胡葆森

　　黃文仔

　　張招興

　　黃其森

　　李曉林

　　全國兩會 產(chǎn)業(yè)連線

　　2016年全國兩會，房地產(chǎn)行業(yè)的聲音比往年的兩會顯得更加的受人關(guān)注。就在兩會前，國內(nèi)的樓市開始了加速“去庫存”，市場熱度迅速升溫。在這樣的大環(huán)境下，房企代表以及行業(yè)代表委員們在兩會的發(fā)聲將決定了今年哪些熱點將被國家重視。記者發(fā)現(xiàn)，在今年的兩會中，在房地產(chǎn)當(dāng)中，“去庫存”、“土地供應(yīng)”、“個稅改革”的話題是最受代表們關(guān)注的。

　　對于“去庫存”很多代表都提出了自己的看法。有些行業(yè)代表就提出，“我們過去把庫存僅僅定義為住宅市場，但如果綜合考慮到地方債、地方經(jīng)濟(jì)乃至企業(yè)的銀行貸款等這些因素，就不難發(fā)現(xiàn)其多樣性。或者說，我們并不是單一發(fā)展住宅才形成了今天的庫存問題。目前市場上的一些商業(yè)寫字樓、大戶型產(chǎn)品及部分高價盤，其實同樣需要我們關(guān)注。”代表們認(rèn)為，目前的樓市去庫存的幾個較困難的地方，其中之一就是非住宅庫存。這部分項目的土地性質(zhì)難以轉(zhuǎn)化，將出現(xiàn)嚴(yán)重的積壓問題。同時，大戶型、高價盤去化慢，也是去庫存中面臨的壓力。有代表認(rèn)為，就住宅而言，其實現(xiàn)房當(dāng)中大量的庫存是大戶型產(chǎn)品。

　　除了庫存以外，“土地供應(yīng)”問題也是兩會期間房企代表以及行業(yè)代表們最為關(guān)注的話題。在兩會期間，國土部部長姜大明就表示，國土資源部將采取有保有壓、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、分類調(diào)控的政策措施，合理地增加這些城市的土地供應(yīng)面積。

　　但是有房企代表就建議要嚴(yán)控土地供應(yīng)。建議認(rèn)為，在過去十幾年，是中國房地產(chǎn)快速發(fā)展的十幾年，地方政府，尤其是縣級市場和部分地級市場，在土地出讓方面，計劃性不夠，由于土地過量出讓，加上宏觀經(jīng)濟(jì)這幾年的調(diào)整期，這樣兩頭一擠，就使得雙方的供求矛盾比較突出。建議稱，去庫存就要嚴(yán)控新土地的供應(yīng)，尤其是存量過大的城市，不能再新增土地供應(yīng)。

　　“建議嚴(yán)控土地供應(yīng)”

　　全國人大代表、建業(yè)住宅集團(tuán)董事長 胡葆森

　　胡葆森認(rèn)為，去庫存，肯定不是兩三年的事情，會貫穿整個“十三五”，用三到五年時間，去庫存就會見到效果。他指出，從2014年開始，房地產(chǎn)行業(yè)開始出現(xiàn)分化，市場開始分化，一線城市房價大幅度攀升，三四線城市急欲去庫存；開發(fā)商陣營分化，強者越強，百強房企市場份額由5年前的20%多上升到40%多；產(chǎn)品也出現(xiàn)分化，精裝、度假、養(yǎng)老、文化地產(chǎn)，產(chǎn)品越來越豐富。

　　在他看來，中國房地產(chǎn)經(jīng)過20多年的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入成熟時期，政府對市場的控制越來越成熟，百姓在選房方面越來越理性，對產(chǎn)品和服務(wù)的需求越來越挑剔。“由于市場的分化，一線城市房價快速上漲，三四線城市房價不但沒有上漲，有的反而還在下跌。”對于房價變化，胡葆森認(rèn)為，一線城市房價上漲主要是因為供求關(guān)系，房價短期由供求關(guān)系決定，一線城市沒有庫存，所以房價就上漲。

　　胡葆森分析說，過去十幾年，是中國房地產(chǎn)快速發(fā)展的十幾年，地方政府，尤其是縣級市場和部分地級市場，在土地出讓方面，計劃性不夠，由于土地過量出讓，加上宏觀經(jīng)濟(jì)這幾年的調(diào)整期，這樣兩頭一擠，就使得雙方的供求矛盾比較突出。“去庫存是一個多方合力的結(jié)果，三四線城市需要時間。”胡葆森建議，在這個過程中，一要嚴(yán)控新土地的供應(yīng)，將自己的家底縷清，尤其是存量過大的城市，不能再新增土地供應(yīng)；二是要消化庫存，現(xiàn)在政府出臺了很多優(yōu)惠政策，包括鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房，加上契稅減免等等；三是在發(fā)展生產(chǎn)的前提下鼓勵百姓就地城鎮(zhèn)化。

