一年就能翻倍，而且還在繼續(xù)漲，這樣的好買賣到哪里找？
答案就是深圳樓市。
樓市永遠(yuǎn)都能引起共同話題，深圳房價(jià)在人們的看漲心態(tài)中繼續(xù)水漲船高。很多人都在爭論，引起深圳房價(jià)暴漲的因素到底是什么，這種繁榮的局面能否持續(xù)？現(xiàn)在買入還可不可以“躺著賺錢”？
首付款從哪里來
無論是出于自住的買房還是炒房，都需要錢。那么，錢從哪來？自去年以來，深圳住房市場上出現(xiàn)了不少“首付貸”產(chǎn)品，相關(guān)貸款資金可用作購房首付款。
根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)，今年2月，深圳一手住宅成交均價(jià)升至每平方米48095元，再創(chuàng)新高。而2015年2月，深圳一手住宅成交均價(jià)為每平方米27623元。
陳先生來深圳打拼已經(jīng)好幾年，一直想在深圳安家的他在去年準(zhǔn)備買房，但由于去年上半年股市的瘋狂，陳先生把準(zhǔn)備買房首付的錢先投進(jìn)股市，后來股市出現(xiàn)的劇烈動(dòng)蕩讓他損失不少。眼看深圳房價(jià)依舊漲聲不斷，陳先生找到了一家互聯(lián)網(wǎng)中介平臺(tái)，申請了所謂的“首付貸”產(chǎn)品。
自去年以來，深圳住房市場上出現(xiàn)了不少“首付貸”產(chǎn)品，相關(guān)貸款資金可用作購房首付款。而這些產(chǎn)品主要由互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、地產(chǎn)中介設(shè)立的小額貸款公司等發(fā)起，甚至有銀行介入其中，為購房人變相發(fā)放可用于首付的貸款。此外，一些地產(chǎn)商和中介也會(huì)與第三方機(jī)構(gòu)合作提供這類服務(wù)。
記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，“首付貸”具體可貸的金額視平臺(tái)與投資人的資質(zhì)、所購買的房屋不同，一般最高可以貸到首付款的一半。這些產(chǎn)品的利率大多在8%至20%之間，期限從三個(gè)月到三年不等。
就這樣，陳先生在去年通過互聯(lián)網(wǎng)中介平臺(tái)的幫助，順利買到了位于深圳龍華新區(qū)的一套新房，但因此也背上了“雙重”債務(wù)：既欠互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的錢，也欠銀行的錢。陳先生告訴證券時(shí)報(bào)記者，像他這樣求助于“首付貸”產(chǎn)品的購房者不在少數(shù)，平臺(tái)對借款人的資質(zhì)審查也不算太嚴(yán)格。此外，個(gè)別銀行還可以提供信用貸，擔(dān)保公司也能融資，從而幫助購房人補(bǔ)足首付差額。
此外，許多互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)還經(jīng)營二手房的房貸業(yè)務(wù)，最高可貸房屋評(píng)估值的7成。由此可見，除了銀行正常的房屋貸款，如今許多“互聯(lián)網(wǎng)”手段都能給購房者提供資金。
錢從哪來？答案顯而易見。買房缺錢？似乎也不是難題。
誰都能炒房
深圳樓市一道獨(dú)特風(fēng)景：我有房，只是房產(chǎn)證上不是自己的名字。越來越多的人開始投入眾籌炒房和聯(lián)合炒房的隊(duì)伍中去，這在一定程度上推動(dòng)房價(jià)的上漲。
曾有人開過這樣的玩笑：所謂商品房，越來越像“商品”而不是房。既然是商品，炒作就在所難免。面對深圳的高房價(jià)，有人說深圳樓市早已成為了資本洪流的巨大游戲場。不過，即使沒有什么“資本”，現(xiàn)在也能參與到這場游戲當(dāng)中。
深圳越來越多的人開始投入眾籌炒房和聯(lián)合炒房的隊(duì)伍中去，這在一定程度上推動(dòng)房價(jià)的上漲。此前，房產(chǎn)中介“眾籌”入市炒房行為漸漸浮出水面，深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)也發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)中介不得參與炒房的鄭重提示》的通知。該通知稱，為維護(hù)市場，未來將禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房地產(chǎn)交易價(jià)格等信息，賺取交易差價(jià)。
中介“眾籌”入市炒房可謂得天獨(dú)厚，因?yàn)樗麄兣c市場有著最緊密的聯(lián)系。不過，面對持續(xù)火熱的深圳房價(jià)，即使是資金不足的普通“剛需”，也動(dòng)起了眾籌炒房的計(jì)劃。
