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一線城市房價上行 常態(tài)化上漲或引政策再度收緊

2015-07-06 17:38:30

來源:騰訊財經(jīng)

   經(jīng)過“3·30政策”兩個多月的發(fā)酵,房地產(chǎn)市場確立了回暖態(tài)勢,一線城市房價全面飛漲,深圳更是創(chuàng)紀(jì)錄地增長,上海方面的漲幅也創(chuàng)了27個月新高。買房增值又成為人們爭相討論的焦點。對此,業(yè)內(nèi)人士表示,經(jīng)過2014年的沉寂之后,在房地產(chǎn)政策托市的背景下,需求旺盛的一線城市樓市再度迎來飛漲,成為全國的領(lǐng)頭羊。但值得注意的是,雖然從現(xiàn)階段來看,房地產(chǎn)市場難以再現(xiàn)2009年瘋漲的場景,但如果房價進入常態(tài)化的上升通道并持續(xù)下去,不排除2016年將再度迎來政策收緊。

 
  深圳樓市領(lǐng)漲
 
  日前,國家統(tǒng)計局發(fā)布70大中城市房價變動情況顯示,雖然70城市仍有部分持續(xù)下滑,但一線城市全線上漲,其中,深圳新建商品住宅價格環(huán)比上漲6.7%,同比高達7.7%,創(chuàng)下新建商品住宅環(huán)比漲幅最高值。
 
  事實上,在樓市一系列利好政策出臺后,從4月下旬開始,深圳樓市大幅升溫,開發(fā)商紛紛入市,購房者爭先購房。5月則延續(xù)了4月的市場熱潮,自五一小長假起,多個樓盤入市引爆購房現(xiàn)場。五一期間成交量大增,遠高于去年同期水平。整個5月開發(fā)商推出了7138套一手住宅,購房者通宵排隊購房、“日光盤”紛紛涌現(xiàn),促使新房成交量達到6106套。不少樓盤5月售價有所提升。
 
  萬科6月6日推出了萬科云城項目,雖然均價高達5.5萬元/平方米,但首日銷售率就達到了95%。該公司員工說,“也不知道之后的市場走勢如何,趁這波兒勢頭,趕緊賣。”
 
  深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示,6月深圳一手住宅均價達到30713元/平方米,首次突破3萬元,同比上漲31%。房價大幅上漲和愈加復(fù)雜的交易程序并未抑制購房者的熱情。數(shù)據(jù)顯示,今年6月一二手住宅單月合計成交23224套,同比大漲261%,僅次于2009年11月的歷史高峰。其中,一手住宅成交7494套,環(huán)比增加22.7%,成交面積為76.9萬平方米,環(huán)比增加26.5%。
 
  深圳房價已連續(xù)數(shù)月大漲,5月深圳一手商品住宅共成交6106套,環(huán)比上漲50%,同比上漲139.7%;成交面積60.8萬平方米,環(huán)比上漲50.1%,同比上漲151.1%。成交量的大幅攀升帶動價格大幅上漲,5月深圳一手商品住宅成交均價為28487元/平方米,環(huán)比上漲8%,同比上漲18.8%。其中,南山漲幅最兇,5月一手商品住宅成交均價達到61398元/平方米,環(huán)比上漲35.4%,同比上漲85.7%。
 
  此外,深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,深圳二手住宅掛牌均價36903元/平方米,環(huán)比上漲8%,同比上漲21.8%。
 
  準(zhǔn)備在深圳購房的孫先生,看好了位于香蜜湖的東方玫瑰花園一套130平方米的房子,“3·30新政”之前,業(yè)主叫價500萬,但現(xiàn)在是“每問一次,就漲一次價”的節(jié)奏,業(yè)主叫價已經(jīng)走高到700多萬。“現(xiàn)在業(yè)主都不誠心賣了,房價漲得這么快,業(yè)主也怕賣虧了,或者賣了之后買不到差不多的了。”
 
  剛剛出手購房的張先生,更是眼睜睜地看著位于深圳南山區(qū)的“澳城1618”一套實用面積120平方米的房子從2014年9月開發(fā)商賣470萬元漲到如今二手業(yè)主叫價800多萬元。
 
  德佑鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟表示,深圳近期房價大漲是多方因素疊加所致,一方面,在3·30等政策的刺激下,房價有了上漲的動力,另一方面的原因是近幾個月投資客購房現(xiàn)象火速蔓延,帶動深圳樓市大幅成交,房價也隨之快速上漲。
 
  世聯(lián)地產(chǎn)研究部經(jīng)理劉文春分析認為,樓市的活躍度取決于市場氛圍和政策傾向。深圳是一個市場化的、對政策特別敏感的城市。“3·30新政”出臺后,雖然一線城市并沒有放開限購,深圳也沒有執(zhí)行二套房首付4成的規(guī)定,但依舊給了購房者一個“買入”信號。
 
