在“十三五”規(guī)劃開局之年，一線城市恐慌性購房和三四線城市高庫存并存的背景下，政策走向如何？未來樓市將發(fā)生哪些變化？正在召開的全國兩會上，房地產(chǎn)再度成為代表委員們的熱議話題。
關鍵詞：因城施策、棚改
今年的政府工作報告指出，今年樓市調(diào)控的主基調(diào)是“完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存”。
業(yè)內(nèi)人士認為，今年去庫存政策將更加完善，地方將享有更多的自主權。政策或?qū)墓┬鑳啥硕嘣セ康禺a(chǎn)庫存。因城施策意味著未來地方去庫存政策將更符合自身實際需求。在全國政協(xié)委員、經(jīng)濟學家賈康看來，樓市現(xiàn)在是冰火兩重天，去庫存要區(qū)別對待，不是每個城市都要采取千篇一律的辦法，要根據(jù)城市特點設計具體方案，手段要多樣化。
如河北在去庫存的同時，也在嚴控環(huán)北京周邊縣市樓市，廣西、河南更注重鼓勵農(nóng)民工進城購房，南京在注重商辦去化的同時加大住房土地供應等。類似廣東、重慶將去庫存年度目標量化到各市縣等方式，也或?qū)⒈桓嗍∈行Х隆?/p>
中國指數(shù)研究院常務副院長黃瑜表示，與上年工作報告相比，今年對于房地產(chǎn)提出完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求，2016年住房市場還將根據(jù)實際情況，有進一步鼓勵剛性和改善性需求的稅收、信貸等相關政策出臺。
全國政協(xié)委員、央行副行長潘功勝表示，當前我國房地產(chǎn)市場基本特征是總量過剩、區(qū)域分化。因此，住房信貸政策調(diào)整的基本邏輯和總體基調(diào)是“因地施策”。“一是對北、上、廣、深等限購城市進行差別化處理，如近期兩次政策調(diào)整均將限購城市排除在政策實施范圍之外，這些城市目前仍維持較高的最低首付比要求；二是強調(diào)市場自律、商業(yè)銀行自主決策。允許各地在國家統(tǒng)一住房信貸政策基礎上，結合當?shù)胤康禺a(chǎn)形勢，對轄內(nèi)個人住房貸款的最低首付比進行自律調(diào)整。商業(yè)銀行在遵循這些政策基礎上，自主決策；三是強調(diào)宏觀審慎管理。”
今年的政府工作報告還指出，要“推進城鎮(zhèn)保障性安居工程建設和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。今年棚戶區(qū)住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例”，“建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應范圍”。這意味著，在供應端，我國將繼續(xù)打通存量房與保障房及租賃市場渠道，大力推進棚改貨幣化安置和公租房貨幣化，完善租賃市場，支持商品房庫存向租賃房及公租房供應轉(zhuǎn)化。
黃瑜認為，棚改是去庫存的重要法寶。2016年，棚改貨幣化安置比例提高，公租房擴圍將成亮點。中國指數(shù)研究院認為，加大棚改支持力度，貨幣化安置將為中國樓市帶來大量需求。
政府工作報告將今年的棚改目標由去年的580萬套提升到600萬套，同時強調(diào)提高棚改貨幣化安置比例。而此前中央提出各地區(qū)按照原則上不低于50%的比例確定棚改貨幣化安置目標，這不僅為市場帶來大量的需求，對去庫存的重要作用也將不斷凸顯。
全國人大代表、清華大學政治經(jīng)濟學研究中心主任蔡繼明認為，未來戶籍制度改革對農(nóng)民工的保障措施將繼續(xù)加大，提高農(nóng)民工待遇，讓他們享受到實質(zhì)性的城鎮(zhèn)化福利和穩(wěn)定的工作居住環(huán)境。此外，信貸放松及財政補貼支持將吸引更多農(nóng)民工就地購房。另外，農(nóng)民工市民化或?qū)⑸婕百徺I保障房、租賃公租房，結合保障房貨幣化安置，也將進一步促進庫存去化。
易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示，公租房范圍的擴大，體現(xiàn)了政府關注低收入階層及弱勢群體的住房問題，將持續(xù)發(fā)揮托底民生作用。同時，公租房范圍的擴大將帶來大批對公租房源的需求，也將進一步推動公租房貨幣化比例擴大。
三四線城市降房價只是時間問題
春節(jié)之后，北上廣深等熱點城市樓市驟然火爆，再現(xiàn)“恐慌性”購房氛圍。由于部分城市市場回暖的速度超出政策預期，控制房價過快上漲的措施正在醞釀之中。
從兩會透露出來的信息看，一線城市將繼續(xù)實施差異化調(diào)控，更注重分類指導，嚴控投資投機。
兩會期間，住建部部長陳政高表示，北上廣深四個城市要穩(wěn)定市場，主要采取五方面具體措施：實行嚴格的限購政策，同時實行嚴格的差別化稅收和信貸政策；增加土地供應面積，并要及時公布信息，以穩(wěn)定信心；增加中小戶型供應數(shù)量，搞好保障性房屋供應建設；打擊各種交易當中的違法違規(guī)行為；正確引導輿論。
潘功勝透露，解決目前的一線住房上漲問題，需要一些綜合措施。央行正與住建部、銀監(jiān)會等部門商量，準備開始對一些房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構參與金融業(yè)務進行治理，若沒有資質(zhì)，將不能跨界經(jīng)營。
