在今年除了與碧桂園以近52億元拿下北京豐臺兩宗商住地塊、以9.1億元拿下南京地塊、以16.67億元拿下佛山地塊、以39億元拿下杭州地塊外，其還在9月初以50.25億元聯(lián)合中鐵建拿下豐臺石榴莊地塊。

　　中國金茂在今年上半年補充了大量的現(xiàn)金資源。公司在今年上半年向4家戰(zhàn)略投資者配售新股16億股，以此獲得了43.5億港元資金，而公司在今年上半年通過籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流入達到了56.7億港元。

　　到今年上半年底，中國金茂的現(xiàn)金資源接近150億港元，有息負債中則有87億元要求一年內(nèi)償還，中國金茂的現(xiàn)金資源完全可以足額覆蓋。

　　如上述負責營銷的房企職業(yè)經(jīng)理人所言，融資的便利性以及充足的現(xiàn)金資源給予了中國金茂這樣有著國企央企背景的房地產(chǎn)商在土地購置上充足的操作空間。

　　“幾乎所有的國企央企房地產(chǎn)開發(fā)商都喜歡持有重型的投資物業(yè)資產(chǎn)，因為這些投資物業(yè)對國企和央企而言，其土地和物業(yè)投資是可以預期穩(wěn)定升值的，這是保障國企央企資產(chǎn)的重要投資形態(tài)。”前述大型房企人士解釋說。

　　“與很多民營房地產(chǎn)企業(yè)重運營和重周轉的思路不同，國資背景的房地產(chǎn)開發(fā)商有母公司其他業(yè)務充足的現(xiàn)金資源支撐以及低成本資金，以此換得利潤。所以，保證國有資產(chǎn)增值是其承擔的經(jīng)營任務之一。或許這也是國企央企房地產(chǎn)企業(yè)熱衷拿高價地甚至是地王項目的原因之一。”他最后補充。