  業(yè)內(nèi)人士玉家雄認為,對后市房價上漲的預(yù)期,出于“自主+增值”的資產(chǎn)配置的考慮,使得購房者的行為出現(xiàn)聚集效應(yīng),集中入市,使得需求暴增。但供應(yīng)卻一時難以跟上,外加深圳土地資源有限,因此無論從短期看,還是從長期看,深圳樓市都處于供不應(yīng)求的狀態(tài),這是支撐深圳樓市價格走高的重要因素。
 
  北上廣緊隨其后
 
  值得注意的是,在深圳樓市領(lǐng)漲的同時,北京、上海、廣州也有較大的上漲幅度。
 
  6月20日,石景山自住房項目——中海長安雅苑,在售樓處舉行首日公開選房,推出1號樓、2號樓、4號樓、5號樓、6號樓、9號樓,共計997套房源,銷售均價27000元/平方米。截至當(dāng)天17點25分,997套房源全部售罄。
 
  統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,除深圳以外,5月北京、上海、廣州新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比全部上漲。環(huán)比方面,北京上漲1.4%,上海上漲2.6%,廣州上漲1.4%;同比來看,北京上漲4.3%,上海上漲2.2%,廣州上漲2.3%。其中,上海環(huán)比漲幅創(chuàng)27個月新高。
 
  “以深圳為代表的一線城市已率先進入房價上漲期,成為商品住宅成交價格的回漲主力。”亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析說。
 
  除房價外,一線城市成交量也再度達到高點。北京來看,6月北京新房市場繼續(xù)攀升至高位,全市純新房成交6517套,環(huán)比上漲26.1%,同比上漲85.9%,創(chuàng)2013年10月以來的最高值。二手住宅網(wǎng)簽量18576套,創(chuàng)2013年3月以來累計27個月新高。其中,新房成交均價為29828元/平方米,環(huán)比上漲3.3%,同比上漲11.4%。
 
  值得注意的是,受北京市政府機關(guān)外遷等消息影響,北京通州區(qū)房地產(chǎn)成交量猛增,甚至顯現(xiàn)開盤“秒殺”跡象。數(shù)據(jù)顯示,5月,通州房地產(chǎn)銷售面積達16.9萬平方米,是去年同期的1.9倍,這也是通州房地產(chǎn)銷售市場16個月來首次回暖。通州區(qū)統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)顯示,今年1月至5月,通州房地產(chǎn)銷售面積達47.2萬平方米,同比增長4.6%,銷售額達95億元,同比增長7.5%。其中5月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)尤其引人關(guān)注,當(dāng)月全區(qū)房地產(chǎn)銷售面積高達16.9萬平方米,是去年同期的1.9倍,單月銷售額達34億元,為去年同期的3倍。
 
  就上海而言,5月上海新建商品住宅環(huán)比漲幅達2.6%,漲幅創(chuàng)27個月新高,已經(jīng)達到2013年的漲幅水平。6月20日,端午節(jié)小長假的第一天,綠地位于上海張江高科的商業(yè)綜合體項目M-Town開盤僅2小時,首批240套房源便告售罄。同一天,青浦萬達mall樓盤開盤即熱銷。該項目策劃經(jīng)理郭曉山表示,現(xiàn)階段商鋪已基本銷售完畢,預(yù)計7月底將推出LOFT項目。而在節(jié)前的6月19日,高端住宅復(fù)興瓏御開盤短短2個小時內(nèi),近80%的房源就已經(jīng)認購?fù)戤叀?/div>
 
  據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計,6月廣州一手商品住宅成交呈量價齊升態(tài)勢。6月全市一手商品住宅成交套數(shù)和面積分別為9726套、116.75萬平方米,環(huán)比分別上漲11.35%和14.05%,同比則分別上漲62.72%和56.96%;成交均價為15387元/平方米,環(huán)比上漲8.12%。
 
  新房庫存方面,截至6月16日,廣州市商品住宅可售套數(shù)為7萬套,總面積達917.49萬平方米。跟5月上旬的庫存數(shù)據(jù)相比,可售套數(shù)和總可售面積環(huán)比分別下降6.5%。
 
  張大偉表示,房地產(chǎn)是“買漲不買跌”的市場,在“9·30”“3·30”新政以及后續(xù)系列降息影響下,一線樓市二手房市場成交升溫,資金開始涌入新房市場后,拉動新房市場的成交量呈現(xiàn)上升趨勢。
 
  德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟認為,近期中高端市場成交活躍,成交結(jié)構(gòu)是導(dǎo)致房價上漲的一個因素。“以上海市為例,6月份以來,上海土地市場非常活躍,中環(huán)附近土地樓板價達3萬元/平方米已經(jīng)是常態(tài),開發(fā)企業(yè)高價拿地的同時,一方面刺激了周邊房源的成交價格,另一方面,高價拿地之后,想要有獲利空間未來只能建造精裝修的中高端產(chǎn)品,產(chǎn)品定價也極有可能成為區(qū)域之最,由此促進房價上漲。”
 
  土地市場再現(xiàn)“地王”
 