全國政協(xié)委員、中國東方資產(chǎn)管理公司原總裁梅興保認為，房地產(chǎn)應該落實分類調(diào)控、分區(qū)域施策的方法。從整個經(jīng)濟面來說，房地產(chǎn)需要去庫存，但對于北京、上海、深圳這類人口凈流入以及經(jīng)濟活力強、種類資源富集的特大城市，應該嚴格控制實施調(diào)控措施，適度去杠桿。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，兩會之后，政府將出臺防止一線城市房價過快上漲與市場過熱的措施，抑制投資投機性需求的蔓延，防止樓市出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。除嚴格執(zhí)行樓市限購政策之外，部分一線城市如深圳等可能會提高限購政策執(zhí)行門檻，抑制外來的投資投機需求。同時，為了拉低房價整體水平，政府可能重新收緊高端樓盤預售許可證的審批、備案，調(diào)節(jié)樓市的交易結構，防止高端樓盤過熱帶動樓市過快上漲；增加中小套型土地配比與供應；針對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實行差別化的稅收政策，以調(diào)節(jié)市場成交結構，穩(wěn)定房價；針對持有環(huán)節(jié)實行差別化的稅收政策，以進一步抑制投資投機性需求等。
與火爆的一線城市樓市截然不同，大部分三四線城市，如舟山、淮北、大同、南平等卻仍在面臨較大的去庫存壓力。兩會代表委員和專家認為，三四線城市遲早將走降價去庫存的路徑。
世邦魏理仕預計，短期來看，2016年上半年整體房價漲幅將繼續(xù)擴大，一線城市下半年仍將看漲。隨著貨幣政策趨于寬松，二線城市的住宅價格將進入加速上升期。滬上一大型房企高管表示，當前一線城市房價高企，與居民購買力逐漸偏離，銷量高位運行難以持續(xù)。而二線城市住宅存銷比下降明顯，去庫存壓力正在積極釋放。“我們今年要主打二線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)需求。”
以安徽省會合肥為例，目前該市商品住宅處于供不應求狀態(tài)，由于部分區(qū)域需求旺盛，開發(fā)商甚至將個別樓盤的房子與車位綁定銷售。
專家認為，2015年下半年以來，一線城市房地產(chǎn)市場明顯升溫，并傳遞到部分二線城市，但難以從二線城市進一步向三四線城市和小城鎮(zhèn)傳遞。
這也意味著，規(guī)模巨大的庫存量背后，潛藏著多重風險。全國政協(xié)委員、住建部專家委員會成員張鴻銘指出，目前去庫存的難點之一就是三四線城市庫存。
全國人大代表金碩仁認為，三四線城市中許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金成本高企，資金鏈緊繃，不排除房價會進入下行通道。
蔡繼明直言，一邊是2.7億農(nóng)民工因買不起房而不能進城落戶，另一邊是大量的存量房價格高不可攀。只有改變現(xiàn)行房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則，對房地產(chǎn)市場的供給側(cè)進行結構性改革，重新塑造房地產(chǎn)價格形成機制，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場從結構到功能的根本轉(zhuǎn)變，才能使房地產(chǎn)行業(yè)擺脫長期低迷的困境。
農(nóng)民工將成三四線城市去庫存主力
專家認為，在需求端，中央將繼續(xù)推動首套及改善性需求釋放，鼓勵農(nóng)民工等新市民購房。
國家發(fā)改委主任徐紹史在兩會期間公開表示，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)庫存7.19億平方米。化解庫存，首先要加快農(nóng)民工市民化的進度，來擴大住房的需求，同時加快城市的棚戶區(qū)改造和保障房建設等進度，在這個過程當中，盡量比較多地采用貨幣化安置的方式，貨幣化安置可以收購這些存量用房，解決棚戶區(qū)居民的搬遷、住處，來解決需要享受住房保障的這些居民的需要。
清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為，2014年底，農(nóng)民工總量2.74億。2015年10月末商品住宅待售面積約4.4億平方米，約440萬套；商品房待售面積6.8億平方米，折合約680萬套。理論上10%的農(nóng)民工實現(xiàn)市民化，就可以有效緩解當前商品住宅市場的庫存壓力。
黃瑜認為，部分后續(xù)需求乏力的城市可以積極出臺政策，將需求拓展到農(nóng)民工及進城農(nóng)民。
事實上，已有部分城市將農(nóng)民工納入政策支持群體，通過財政補貼、稅費減免、納入公積金繳存范圍等方式，加大對農(nóng)民工購房的支持力度。未來針對農(nóng)民工購房的定向支持政策或?qū)⒊蔀楦骷壵齑嬲叩闹c。例如，在鼓勵引導農(nóng)民進城購房方面，山東要求各地做好業(yè)務銜接和政策儲備，對農(nóng)民進城購房給予契稅補貼、規(guī)費減免、貸款貼息、物業(yè)費補貼等政策，使其成為長期穩(wěn)定的住房消費群體。甘肅省目前正在擴大住房公積金制度覆蓋面，以逐步將符合條件的農(nóng)民工和個體工商戶納入住房公積金制度范圍，并鼓勵農(nóng)民工和個體工商戶利用住房公積金貸款購房等。
“現(xiàn)在大量進城的農(nóng)民工，80后、90后占到60%至70%。這些人進城的目的，不僅僅是為了打工，是希望能夠在城市居住下來，但城市在這方面沒有做好充分的準備。這其實是農(nóng)民工半城市化現(xiàn)象，加劇了勞動人口短缺的局面。”蔡繼明認為，因為進城不能落戶，遷徙人口不能定居，農(nóng)民工到了四五十歲以后，就會由于養(yǎng)老問題無法解決而考慮離開。“而有城市戶口的居民則可繼續(xù)待業(yè)，再轉(zhuǎn)到其他崗位就業(yè)。沒有戶口，沒有基本的社會保障的農(nóng)民工將重返農(nóng)村，這樣就人為減少了有效勞動力供給。因此，未來各級政府將通過戶籍改革去庫存，促進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，助力新市民住房消費。”