王先生就是這樣一位普通“剛需”，如果說靠他自己在深圳再買一套房，可謂難上加難。于是，他動(dòng)起了眾籌的心思。“眾籌風(fēng)險(xiǎn)很大，所以一定要找信得過、資金相對充裕的人入伙，當(dāng)然最好是深圳戶口。”王先生對證券時(shí)報(bào)記者表示，“為了避免風(fēng)險(xiǎn)，一定要在事前簽協(xié)議，明確持有的時(shí)間，每月房貸的分配以及分紅比例等信息，等房子升值賣了后按協(xié)議規(guī)定的比例分紅就行。”
為了眾籌買房，王先生從一名普通上班族變身成一位房產(chǎn)研究專家。“投資房產(chǎn)最好能找到價(jià)格相對洼地但又有發(fā)展前景，好地段好學(xué)位當(dāng)然最好了。”王先生說，“最好投資小戶型，價(jià)格不高比較好出手。”去年5月，王先生聯(lián)合另外4個(gè)人一起眾籌買房。“我自己出了25萬，加上其他人湊的50萬，在深圳市羅湖區(qū)翠竹片區(qū)以接近250萬元的價(jià)格買下了一套54平米的一房一廳單位，主要考慮到這套房子帶較好的深圳中學(xué)初中部和翠北小學(xué)雙學(xué)位。”說到這，王先生顯得有些得意，“最近和幾位投資人商量，準(zhǔn)備賣了這套房子，現(xiàn)在市場價(jià)格已經(jīng)超過350萬元甚至有人掛出400萬元。”即使以350萬元的價(jià)格賣出，僅僅過去了8個(gè)多月時(shí)間，這套房子就讓王先生賺到30多萬的利潤。
像王先生這樣眾籌買房的人還有很多，也造成了樓市一道獨(dú)特風(fēng)景：我有房，只是房產(chǎn)證上不是自己的名字。
如今，許多互聯(lián)網(wǎng)眾籌買房平臺(tái)也應(yīng)運(yùn)而生。在國內(nèi)首家二手房眾籌平臺(tái)拼房網(wǎng)上，記者發(fā)現(xiàn)該平臺(tái)已經(jīng)成功眾籌了多處房產(chǎn)，具體操作方式與私下聯(lián)合炒房方式類似，只是發(fā)起人在平臺(tái)進(jìn)行眾籌，一般為房款總額的四成(其中一成用作還月供以及支付相關(guān)費(fèi)用)，該房產(chǎn)在成功買進(jìn)后由平臺(tái)代為管理，也會(huì)有相應(yīng)的持有期限。不過，一旦持有期結(jié)束后房價(jià)出現(xiàn)下跌，這套房產(chǎn)怎么辦？平臺(tái)客服人員對證券時(shí)報(bào)記者表示，如果出現(xiàn)這種情況，平臺(tái)會(huì)召集所有投資人進(jìn)行投票，要么選擇賣出，要么選擇再眾籌一段時(shí)間的月供費(fèi)用，繼續(xù)持有。
心態(tài)在作祟
房價(jià)只漲不跌
除了大量資金涌入、首付貸和眾籌等方式，推動(dòng)深圳房價(jià)出現(xiàn)如此驚人漲幅的背后，購房者“心態(tài)”也是重要推手之一。不少購房者還停留在房價(jià)高增長的慣性里，在房產(chǎn)投資路上越走越遠(yuǎn)。
有資深“炒房客”告訴記者，去年年底那波深圳樓市暴漲的確與部分資產(chǎn)管理公司和眾多炒房資金涌入有關(guān)，但現(xiàn)在許多普通工薪階層也就是“剛需”，也通過各種手段“接棒”。
目前，深圳依舊嚴(yán)格執(zhí)行限購政策。此外，個(gè)人銷售未滿兩年的住房，將全額征收營業(yè)稅。在羅湖區(qū)田貝二路經(jīng)營二手房生意的吳經(jīng)理對記者表示，最近未滿兩年的二手房源越來越多。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在深圳鏈家網(wǎng)上，截至3月8日共有37241套二手房待售，但選擇滿5年或兩年房源的選項(xiàng)后，滿足這個(gè)條件的二手房數(shù)量只剩下8194套。由此可見，現(xiàn)在深圳市場上所出售的二手房，所持有時(shí)間多數(shù)都在兩年以內(nèi)，這種短買短賣的行為或許也從另一個(gè)角度看出深圳樓市“炒作”的程度。
除了大量資金涌入、首付貸和眾籌等方式，推動(dòng)深圳房價(jià)出現(xiàn)如此驚人漲幅的背后，購房者“心態(tài)”也是重要推手之一。不少購房者還停留在房價(jià)高增長的慣性里，在房產(chǎn)投資路上越走越遠(yuǎn)。
“很多人都抱著炒房的心態(tài)去買房，即使是用來自住。除了首付款外只準(zhǔn)備了幾年的還貸款，完全不管每個(gè)月的月供壓力，這種剛需客越來越多。”在深圳從事超過10年中介生意的吳小姐在與記者交談時(shí)發(fā)出這樣的感慨，“房價(jià)越高，買房的人也以為房價(jià)只會(huì)越漲越高，但深圳房價(jià)真的只會(huì)漲不會(huì)跌？”吳小姐表示，她最近一年來接觸的許多剛需客都是買房自住，但除了首付款都只準(zhǔn)備了兩三年的貸款錢，每個(gè)月的還貸相當(dāng)于自己或家庭的月收入，甚至比收入還要高。“這些人都是認(rèn)為房價(jià)只會(huì)漲，過兩年就把房子賣掉再換房子，抱著這樣心態(tài)的購房者越來越多。”吳小姐剛完成一單生意，購房者是一對小夫妻，月收入一共也就12000元左右，但高達(dá)250萬的貸款每月還貸就需要16000元左右，像這樣的情況不在少數(shù)。這對小夫妻對記者坦言，現(xiàn)在銀行利息低，就要善于利用杠桿投資賺錢，深圳房價(jià)這幾年肯定跌不了！