  CRIC研究中心研究員楊科偉認為,現(xiàn)階段一線城市熱度再起的主要原因一方面是土地稀缺,較三四線城市來說,土地風(fēng)險性較小。另一方面,在國土部指導(dǎo)下,一線城市加快推地速度,也是造成此輪上漲的主要原因。
 
  6月,在樓市發(fā)力的背景下,土地市場也熱了起來。上海再現(xiàn)總價“地王”,一線城市平均樓面價又創(chuàng)單月歷史紀(jì)錄。6月初,華潤華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元拿下上海閘北地塊,地塊樓面價38061元/平方米,刷新了其自身于3月創(chuàng)下的上海總價“地王”紀(jì)錄。同日,招商平安聯(lián)合體則以高達2.3萬元/平方米的樓面價,競得寶山大場鎮(zhèn)地塊,創(chuàng)出近90%的高溢價率。
 
  中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至目前,2015年20大標(biāo)桿房企集中一二線拿地,合計一二線城市購入土地金額高達1342億,創(chuàng)造歷史最高紀(jì)錄。其中,一線城市745.89億元,占比達50.1%,較于2014年的35.6%、2013年的29.5%,2012年的22.8%有大幅提高。
 
  此前3月下旬,國土部聯(lián)合住建部發(fā)文,要求各地因地制宜,對土地供應(yīng)要做到“有供有限”。5月17日,國土資源部印發(fā)《關(guān)于下達〈2015年全國土地利用計劃〉的通知》,要求各地區(qū)別對待、有保有壓,合理安排建設(shè)用地計劃指標(biāo),促進區(qū)域、城鄉(xiāng)、產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。嚴(yán)格控制特大城市用地,合理安排大中小城市和小城鎮(zhèn)用地計劃指標(biāo)。
 
  克而瑞提供的數(shù)據(jù)顯示,已經(jīng)公布2015年計劃供地情況的三個一線城市中,北京計劃供應(yīng)居住用地1200公頃,同比下降27.27%;上海計劃供應(yīng)居住用地600公頃,同比下降20%;廣州計劃供應(yīng)居住用地524公頃,同比下降24.21%。
 
  “基于國土局‘有供有限’的指導(dǎo)思想,各城市土地供應(yīng)計劃性增強,尤其多數(shù)土地消化周期過高的三四線城市紛紛放緩供地節(jié)奏。”楊科偉說,在此背景下,一線城市便加快供地速度。
 
  常態(tài)化上漲或引政策再度收緊
 
  陸騎麟指出,5月上海新建商品住宅環(huán)比漲幅達2.6%,個人認為上海的房價已進入一個“常態(tài)化”的上升通道,到今年年底,上海新房可能會有20%左右的漲幅,一旦真的出現(xiàn),那么2016年必然會出臺新的調(diào)控政策。
 
  據(jù)消息稱,6月17日,國家發(fā)改委司局級領(lǐng)導(dǎo)帶隊一行抵達上海,專題調(diào)研上海樓市的近期反應(yīng)。“座談會持續(xù)了近4個小時,調(diào)研組關(guān)注的問題非常全面,涉及短期房地產(chǎn)市場反應(yīng),近期樓市政策反應(yīng),有無限制和扭曲住房需求,征集房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的建議等。”一位參加發(fā)改委調(diào)研組座談會的人士說,座談會上,調(diào)研組比較謹慎,更多的是傾聽市場各方對于近期樓市的意見,表態(tài)并不多。
 
  此外,在深圳市場,6月初郵儲銀行在放松房貸的大環(huán)境中逆市選擇提高利率。隨后的半月內(nèi),包括中行、建行、交行等3家國有大行,以及招行、民生、渤海等3家股份制銀行也紛紛收緊首套房貸。
 
  有業(yè)內(nèi)人士指出,5月一線城市樓市的非理性上漲已受到上層關(guān)注。現(xiàn)階段深圳、北京方面不再僅僅是自住需求增加,投資性購房在不斷增多。據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,深圳一手住宅新推、在售項目價格升幅顯著,助力5月成交均價非結(jié)構(gòu)性走高,新房庫存顯著下降;二手住宅市場成交量、成交價格也穩(wěn)定上漲。另據(jù)中聯(lián)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計,近期投資客重返市場勢頭明顯,在深圳二手房成交中,投資客比例已近三成,達到28.1%。而在去年市場低迷期,投資客的比例只占一成。
 
  不過也有人士提出,一線城市的全面回調(diào)并不意味著全國樓市也將重回“大步快漲”時代。2003年到2013年,中國商品房年銷售額從不足8000億元到突破8萬多億元,商品房年銷售面積從不足3.4億平方米到突破13億平方米,市場基數(shù)已不可同日而語,增速降低是必然。
 
  住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示,我國房地產(chǎn)市場供應(yīng)已經(jīng)從過去總體偏緊、部分地區(qū)過緊,發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過剩的情況。當(dāng)供給速度遠快于需求時,很難出現(xiàn)2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應(yīng)偏緊的一線城市,也有限購政策在控制需求規(guī)模,從而抑制樓市過快上漲。

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