房地產(chǎn)白銀時代告別野蠻生長
中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別黃金時代，步入白銀時代。那么，白銀時代將會持續(xù)多久？“可能會有十五、六年以上的周期。”在昨日舉辦的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌說，白銀時代是一個長周期，中國的房地產(chǎn)從青少年步入了中青年。青少年時代是野蠻生長，進(jìn)入中青年之后這些毛病會克服，以后會呈現(xiàn)慢牛行情。而眼下，房地產(chǎn)正通過集體轉(zhuǎn)型告別野蠻生長。
“房地產(chǎn)業(yè)悲觀的時間已經(jīng)過去”
“找錢、拿地、賣房，這樣的增長模式看起來是走到了盡頭，現(xiàn)在要做存量。如果不符合常住人口600萬以上、商品房銷售均價高于1萬塊這兩個條件，這樣的區(qū)域房地產(chǎn)市場做不了增量，只能做存量優(yōu)化配置。”在經(jīng)濟(jì)速度放緩的形勢下，轉(zhuǎn)型成為熱詞。經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上就房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型做了深刻解讀，房地產(chǎn)悲觀時代已過去，行業(yè)面臨全面轉(zhuǎn)型。
鐘偉介紹說，2014年6月至7月房地產(chǎn)行業(yè)到達(dá)一個拐點，從去年7月到今年3月，房地產(chǎn)從業(yè)人員分化最為激烈，“不過我們沒有必要對2015年經(jīng)濟(jì)增長過于悲觀，完全有可能維持在7%，房地產(chǎn)行業(yè)悲觀的時間已經(jīng)過去了。”他進(jìn)一步指出，目前的房地產(chǎn)行業(yè)面臨著一系列轉(zhuǎn)型，包括從注重投資開發(fā)轉(zhuǎn)型為注重管理運(yùn)營、從追求加杠桿轉(zhuǎn)型為泛金融化、從重資產(chǎn)拼規(guī)模轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)多業(yè)態(tài)、從買地賣房轉(zhuǎn)型為客群推服務(wù)等，“以前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)眼睛里只有賣房子，沒有賣服務(wù)，根本不關(guān)注他們所服務(wù)的客群是怎么生活在這個社區(qū)、怎么服務(wù)好他們居住在社區(qū)的各種需求等，而一個小區(qū)房屋維護(hù)、社區(qū)環(huán)境的維護(hù)完全可以多功能轉(zhuǎn)型，任何一項如果做好，都可以帶來巨大的估值提升。”
“拿地、蓋房子，那是傳統(tǒng)思維”
以往房地產(chǎn)開發(fā)商通過做加法、不斷擴(kuò)大規(guī)模來實現(xiàn)業(yè)績增長，如今萬達(dá)、萬科等龍頭房企都相繼提出轉(zhuǎn)型走輕資產(chǎn)道路；在互聯(lián)網(wǎng)＋大肆流行下，遠(yuǎn)洋、華遠(yuǎn)等多家房企也紛紛觸網(wǎng)，提出與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)戰(zhàn)略合作……房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的出路究竟在哪兒？
“中國市場已經(jīng)由過去賣方市場變成買方市場，由過去的壓房價到去庫存，從忽悠消費(fèi)者的時代變成了考驗供應(yīng)者的時代，我們的企業(yè)要轉(zhuǎn)型，就要符合市場和政策的要求。”住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以人為核心，滿足各種人的不同需求，“真正內(nèi)涵的轉(zhuǎn)型，是增值提效，開發(fā)出適銷對路的、讓客戶滿意的產(chǎn)品。”中南建設(shè)集團(tuán)董事、中南地產(chǎn)集團(tuán)總裁陳小平也認(rèn)為，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)站在顧客的角度判斷突圍的方向，最終活下去的，必然是迎合消費(fèi)者需求，不斷注重產(chǎn)品創(chuàng)新的企業(yè)。
花樣年控股集團(tuán)董事局主席潘軍結(jié)合企業(yè)近幾年的轉(zhuǎn)型之路指出，要轉(zhuǎn)型，企業(yè)人員結(jié)構(gòu)比例的調(diào)整很重要，“花樣年現(xiàn)在3萬多人，做房地產(chǎn)開發(fā)的只有800人，其他的3萬人都是做養(yǎng)老、酒店、教育、社區(qū)服務(wù)、社區(qū)金融等。如果老板還在想拿地、想蓋房子，那是傳統(tǒng)思維。在移動互聯(lián)網(wǎng)時代，要注重用戶體驗。”
“用房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)已經(jīng)很難”
一線和部分二線城市房價迅速反彈，引發(fā)人們對房價過快上漲的擔(dān)憂。在房地產(chǎn)過熱的年份，房價快速上漲，許多城市的居民收入出現(xiàn)過“跑輸”房價和GDP。全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生昨日表示，今年GDP的增長目標(biāo)是7%左右，“今年年底中國大中城市房價同比漲幅不會超過5%到6%，預(yù)計今年房價增速不會高于GDP增速，也不會高于人均可支配收入的同比漲幅。”
根據(jù)國家統(tǒng)計局近期發(fā)布的數(shù)據(jù)，二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落。對于三季度房地產(chǎn)表現(xiàn)，REICO工作室博士任榮榮表示，預(yù)計仍然以去庫存為主。她分析說，2014年出現(xiàn)了40萬結(jié)婚對數(shù)的下降，結(jié)束了2006年以來較快上漲的態(tài)勢，“意味著住房剛性需求的放緩，會加大去庫存的壓力和延續(xù)去庫存的過程。”
華遠(yuǎn)地產(chǎn)原董事長任志強(qiáng)昨日表示，目前依舊存在不少催生房地產(chǎn)需求的因素，“中國的離婚率逐年上升，每年增加20到30萬個離婚家庭，這也是對住房需求的壓力。”他同時分析說，人們的平均壽命延長，老齡化程度不斷提高會增加人們對住宅的需求，中國城鄉(xiāng)住房的比例仍然很低，還需要進(jìn)行大量的改善，“這些因素都會使得房地產(chǎn)在未來保持一定的速度增長，但是要想用房地產(chǎn)投資拉動中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)很難。”
北京晨報記者 楊奕