　　“廣州可調(diào)整限購政策”

　　全國政協(xié)委員、星河灣集團(tuán)董事長 黃文仔

　　過去都是比較粗獷式的發(fā)展，大多數(shù)開發(fā)商拼命開發(fā)，拼命銷售。有些供應(yīng)市場的產(chǎn)品質(zhì)量很低，項目過了十年八年就很難看了。城市建筑其實是一門藝術(shù)，應(yīng)該把城市建筑當(dāng)作精美印刷品一樣印刷出來，而精細(xì)化強調(diào)的正是這樣的高品質(zhì)。今年是“十三五”規(guī)劃的開局之年，房地產(chǎn)行業(yè)今后五年應(yīng)該著力平衡好供給端和需求端的關(guān)系。

　　前幾年通過政府調(diào)控，投機性購房、炒房的需求已經(jīng)被有效抑制住了。我們統(tǒng)計過現(xiàn)在購房的客戶，剛性需求的占絕大部分。而當(dāng)年日本房地產(chǎn)泡沫的時候，是全民都在炒房，大媽也在炒房。當(dāng)前樓市中的投資投機性需求不到一成，仍然處在合理水平。

　　當(dāng)前，一線城市的土地儲備比較困難，而三四線城市的土地供給又過大，這類型城市庫存部分去化之后，如果供應(yīng)再度跟上，而消費跟不上，去庫存的難度會更大。對于這類型城市的“去庫存”問題，可以有“兩招”解決，一招是限制土地供應(yīng)，另一招則是放慢開發(fā)速度。

　　廣州房地產(chǎn)庫存量約1000多萬平方米，大概需要七八個月才能消化完。廣州消化現(xiàn)有庫存雖然有點壓力，但壓力并不算很大。廣州取消限購對于去庫存的作用很大。廣州可以考慮在除了越秀、荔灣、海珠、天河老四區(qū)之外的其他區(qū)域調(diào)整限購政策，像南沙、番禺等區(qū)域，都可以考慮放開限購。另外一方面，對于目前實行的“穗六條”限購政策，也可以考慮放寬非廣州戶籍購房者的購房條件限制，從目前的社保個稅三年期限縮短或者取消。不過，出于防范金融風(fēng)險的角度考慮，目前的房貸首付政策應(yīng)該繼續(xù)維持，暫時不需要調(diào)整。

　　“盡快制定房地產(chǎn)投資信托基金法”

　　全國人大代表、越秀集團(tuán)董事長 張招興

　　全國兩會期間，全國人大代表、越秀集團(tuán)董事長張招興表示，鑒于當(dāng)前REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）發(fā)展面臨諸多困境，建議全國人大常委會盡快制定《房地產(chǎn)投資信托基金法》，就國內(nèi)REITs在設(shè)立、運作過程中涉及的各種法律問題進(jìn)行規(guī)范，以加快REITs這一國際市場成熟的高端房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的可持續(xù)發(fā)展發(fā)揮穩(wěn)定器和調(diào)節(jié)器的作用。

　　越秀集團(tuán)旗下有金融、地產(chǎn)、交通三大主業(yè)和四家香港上市公司，其中就包括全球首只投資于內(nèi)地物業(yè)的REITs——越秀房地產(chǎn)投資信托基金（簡稱“越秀房托”）。越秀房托在港上市已滿十年有余。張招興表示，經(jīng)過了多次深度調(diào)研，為更好履職，他此次還準(zhǔn)備了《中華人民共和國房地產(chǎn)投資信托基金法（草案）》呈全國人大參考。

　　國內(nèi)在現(xiàn)行立法中涉及REITs的主要有《公司法》《信托法》《證券法》《證券投資基金法》《合伙企業(yè)法》及《信托投資公司管理辦法》《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》等多部法律法規(guī)，但尚未制定專門調(diào)整規(guī)范REITs的單行法律。此外，中國REITs的創(chuàng)設(shè)和運行涉及多個部委的職責(zé)，而多部門監(jiān)管機制下難免會產(chǎn)生權(quán)責(zé)沖突。

　　“去庫存要舍得降價”

　　全國政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長 黃其森

　　全國政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長黃其森表示，眼下樓市庫存主要集中于人口凈流出的三四線城市，一線城市實際一房難求。去庫存任務(wù)需要政府和企業(yè)雙發(fā)面的努力，同時做好“加減法”。以此來長效刺激需求，而不是通過諸如“零首付”這類短期刺激達(dá)到效果。

