東莞的多家大型中介及房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都暫停了“首付貸”業(yè)務(wù)。圖為南城一在建樓盤打出的低首付廣告。
東莞房價幾乎一天一變，個別鎮(zhèn)區(qū)房價已向2萬元/m2沖刺。
在全國各地對“首付貸”一片喊打之聲，東莞的多家大型中介、房地產(chǎn)開發(fā)商以及互聯(lián)網(wǎng)金融平臺都暫停了“首付貸”業(yè)務(wù)。近日，網(wǎng)上有傳聞稱，監(jiān)管部門將打擊清理地產(chǎn)機構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)金融平臺等發(fā)放用于購房首付款的貸款行為，目前廣東相關(guān)監(jiān)管部門也已經(jīng)通過各種方式在摸底首付貸的情況。記者了解到，原有開展首付貸的公司基本已暫停業(yè)務(wù)，購房者也向記者反映部分互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的首付貸業(yè)務(wù)也下架了。
所謂首付貸，是指在購房者首付款不足情況下，地產(chǎn)中介機構(gòu)、開發(fā)商或者互聯(lián)網(wǎng)金融平臺為其提供用于首付的貸款，讓購房者可以提前進入樓市，但這相當于在杠桿上加杠桿，風險非常大。資深按揭區(qū)域經(jīng)理何先生表示，首付貸是在限貸政策下產(chǎn)生的，起初是由于二套房首付過高，所以有開發(fā)商就開始自掏腰包幫購房者墊資部分首付進行促銷。近兩年，有金融平臺公司或房地產(chǎn)中介看到首付貸的業(yè)務(wù)比較穩(wěn)定，風險也可控，就參與進來。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，隨著樓市利好不斷，市民入市的需求變大，因此首付貸的業(yè)務(wù)也是水漲船高。東莞世聯(lián)、搜房網(wǎng)旗下的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺房天下及中原地產(chǎn)東莞分公司等原先在東莞開設(shè)了首付貸業(yè)務(wù)，但這兩天都暫停了。
首付貸產(chǎn)品主動下架
近期，上海、深圳、南京等地不斷飆升的房價讓相關(guān)金融產(chǎn)品如首付貸再度引發(fā)關(guān)注。3月7日，有市場傳言稱，監(jiān)管部門將打擊部分中介機構(gòu)、開發(fā)商、小貸公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺等發(fā)放用于購房首付的貸款行為。東莞搜房網(wǎng)的一位高管接受南方日報采訪時，表示該公司旗下的首付貸產(chǎn)品已經(jīng)暫停。
近期打算出手購房的市民陳小姐說，3月8日她在“房天下”網(wǎng)站上還看到有首付貸的業(yè)務(wù)信息，在貸款計算器處也有首付貸的月供計算，但第二天下午再去看時就發(fā)現(xiàn)該業(yè)務(wù)已經(jīng)下架了。
那么，首付貸究竟是如何操作放大杠桿的？又具有怎樣的風險呢？其實首付貸產(chǎn)品并不新鮮，主要是針對一些在銀行貸款買房，但首付款不夠的人群。首付貸可以幫助一些暫時不能買房的人湊齊首付，但其杠桿不斷放大的風險也被業(yè)界所關(guān)注。按房貸首付20%來計算，一般購房者的杠桿是5倍，但如果通過首付貸來湊齊首付，杠桿則放大了10倍。
東莞中原市場策略部總監(jiān)車德銳表示，東莞中原自己沒有做首付貸產(chǎn)品，但有和資方合作把類似的產(chǎn)品推向市場，客戶用得也較少。從3月9日開始，中原合作的資方首付貸產(chǎn)品也暫停了。車德銳認為此類產(chǎn)品適用于未來收入預期較好的客戶，此類客戶的銀行貸款的風險也是可控的。但對于投資投機的客戶來說，不提倡用這種產(chǎn)品來加杠桿。
在莞購房首付低至兩成
今年2月份，央行、銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，通知要求，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。業(yè)內(nèi)人士認為，央行發(fā)布此《通知》的目的是降低購房者入市門檻，減輕購房者的壓力。
央行發(fā)布通知一個月后，記者近日從東莞各大銀行了解到，從東莞近期的成交情況來看，除了東莞公積金中心首套房能做到兩成首付外，首套房平安銀行也在近期放寬到兩成首付，其他各大銀行目前已將首套房商業(yè)貸款放低到25%起，而二套房貸款也已經(jīng)按首付三成起執(zhí)行。
雖然“低首付”是對中央“去庫存”號召的響應(yīng)，但是對于東莞購房者來說，并不算是個重大利好。目前東莞庫存量偏低，不少鎮(zhèn)街出現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài)，在此情況下，房價幾乎一天一變，“去庫存”對于東莞樓市沒有任何的壓力，在“低首付”寬松房貸政策的影響下，開發(fā)商甚至會再度調(diào)整房價，從2月份的住宅成交均價來看，松山湖、鳳崗等個別鎮(zhèn)區(qū)房價已經(jīng)向2萬元/平方米沖刺了，個別樓盤洋房定價甚至已達3萬元/平方米。