根據(jù)中原地產(chǎn)研究，因看好節(jié)節(jié)上升的房價(jià)，目前在深圳購房客戶中，投資客占比達(dá)3至4成，超過2009年的歷史高位，并且他們大多數(shù)是用杠桿來進(jìn)行投資，這自然存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。
監(jiān)管聲四起
高房價(jià)何去何從
借助金融杠桿入市的投機(jī)行為是導(dǎo)致深圳樓市火爆的推手之一，“杠桿上的樓市”這一現(xiàn)象引起相關(guān)部門的高度關(guān)注。
央行深圳中心支行最近公布的統(tǒng)計(jì)顯示，2015年12月末深圳房地產(chǎn)貸款余額為10286億元，首破萬億元關(guān)口，同比增長29.2%。其中，個(gè)人住房貸款余額為7420億元，同比增長40%，表明深圳購房者和投資者充分快速地利用銀行的貸款杠桿。
的確，除政策利好外，借助金融杠桿入市的投機(jī)行為的確是導(dǎo)致深圳樓市火爆的推手之一，“杠桿上的樓市”這一現(xiàn)象引起相關(guān)部門的高度關(guān)注。
首付貸之所以要重拳打擊，道理并不難懂，其危害不只是對房價(jià)的助推，更重要的是放大了房貸杠桿，可能引發(fā)整個(gè)金融業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。上海鏈家等中介被爆出利用“首付貸”等金融產(chǎn)品幫助客戶“配資”買房后，樓市配資開始進(jìn)入公眾視野。證券時(shí)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了鏈家以及我愛我家，搜房網(wǎng)旗下房天下理財(cái)?shù)男路渴赘顿J業(yè)務(wù)近日也悄然停止，客服人員告訴記者的理由是“業(yè)務(wù)調(diào)整，暫時(shí)停止該業(yè)務(wù)”。
深圳市金融辦近日下發(fā)了一份防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的函，其中提到，“現(xiàn)針對深圳房地產(chǎn)市場交易過熱，銀行、P2P、小貸公司等機(jī)構(gòu)相繼參與首付貸、高杠桿放貸、放大金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀，研究如何防范金融風(fēng)險(xiǎn)，要求互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)和小貸協(xié)會(huì)，對各自下轄企業(yè)推出杠桿放貸的情況進(jìn)行排查，梳理出產(chǎn)品模式和涉及金額”。
亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，“首付貸”等方式不是房價(jià)暴漲的主導(dǎo)因素，卻在間接推高房價(jià)，一定程度上起到加速器的作用。一是“首付貸”導(dǎo)致投資投機(jī)肆無忌憚，推高價(jià)格上漲的預(yù)期；二是杠桿翻倍之后，購房成本上漲，最后轉(zhuǎn)移到房價(jià)。三是促使搶房恐慌性更加火爆、更加瘋狂。四是首付貸一定程度上給樓市注入更多的貨幣，加速房價(jià)上漲，導(dǎo)致房價(jià)貨幣化嚴(yán)重，即樓市流動(dòng)性過剩。“首付貸”、“P2P”等場外配資杠桿業(yè)務(wù)叫停正是最好時(shí)機(jī)，也是保護(hù)市場最好的辦法。
不過，謝逸楓表示，深圳打擊“首付貸”不會(huì)導(dǎo)致房價(jià)像股市一樣腰斬，目前“首付貸”占市場比例小，大概在10%左右，無法撼動(dòng)房價(jià)上漲。雖然不能像股市一樣腰斬房價(jià)，卻可以起到樓市降燒、房價(jià)降火的效果，促進(jìn)樓市健康穩(wěn)定發(fā)展。對于后市預(yù)測，深圳中原研究中心認(rèn)為，深圳房價(jià)處于歷史高位，所以降準(zhǔn)政策的實(shí)際效果會(huì)減弱，同時(shí)坊間時(shí)傳“社保1改3”的地方性收緊政策，將影響客戶入市腳步。綜合來看，深圳二手房價(jià)將逐漸放緩漲勢。
周靖宇/制圖 證券時(shí)報(bào)記者 吳家明