　　黃其森表示，中國各城市之間的供需分化，意味著短期刺激并不能夠解決中國房地產(chǎn)行業(yè)步入轉(zhuǎn)型期的根本問題。他認(rèn)為，眼下去庫存政策的出發(fā)點與落腳點，還應(yīng)該是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　黃其森認(rèn)為，去庫存不能單純指望政府回購或單純依賴政策救市，更為重要的是要依靠開發(fā)企業(yè)自身的力量，重新制定營銷策略和開發(fā)節(jié)奏。黃其森認(rèn)為，企業(yè)方面應(yīng)該在價格上做“減法”，在品質(zhì)上做“加法”。“降價割肉是必要的，沒有了這一環(huán)節(jié)，談去庫存是不現(xiàn)實的。”與此同時，如果政府能在配套方面給予開發(fā)企業(yè)一定的支持，“比如加大市政投入，讓小區(qū)周邊配套服務(wù)更加完善等”，這樣一來將會對去庫存的效果有更好的保障。

　　與積極降價相反的是，一些地方政府出臺一些較為不合理的政策，大力度運用杠桿手段，以期實現(xiàn)去庫存目的。黃其森不贊成這樣短期的政策，他認(rèn)為，無論是什么樣的政策手段，都應(yīng)該有長遠(yuǎn)意識，考慮市場的遠(yuǎn)期健康發(fā)展，而不能只看眼前不看以后。這樣的高杠桿只會讓市場短暫升溫引起短期暴漲，并不能從長遠(yuǎn)處解決高庫存問題。

　　在黃其森看來，政府應(yīng)該適當(dāng)減低交易環(huán)節(jié)的稅費與各項門檻，同時更好地完善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套。黃其森認(rèn)為，在過去一年絕大多數(shù)房企利潤率嚴(yán)重下滑，甚至部分企業(yè)出現(xiàn)虧損的情況下，與企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的稅率標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該結(jié)合實際下調(diào)。

　　他建議根據(jù)各地實際情況合理調(diào)整土地增值稅預(yù)征率，降低企業(yè)預(yù)售階段所得稅的計稅毛利率，同時還建議取消對房地產(chǎn)項目稅的預(yù)征，以及取消房地產(chǎn)企業(yè)項目公司制等增加企業(yè)開發(fā)成本的規(guī)定。

　　三四線樓市走勢呈“L”形 2019年或?qū)⒒嘏?/strong>

　　全國政協(xié)委員、北京林達(dá)集團(tuán)董事長 李曉林

　　北京、上海、深圳等超一線城市，房價與銷量都在上漲，而大多數(shù)三四線城市主要還是去庫存。

　　由于現(xiàn)在股市行情并不景氣，其他領(lǐng)域看不到特別顯現(xiàn)的投資產(chǎn)品，所以很多人投資房地產(chǎn)，造成北京、上海、深圳等特一線城市剛需、改善型需求以及投資性需求三個疊加在一起，由此造成這段時間價量齊升。與北上廣深等少數(shù)幾個一線城市的樓市呈現(xiàn)火熱、價格上漲形成鮮明對比的是，目前大面積的三四線城市的樓市呈現(xiàn)出“冰凍”、價格續(xù)跌的態(tài)勢。可以說，落實中央提出的“去庫存”任務(wù)，重點應(yīng)當(dāng)放在三四線城市去庫存。

　　去庫存大概還需要3-5年時間，估計在2019年前后庫存能消耗一部分。在2019年庫存去的差不多時，以及人們的收入翻一倍的前提下，房地產(chǎn)行業(yè)有可能會有回暖，但現(xiàn)在整個房地產(chǎn)行情還不容樂觀。去庫存的政策要堅定不移地去執(zhí)行。

　　宏觀調(diào)控的手段不能太頻繁，剛剛出臺的一些政策是為了救市。因為大部分二三四線城市房地產(chǎn)還不容樂觀，不要因為部分城市量價齊升而掩蓋庫存問題，以及需要消化的時間。實際上，這次政府工作報告中提到，針對不同城市情況政策要區(qū)別對待，對三四線城市，可以會給予一些扶持樓市的政策。而北京、上海等一線城市就要靠市場化運作。因中央政策的利好，現(xiàn)在三四線城市房地產(chǎn)應(yīng)該是平了，也就是說呈L形，估計2019年會回暖起來，而特一線城市處于U形的上漲階段。

　　策劃：李廣軍 整理：南方日報記者 蔣勁勁 許蕾 李廣軍