■延伸閱讀
首付貸整治是否會“一刀切”？
深圳出手整治“首付貸”，這件事一石激起千層浪。最新消息顯示，北京、廣州、深圳已經(jīng)暫停“首付貸”。監(jiān)管層對“首付貸”的進一步管制措施會是什么？百姓對“首付貸”持何態(tài)度？央行副行長潘功勝近日稱，央行正與住建部、銀監(jiān)會等部門商量，醞釀一線樓市治理舉措。
全國人大財經(jīng)委副主任委員吳曉靈在接受媒體采訪時則表示，如果沒有購房的過高杠桿，就不會有房地產(chǎn)泡沫。據(jù)行業(yè)人士透露，相關(guān)監(jiān)管部門不會對“首付貸”采取一刀切式叫停的措施，而是將采取規(guī)范和叫停相結(jié)合的靈活措施，對合法合規(guī)且對市場沖擊不大的“首付貸”進一步規(guī)范，對違法違規(guī)尤其是不具有相關(guān)業(yè)務(wù)資格，卻行資金融通之實的業(yè)務(wù)，將嚴格叫停。
有人把眼下的地產(chǎn)加杠桿和2008年的次貸危機進行類比，一位地產(chǎn)中介研究部人士表示，和2008年美國次貸危機相比，現(xiàn)在市場僅是有很多“首付貸”，沒有其他杠桿和次級貸款，雖然市場風險、杠桿較前期有所增大，但是遠遠低于美國2008年次貸危機的次貸規(guī)模。
其實在次貸危機發(fā)生前，美國實體經(jīng)濟已跌至低谷，人口紅利完全消失，金融風險大幅度暴露；而現(xiàn)在國內(nèi)市場，雖然人口紅利較之前在減少，但仍然存在，特別是一線城市和部分二線城市。此外，中國已經(jīng)實行“全面二孩”，今年年底就可以看到新生兒的增多。同時從國內(nèi)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)去庫存、貨幣寬松等利好政策來看，房地產(chǎn)的發(fā)展還有空間。
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首付貸的三種常見模式
模式1.中介自營
地產(chǎn)中介自營的平臺并不少，如東莞搜房、鏈家、世聯(lián)行等，而放貸的范圍基本是自己的樓盤或有合作的房地產(chǎn)開發(fā)商。在這種模式下，地產(chǎn)商或中介機構(gòu)對這些樓盤信息比較熟悉，客戶的貸款或相關(guān)手續(xù)可能還會通過樓盤售樓處或者地產(chǎn)中介，他們會比較了解客戶的各種情況。
“他們(中介)提供這類服務(wù)其實很好理解，因其直接和用戶接觸，對用戶的需求和具體的財務(wù)狀況都較了解，最重要的是可促進交易量上升，對他們是有好處的。”東莞一地產(chǎn)中介人士表示。具體操作來說，客戶在申請貸款時，需填寫用戶信息(包括收入、流水、具體樓盤信息等)，放貸方在審核通過后放款給客戶，客戶再用來繳納首付，由于地產(chǎn)商和中介一般還會為其辦理其他相關(guān)手續(xù)，所以這些過程一般會有人跟進，保證資金用途。不過，大部分中介機構(gòu)提供的這類“首付貸”，其后端所對應(yīng)的是相應(yīng)的理財產(chǎn)品，并不完全是平臺的自有資金，如搜房控股旗下的房天下、世聯(lián)行旗下的“世聯(lián)集金”等都有相對應(yīng)的理財產(chǎn)品推出。這種模式的風控由中介和地產(chǎn)商自身把握，風險則部分轉(zhuǎn)嫁給這些理財產(chǎn)品的購買者。
模式2.合作模式
一些房地產(chǎn)開發(fā)商和中介也會與第三方機構(gòu)合作提供這類服務(wù)，這種模式和自營模式類似，都由地產(chǎn)商或中介主導，其在為客戶提供服務(wù)的同時，還可向客戶推薦產(chǎn)品。如東莞中原與資方推出的一些首付貸產(chǎn)品。該模式與自營模式并無本質(zhì)不同，兩者的差別在于，這種模式的資金來源和風控都是由第三方提供。一些互聯(lián)網(wǎng)金融平臺開展的首付貸業(yè)務(wù)即采用該模式。同時，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺也會在合作地點派駐人員介紹產(chǎn)品。“我們和開發(fā)商是聯(lián)動的，會在現(xiàn)場介紹產(chǎn)品，收集資料，如果通過后端風控檢測，會現(xiàn)場直接放款到客戶的銀行卡，同時有人員陪同去劃款，保證資金的用途。”東莞地區(qū)一互聯(lián)網(wǎng)金融平臺人士介紹，在這種模式中，放款和風控都在第三方機構(gòu)的手上，他們需要收集資料，了解客戶的情況，同樣面臨業(yè)務(wù)人員的道德風險，更加考驗平臺的風控能力。
模式3.第三方平臺獨立貸款
還有一種就是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺直接提供貸款，市場上很多中小型P2P金平臺都有此類產(chǎn)品。相比前兩種，這種模式可能并沒有限定樓盤，用戶可以有更多的選擇。但失去樓盤的信息和資金用途的考量，對平臺的風控要求也就更高。不過即使不和樓盤合作，第三方平臺也會做一些其他的審核和考量，比如東莞一家提供首付貸產(chǎn)品的P2P平臺就選擇從核心企業(yè)出發(fā)，圍繞企業(yè)的員工來放貸，核心企業(yè)進行基本的資質(zhì)審核和擔保，同時，平臺也會對樓盤進行審核，有專人跟進，保證資金不被挪用。